“后面买房积分会继续降吗”“积分低要不要在等一等，争取买热门盘呢“？

最近豪宅网小编身边不管是近期已买还是还在等机会的上车的朋友都会问到类似的问题，一方面，土地供应的增加让新房的供应量和频率都有所提升，另一方面，二手房挂牌量的增加也印证和加深了大家的观望情绪，二手房的成交放缓，也导入到了新房市场。

当然了，这些情况在一些热度板块会非常明显，大家通过新房积分就能看个大概，但在部分板块，纵使是站在风口，也很难起飞。

比如青浦新城。

和其他五个新城相比，青浦新城其实不是最没优势的，但在知名度上，确实有点默默无闻了。

嘉定新城距离市区近，性价比高，占据了很长时间的大热门；

松江新城凭借产业、人口、板块成熟度一直是房价最贵的新城；

奉贤新城在2021年的有金海壹品（72.8分）、保利明玥霞光（71.1分）等多个超高分楼盘；

临港新城即使每年供应上万套新房，101、102板块的部分盘直到现在还是开盘日光。

但青浦新城在新房供应这个层面，能拿的出手的成绩确实不多，但也并不是全无亮点，今天我们一起来聊聊。

01、它可能是五大新城中上限最高的

首先，按照惯例，我们先来看看青浦新城和其他新城最大的不同，地理位置及功能的差异。

在五大新城的划分中，青浦新城位于上海西侧的位置（具体的划分为：东至油墩港－章泾江－老通波塘，南至沪青平公路－中泽路－沪青平公路（新），西至青赵公路－上达河－西大盈港－五浦路－青浦大道－青顺路－新塘港路－新开泾－三分荡路－青浦大道，北至沪常高速（S26））具体包括的板块大概有青浦的新城、青浦老城、青浦工业区、淀山湖大道。

在青浦整个范围内，按照我们习惯性的街道划分，那属于青浦新城的区域有夏阳街道、香花桥街道和盈浦街道，而其他的华新镇、赵巷镇、白鹤镇、徐泾镇、朱家角（是青浦新城的功能联动区）、重固镇、练塘镇、金泽镇则不在青浦新城的板块范围内。

其实按照规划来说，青浦新城整体上非但没有槽点，反而可以说是相当讨巧。

首先，在五大新城中。

嘉定新城和松江新城比较相似，多区域点状发展，按照各个区域不同的发展进度或者产业特色推进；

奉贤新城目前以南桥板块一家独大，其他区域发展虽然也有一定进度，但成绩远远不如南桥；

而临港新城目前则是以滴水湖周围5个片区为重心，101-105各有功能······

而青浦新城则是将产业、商业、商务和居住区都排布在了轨交17号线的沿线，而且各种功能也都不是完全分开的，商务、交通、文化、产业的主力还是会聚集在比较核心的产业创新园区和新城中央商务区。

其次，在今年5月份的时候，青浦新城还公布了中央活动区的规划方案，就是以青浦新城地铁站为圆点的方圆两公里的范围，重要信息是，住宅和科研用地占了绝大部分的比例。

虽然青浦新城的其他板块未来如何暂时没法保证，但上图中，中央活动区的范围一定是未来青浦新城的最大红利区。

而且，除了城市功能上的规划，按照青浦新城交通枢纽的规划，在青浦新城地铁站，未来将会是沪苏嘉城际线（上海示范区线）嘉青松金线、轨交17号线将同站换乘、三轨交汇。

而且在今年7月，沪苏嘉城际线在浙江、上海、江苏同时开工，预计2028年建成。

“嘉青松金”

将是一条贯穿

嘉定、青浦、松江、金山的轨交线

图源：上海轨道交通市域线嘉闵线工程环评报告书

上海示范区线自虹桥商务区

至水乡客厅站

是沪苏嘉（示范区）线的重要组成部分

上海示范区线途经虹桥商务区

青浦区华新镇、重固镇、青浦新城、

朱家角镇及金泽镇等区域

如果仅从规划来看，青浦新城反倒可能是未来上海所有新城中能级最高的一个，上海要发展五个新城作为独立的城市节点，能联动长三角的青浦新城可能才是最没有上限的。

规划定义明确、有实际行动支撑，说明整个板块价值正在加速兑现。

02、适合自住但投资还需谨慎

讲完了几个重要规划，接下来可能需要给大家“降降温”。

青浦新城的新房已经几年都没有涨过价了。

我们整理了青浦新城的两个主力供应板块近几年入市的普通住宅后发现，在2017年年底轨交17号线开通后，沿线的青浦新城几个板块的新房在后来的5年时间里，入市的上海房价基本就没有涨过，甚至地铁房也都基本没涨！

而且在2018-2019年这个供应周期后，新房的供应量也是直线下降。

其一是夏阳街道板块。

有青浦新城和汇金路两个地铁站，而且距离市区相对更近一些，所以也是目前青浦新城上海房价最高的板块，2014年片区内的中铁逸都开盘价就已经达到了4.25万/㎡，目前最高挂牌上海房价也才到4.75万/㎡，8年时间这个涨幅聊胜于无。

今年青浦新城周边的地铁新房入市上海房价也才4.3万/㎡，板块价值真的不敢恭维。

其二是盈浦街道板块。

有漕盈路和淀山湖大道两个地铁站，也是青浦新城的新盘供应主力区域，区域内2016年的新盘上海房价约为4.1万/㎡，而在今年的供应中，这个板块地铁盘即将破4.4万/㎡，虽然涨幅也不高，但比其他几个板块要略好一些。

我们再看一下二手房，根据10月份的成交情况，青浦新城成交最多的两个小区（网签）是夏阳街道的两个小区，分别是崧泽华城观景雅苑单月成交30套、城东新村单月成交17套。

在上海房价上：

夏阳街道房龄10年以内的普通住宅今年的成交上海房价为4.81万/㎡；

盈浦街道房龄10年以内的普通住宅今年的成交上海房价为4.33万/㎡；

从账面来看，夏阳街道目前确实存在一二手倒挂，如果是自住，买青浦新城首个推荐的板块就是夏阳街道，而且它距离市区也近，资源也相对集中，周边都是次新房，城市界面也不弱。

但如果是在全市选投资板块，青浦新城是否值得是要仔细考虑考虑的。

03、青浦为什么“难”？

我们前面说了规划、也说了现状，实际上，青浦新城如果想要发展成为规划中的样子，难度是非常大的。

最根本的问题，其实是它本身所处位置的“尴尬”：

青浦新城位于上海的西部，也是大虹桥向西的第二站（第一站是赵巷），在大的功能上，青浦新城的是要功能有两个：一个是独立的城市节点、另一个是连接长三角一体化的枢纽。

看上去简单，但是做起来难度很大。

就独立的城市节点而言，青浦新城和其他几大新城相比晚了不少，直到2021年初，青浦新城核心建设区才正式官宣；直到2022年6月30日，青浦新城核心区建设方案才出台。

要知道，就连我们最后起步的大临港也早在2018年就定好规划全面开发了，更别提早就已经有产业发展起来的松江和嘉定了。

就青浦在长三角一体化中承担的功能来说，就更难了，东侧的“宇宙中心”大虹桥虽然已经初具规模，但片区内的产业、商务的强度要发展起来还有很长的路要走，更别说溢出、辐射到其他区域，现在能溢出的也就只有居住功能，要是让青浦新城只承担大虹桥的居住功能，那青浦人民是万万不答应的。

而且，之所以我们在前面提到如果是投资，青浦新城要好好斟酌，还有一个原因，就是青浦在过去的规划至今未能完全兑现。

在青浦新房如火如荼的2016-2017年，其实爆出过非常多的建筑、产业、交通类型的规划，包括华为研发基地、青浦万达茂、沪苏湖高铁、朱家角站打造升级版中国硅谷、但多数都还没有实现，部分规划在早期夭折······

04、接下来有哪些新房供应

青浦新城其实接下来的新房供应也不多。

目前已经定名了的，就是七批次过会，即将开盘的「志城上和里」：

「志城上和里」位于青浦新城的夏阳板块，是一个全新的综合体楼盘。据悉，住宅部分是建面约101-183㎡的高层、叠加产品，上海房价49997元/㎡，共计208套，入围比1.8。

楼盘距离17号线青浦新城站仅约900米左右，周边有地铁上盖的绿地缤纷城、还有自带的商业、办公、酒店，刚需、改善自住非常合适。

另外，今年前三个批次的土拍中青浦新城也有几个地块，预计明年会陆续入市：

1、「盛青俞家埭楼盘」

「盛青俞家埭楼盘」是在今年3月的一批次土拍出让了四块城中村地块，盛青置业以总价14.5623亿竞得青浦区盈浦街道青赵路北侧13-01、13-03地块（“城中村”改造楼盘——俞家埭1、2、3组），房地联动价为4.3万/㎡。

目前楼盘规划和户型都已曝光，最快明年一季度入市！

2、「悦达青浦新城楼盘」

「悦达青浦新城楼盘」是今年7月上海第二批次土拍中，悦达竞得的夏阳街道达慧路南侧08D-01地块，楼面价17000元/㎡，商业占比15%。地块出让面积11130.7㎡，容积率2，总建筑面积32586.58㎡，房地联动价44100元/㎡。

楼盘距离青浦新城地铁站约800米左右，位置相当好。

3、「富绅盈浦街道楼盘」

「富绅盈浦街道楼盘」也是在今年6月上海第二批次土拍中出让，富绅集团竞得盈浦街道漕稼一路西侧10-04地块，楼面价21114元/㎡，地块出让面积13562.9㎡，容积率1.3，溢价率0.54%，房地联动价约45000元/㎡。

和悦达楼盘楼盘，富绅盈普街道楼盘距离地铁更远，上海房价也要更贵一些。

4、「祥源青浦新城楼盘」

「祥源青浦新城楼盘」是在今年9月上海第三批次土拍中出让，祥源地产竞得夏阳街道种畜场河西侧08-11地块， 楼板价1.9万/㎡，房地联动价4.5万/㎡。

5、「新黄浦&亚伦青浦新城楼盘」

「新黄浦&亚伦青浦新城楼盘」也是在今年9月上海第三批次土拍中出让，位置就在「祥源青浦新城楼盘」的西侧，两个楼盘之间仅隔了青松路557弄一个小区。

这个上海楼盘的联动价高达5万/㎡，但容积率仅有1.2，目测会是一个别墅或别墅+高层组合的小区。

总的来说。

青浦新城虽然还有很多地块待出让，但土地供应指标明显已经赶不上前几年了，而且离地铁站近的地块大多都已被开发。

但按照规划来看，接下来青浦新城的发展重心依旧遵循着地铁的轨迹，因此后续买房过程中地铁依旧是需要着重考虑的因素之一。

而且目前青浦新城积分相对依旧比较低，对刚需自住来说依旧非常友好。