最近上海新房市场上除了一个劲儿“打新”，似乎也出现了另外一些声音：

“既然积分一直都在降，那再等一等是不是就能迎来房价继续下降，积分再创新低的时刻，到时候再抄底，岂不是赚翻了”？

事实是否真的如此呢？

根据我们最新的统计数据，2021年年初积分制实行至今，各批次触发积分制上海新房的平均入围积分和积分触发率是一直在降的，2021年复兴珑御112.8分的接近满分的状态几乎是不会再有了。

各批次积分触发比

（部分未全部完成认购的批次为预测）

但关键就在于，今年以来，特别是最近的七八批次，太特殊了！

一方面，今年上海新房上半年仅有两个批次的供应，剩余六个批次全部集中在了下半年的6个月，平均下来每个月都会有上万套的上海新房供应，库存和上市的节奏都非常快；

另一方面，在最近两个月，二手房的价格下行，一二手倒挂缩小，投资客购买欲望变小；

再加上从土拍到入市的节奏变慢（今年下半年土拍到公示最快3-4个月），导致上海新房交房时间延后（部分上海新房三年后才能交房），导致现阶段“打新”的不确定性变得更大。

可以看的出来，其实仅靠着目前的上海新房热度并不能很好的推测明年的积分情况，因此我们从土拍、上海新房、政策三个维度综合来聊一聊。

01

多区域积分迎来探底

但市中心是例外

首先看上海新房供应和表现。

自积分制之后，上海的上海新房供应变得更加清晰，透明。

只要是在买房的，关注了官方消息的，每一个批次入市了多少房源、分布的区域等基本都是“门儿清”，上海新房再也不能偷摸入市，暗箱操作了。

而根据我们的统计，在积分制实行将近两年的时间里，已经有175233套房源入市，而具体各批次的入市时间、套数、间隔天数如下所示：

在2021年，上海新房入市节奏基本不受其他因素干扰，新的一个批次平均公示时间是54天，而在今年下半年，缩短为平均30天，最短为25天。

换句话说，在不考虑上海新房历史库存和剩余房源的情况下，从今年6月份开始的频率是平均25天需要卖掉12000套房子。

这是属于阶段性的激增，我们再以热度非常高的大虹桥为例。

万科天空之城去年年底入市的积分高达82.88分，上海蟠龙天地今年二批次的加推更是达到了91.22分。

而在大虹桥随后的供应中：

三批次 虹桥璀璨公馆和蟠龙府首开1030套；

四批次 虹桥璀璨公馆和龙信虹桥御澜供应826套；

五批次 虹桥璀璨公馆和蟠龙府供应874套；

六批次 俊灿星城、虹桥璀璨时代、中铁虹桥逸都供应1175套；

七批次 蟠龙府一期、中铁·虹桥逸都、虹桥璀璨时代、蟠龙府二期、虹桥公馆3期供应1281套。

八批次 招商虹桥璀璨时代、中铁虹桥逸都、蟠龙府二期二批次、虹桥公馆3期供应1247套。

但按照今年的土拍来看，明年的大虹桥可能不会再有这么集中、大批量的供应，目前入手大虹桥是相当好的机会，这个我们接下来还会详细说。

但市中心的杨浦情况却刚好相反。

今年以来，第一批次、四批次、五批次杨浦均没有供应，而剩下的几个批次，二批次的中企云萃江湾74.6分、仁恒海上源72.16分，三批次的金隅外滩东岸70.62分，仁恒海上源 84.5分，六批次的保利珑誉65.84分。

但接下来，杨浦预计还有14个新盘要入市（可点击回顾：市区上海新房“扛把子”杨浦这14盘可不好挑了，还有别墅······）除了七批次的沁风雅苑和金隅外滩东岸，保利越秀·和樾天汇、杨浦城投悦尚海、保利珑誉又在最近的八批次集中过会，积分一定会阶梯式下滑。

接下来的半年里，杨浦积分最低，选择面最大的历史性时刻才刚刚开始。

除此之外的其他区域，五大新城和浦东、普陀、闵行、宝山这些区域，如果新盘供应没有断崖式下降，积分也会进一步探底。

总的来说，虽然还有其他一些因素的影响，但不可否认的是，目前的低积分就是来源于频繁的集中供应，但这种供应激增是阶段性和区域性的，并不会维持太长时间。

02

接下来我们看土拍

从去年开始，上海的土地也开始集中出让，在去年三个批次的土拍中，共有85幅宅地出让，7幅因无人报名中止，出让成功了78幅，也就是新增了78个新盘。

而今年土拍共有四个批次的供应，一批次有36幅宅地供应，二批次有34幅宅地供应，三批次有35幅宅地供应，四批次有6幅宅地出让，供应可达111个新项目，今年的土拍不是一般的多。

而具体到每个区域，大致情况如下：

除了五大新城依旧保持常态供应，浦东土拍供应了12个新项目，闵行、杨浦、普陀也都不少。

由此我们基本可以推测，上述所说的普陀、闵行、浦东、宝山，明年基本上依旧是常态供应，除了部分位置好的，其他项目积分不会变动太大。

五大新城的供应依旧，但今年下半年大批量供应后，明年五大新城积分有进一步往下的趋势。

静安、徐汇、杨浦新供地都不多，未来的积分理论上也不会太低，但杨浦比较例外，之前的旧改和土拍留存项目较多，因此仅有杨浦积分会进一步下降。

上图中没有出现的黄浦，在今年的前七个批次中，均没有新盘供应，虽然明面上的待入市项目不少，但仅有绿城·外滩兰庭在八批次露面，明年接下来的供应频率，其实也不太会加快。

03

政策突然再次大幅度放宽

接下来，我们再看最近的政策支持力度。

我们在上个月就说过，从影响房地产短期的金融层面来看，利率已经降到了近20年的谷底：

目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%，对于部分房价持续下降的城市，首套商贷利率已经降低到了3.95%。

当然了，这已经是9月份的事了，虽然有传言说该利率只执行到今年年底结束，但目前来看，为了2023年开年楼市的好彩头，进一步下调的可能不是没有。

而从上个月开始，政策突然再次大幅度放宽。

首先就是金融16条、降准、房地产行业的三支箭齐齐射出，其中混合所有制企业，地方性国企和经营稳健的民营房企占据受益企业的绝大部分，房企不但不缺钱，还会变得很有钱。

其次，已经被足足暂停了十二年的上市房企重组与再融资，也再度祭出，救市决心之大，昭然若揭。

而利市的房产政策，和买上海新房的积分之间，存在的关系也非常微妙，救房企、救市，短期内对于上海新房和二手房销量的提升会非常明显，土地出让、上海新房入市的节奏也会保持在一个比较高的水准。

此时，积分必然会呈下降趋势，利好上海新房购房者。

总的来说，一轮完整的房地产短周期为：政策下调利率和抵押贷首付比，居民支付能力提高，房地产销量回升，商品房去库存，供不应求，开发商资金回笼后购置土地，加快开工投资，房价上涨。

完成整个周期，需要至少1.5年的时间。

而在当下的市场，从土地到可出手商品房的节奏已经被拉倒最快3-4个月，整个周期的时间缩短到不足一年，而销量回升之前的阶段对买房来说无疑会是最好的时间。

在加上，yq防控进入新阶段。

预计到了明年年初，值得让我们期待的不仅是常规生活的回归，还有恢复经济的更多措施。

部分区域积分下降是几乎会是必然结果，关注窗口期，愿大家成功置业！

当然了，以上内容仅代表个人观点，有不同看法的。