来源：上海房产律师郭韧

导语

近期，广州又面临了新一轮的疫情爆发，笔者在替广州同胞默默加油祈祷的同时，也不禁感叹疫情对我们日常生活各方面造成的影响之大。由于疫情原因，很多小型商家、个体经营者、投资者都遭到了灭顶之灾。疫情导致人流量大幅减少，随之而来的就是店铺入不敷出、被迫关门、与房东解除租赁合同。不同于个人民用租房，商铺租赁合同的解除，往往会涉及大额的装修费用，前期装修费投入的损失往往会远高于支出的违约金、押金损失。那么对于该部分的装修费损失究竟应该由谁来承担呢？要搞清楚这个问题，可以分以下几步走。

律师分析

第一步：出租人对于房屋的装修是否知情且同意？

 《民法典》第715条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。由该法条可知，承租人对于租赁房屋进行装修一般需征得出租人同意，如果承租人擅自进行装修，不仅装修费损失全都需要由自己承担，还可能需要额外承担恢复原状或赔偿损失的民事责任。

参考案例：(2021)鲁0203民初12926号

该案例中承租人未经出租人同意对涉案房屋进行了装修，最终法院判决承租人赔偿出租人恢复原状的费用13984元；修复工期约为30日的租金损失4000元以及恢复原状评估费6000元。

（图片来源：网络）

第二步：租赁合同中对于装修费用是否有约定？

订立租赁合同是民事主体的合法权利，其中的合同条款只要不违反法律规定或公序良俗一般均为有效。如果合同中对于合同解除或履行完毕后装修费的负担有明确约定，法院也会倾向于尊重合同双方的真实意思表示，按照合同条款来解决装修费负担问题。

第三步：租赁期间是否届满？

房屋的装修一般可分为已形成附合的与未形成附合的两类。已形成附合的装修是指已经与房屋融为一体，成为房屋的一部分，无法分离或分离成本远高于本身价值的装修，诸如墙内管道排线、吊顶、墙纸等；另一类未形成附合的装修则相反，与房屋相对独立，可以进行单独处理，例如灯具、字画等。对于第二类装修，承租人可在租赁合同到期或解除时自行带走处置，一般不会产生争议，而对于第一类装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第10条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。

由此可见，在租赁期间届满、租赁合同履行完毕的情况下，已形成附合的装修均视为出租人所有，无论出租人是否从该装修中受益，均无需向承租人进行任何补偿。

第四步：合同提前解除的原因是什么？

如果合同没有正常履行完毕，而是由于种种原因提前解除，那么合同解除的原因往往会对装修费承担产生决定性影响。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第9条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

由此可见，提前解除租赁合同时装修费损失负担遵循公平原则，即谁有过错谁承担，都有过错就按照过错程度分担，都没过错按照公平原则分担。

参考案例：(2021)陕0104民初12289号

该案例中出租人违约提前解除租赁合同，承租人承租时花费装修费250000元，最终法院判决结合装修费总价、合同总期限及已使用期限进行按比例折抵后，出租人仍需支付承租人装修损失158300元。