来源：冬哥

昨日，冬哥在视频号直播的时候有上海购房粉丝爆料：徐汇滨江的宝能公馆1288还剩几十套，但是销售直接称要80万的茶水费！

在距离过会官宣近5个月时间，11月中旬宝能公馆1288二期开启认购，据了解，该楼盘本次推出6个单元192套房源，建筑面积在140㎡-170㎡左右，预期是精装交付。按照上海房价12.5万/㎡来算，每套价格都在一千七百万以上，对普通老百姓来说堪称豪宅。

即便楼盘坐拥黄浦江一线景观，又紧靠规划中的地铁站点，但是其销售方式的反常，并未能激起市场的浪花。据网上消息，宝能公馆1288首日认购人数约10余组，认购率仅7%。

为什么呢？还不是开发商很不给力的暴雷，买家陷入了纠结！这样就存在了延期交付和产证延期办理的风险，房子这么贵，万一踩坑风险实在太大！

但是为何这个盘顶着容积暴雷的风险还能让购房者趋之若鹜呢，照样有人敢做“伟大的逆行者”？

无他，还是因为倒挂！

来看看它旁边的次新二手要卖到多少钱。

某家网上，附近的云锦东方大面积住宅，挂牌价超过22万/平。而宝能1288公馆上海房价才12.5万/平，就算有80万茶水费，买到依旧能赚到，是不是！

再看看附近其他楼盘前面成交的数据，百汇园前期成交上海房价也接近20万/平，其他房子的成交价格也一样都是17万/平以上。所以说这个楼盘单价至少倒挂4万+，买到就赚六七百万。

总的来说，无论是从地理位置,还是产品表现力来看,宝能公馆1288的综合实力都是非常不错的，至于风险问题，人有多大胆，地有多大产，毕竟这是个搏一搏单车变摩托的机会！

以上我们不难发现上海的豪宅市场，尤其是占据了稀缺城市资源的豪宅，确实不愁卖。

近日8批次新房也已经公示，云锦和启元这些备受期待的豪宅楼盘依旧放了鸽子，徐汇区本次只有一个独苗，就是当年的认筹王者——汇成南街里，其次还有两个八批次的3000万级豪宅——黄浦的绿城外滩兰庭、浦东前滩的格力浦江壹号！还有杨浦的三个10万级楼盘分别是杨浦的保利越秀·和樾天汇和杨浦城投悦尚海以及保利珑誉！

下面我们来看下各个楼盘是否值得期待，都有哪些优势以及各盘积分能在多少：

徐汇长桥 汇成南街里

汇成南街里位于徐汇区长桥板块，东至北杨河，南临淀浦河，西接长华路，北至罗秀路。社区东侧和南侧双面环水，拥有天然河景资源。

与前两期不同的是，三期为简装交付。2020年，两期房源的开盘火爆，让汇成南街里一举成名。而且前期7.95万/㎡的上海房价，距15号线罗秀路站约700米，对于徐汇中环旁的区位来说性价比很足。

而此次汇成南街里三期收官房源，价格已经无限接近9万/平，它附近的地产尚海悦庭9.4万/平并没有触发积分，足以说明这个售价市场并没有完全接受，虽然该上海新房楼盘比竞品略低，即便能触发积分，或也不会重现当年往日辉煌。

冬哥预测，该上海新房楼盘最多65分，到时开盘见吧。

汇成南街里三期收官之作共3栋高层，总计204套房源，具体加推楼栋位置如下图所示：

楼盘总体规划10栋10-27F小高层和高层，合计672户，社区规模和体量相对适中。楼栋布局整体呈现西高东低错落布置，南北栋距较为开阔，使高区景观视野最大化。

楼盘车位948个，车位配比达到了1:1.45的配置，实属难得。

汇成南街里建筑风格现代简约，外墙面采用米白色真石漆涂料，局部外墙和窗槛墙外包古铜色铝板，窗框及阳台栏杆为深灰色铝合金。

社区内部，还规划了水岸步行街、夜跑跑道、休憩廊架、长者乐园、宅间花园、全龄儿童乐园等，更有共享会客厅、室外会客厅等。

据了解，楼盘待推房源的户型基本与前两期一致，主推建面约101-171㎡3-4房，分别为：101㎡3房2厅1卫、126㎡3房2厅2卫、129㎡3房2厅2卫、147㎡4房2厅3卫、171㎡4房2厅3卫。

黄浦董家渡 绿城外滩兰庭

黄浦区是今年市区核心地段没有供应量的区域之一，第八批次过会个“王炸”盘，这就是位于董家渡的绿城外滩兰庭。

这是黄浦江外滩的第一顶豪，要知道，它的姐妹绿城黄浦湾曾以24.2万/㎡打破当年新房成交价纪录，最高达38万/平。

这一次，楼盘过会价只有14.5万/平，虽然比此前周边新房价格略高，但依旧有着至少10万/平的倒挂空间，买到就赚到，毫无疑问！

绿城外滩兰庭就位于绿城黄浦湾曾的北侧区域，当年浙江华浙置地拿下的是2号、3号和11号地块，11号地块在2005年引入绿城，也就是已经交房多年的绿城黄浦湾一期。

剩余的2号、3号地块因动迁原因，一直到最近两年才启动，也就是刚刚官宣并启动销售的绿城外滩兰庭。

根据方案显示，外滩兰庭的两个地块均有大堂和会所配套小区2个地块各2栋、29层，楼盘建筑总高100米，算下层高——惊人的3.45米！顶级豪宅的水准！

楼盘此次推出207-297平大户型产品，总价超过3000万以上，该上海新房楼盘关注度较高，积分要求也会较高，当然也有可能不触发积分，毕竟是豪宅盘，客户群体相对较少。

浦东前滩 格力浦江壹号

浦江壹号就是下图格力32号地块，格力开发，九宫格看江第一排，正对前滩休闲公园，旁边就是开发商格力在上海的首个楼盘浦江海德和三湘印象名邸。

此次楼盘过会价12.98万，创前滩新房新高，当然，凭借着前滩依旧有的倒挂以及学区等优势，该上海新房楼盘依旧是个高分选手，75+分以上是非常容易的，甚至超过85+分以上，高积分客户可以关注。而75分以下的客户，希望渺茫！

前滩一直是购房者关注的重点，而前滩“九宫格”又是前滩第一排俯瞰江景资源，可见该上海新房楼盘的热度会有多高。

教育方面，楼盘直线距离500米内，从冰厂田到华二前滩，从惠灵顿到嘉宝，公立几乎最难进的幼儿园、学校，私立民办界的传奇学府云集在此。

杨浦定海 杨浦城投悦尚海

该上海新房楼盘地处杨浦滨江，直线距离地铁12号线隆昌路站仅约600米！从隆昌路站出发，3站就能进内环可换乘4号线，再坐3站就到世纪大道！隆昌路站距离北外滩来福士也只有4站，7站到大悦城，9站即可到达南京西路站！

除了与两条环线之间的距离非常近之外，周边还有5条隧道！

因此，楼盘与浦东新区之间的自驾出行非常便捷，如果你工作在陆家嘴、张江、金桥等高新产业区，置业于此也是相当不错的选择！

楼盘将会推出221套全部可售房源，建面约81-115㎡，为精装绿建节能住宅，上海房价约10.8万/平。

由于杨浦供应量相对较多，此前7批次网红盘也没有触发积分，那么该上海新房楼盘，或也不会触发积分。

杨浦江浦 保利越秀和樾天汇

该上海新房楼盘与仁恒海上源一街之隔，也紧邻刚刚认购结束的金隅外滩东岸，楼盘推出建面约83-102㎡户型，上海房价11.5万/㎡。因为杨浦供应量偏大，所以整体来说，分数有所降低，预计50+分。

楼盘规划8幢14-17F高层住宅，合计624套住宅。

该上海新房楼盘优势是周边有12、18号线双轨交环绕，距离18号线＆12号线江浦公园站约0.5km；距离12号线宁国路站约0.5km，而且3km范围内拥有上海市内环大型商业集群。

杨浦定海 保利珑誉二期

楼盘一期于11月刚刚开盘，318套房源，638组入围客户，入围分65.84分。楼盘二期将加推建面约99-179㎡3-4房，共174套房源，上海房价9.9W。

保利·珑誉拥有“一桥、五隧、双轨”立体交通路网，向西无缝串联“滨江黄金三角”之一的北外滩，向南则直通陆家嘴北滨江与金色中环带，尽享杨浦东外滩的交通优势。西起大连路，东至复兴岛，北沿周家嘴路，南到黄浦江。

一桥：近邻杨浦大桥，作为内环线重要组成部分，让苏州河以北地区日常越江通行更加便捷。

五隧：临近大连路隧道、江浦路隧道、军工路隧道以及周家嘴路四条越江隧道，以及2021年11月获批的隆昌路隧道，与陆家嘴、金桥、张江无缝衔接。

双轨交：近享12号线与18号线，直线距12号线爱国路站仅约350米，便捷到达北外滩、南京西路等诸多繁华商圈。去年通车运营的18号线，则贯通东外滩的南北，让区域内的公共出行更为便捷。