上海新房限价以来，每个地块都有属于她自己的房地联动价；
比如，徐汇滨江的13.1万，徐汇华泾8.1万……
不过，有部分商住办属性，加上另外的文体配套，房地联动价要略高于纯住宅地块。
其实每个板块都有其自身的基准地价。
每个地块房地联动价都要遵循其底价来制定。
根据《上海市城乡建设用地基准地价成果（2020年）》文件来看；
每个区域的住宅、商业、办公、研发、工业用地、公共管理和服务用地等六大地块地价都有明确的价格；
而且，基准地价还分了等级。
从1-11级，都有其明确的价格准则；也就是越是中心的位置，地价就越高；
这也表明了，上海环线论依旧存在：越靠近市中心的土地价格越贵。
对应的也就是中央城区的房价是最高的。
其中，住宅的基准地价可能是大家最关心的。
01. 1-11级的范围
以人民广场为中心，等级最高的1级基本分布在浦西的黄浦区，其中南京东路街道、外滩街道、瑞金二路街道、淮海中路街道，均为1级地价。
徐汇的湖南路街道、天平路街道也为1级地价。
浦东只有以陆家嘴为中心的部分板块。
虹口只有部分北外滩街道是1级/2级。
以上1/2级地价的土地基本集中在内环内的板块。
城央的土地资源逐渐稀缺，也不可复制，可见其珍稀程度。
另一层面，城央的新房主要以城市更新或者拆改建为主。
所以房地联动价在一定程度会有所变动。
而且，随着城市能级的逐步提升，未来所要求的配套资源等要求也在增强；
对于很多地块要求的商业、办公等一定的比例，也会增加开发企业的建设难度。
以后，看见内环内15万+的新房也不用特别奇怪。
上海住宅用地级别规划范围如下：
再来看一下价格，1/2两个级别地块的成本价格都在4万/平以上。
1级地块的楼面价靠近5万/平，加上拆迁改造、耗费的时间、人力等，成本不小。
从上图中也可以看见关于容积率的范畴；
城央的容积率普遍在2.5左右，也就是高层产品；
越往外围的容积率越低，不过由于限墅令的发布，容积率低于1.0的产品很少见了。
如今市场新房同样是高层居多，在城央，容积率较低的别墅低密产品基本都是城市更新项目；
类似于豪宅遍地的黄浦，很多都有别墅产品的规划。
另外，虹口北外滩的新湖北外滩地块，四川北路招商弘安里……
内环内的别墅产品真的是金子。
除此之外，下图的地面价成本表中可以看出不同级别地块的地面价；
按照1亩≈666.66平方米，以万元/亩为单位；
1级土地的地面价是12.06万/平，2级大概是10.28万/平。
02. 不在内环的2级土地
从上面的图中可以看出，1/2级土地基本全部集中在内环线以内；
也有土地等级为2级，位于内中环的板块。
浦东的世博滨江以及徐汇斜土路、漕河泾、田林、龙华。
这其中，徐汇的龙华街道、斜土路街道，浦东的世博滨江板块其实不难理解；
3者都靠近黄浦江，有着不可复制的稀缺资源；
而漕河泾和田林板块紧靠内环，加上产业的加持，土地资源也十分稀缺。
目前，徐汇滨江板块的新房的联动价也超过了12万+；
包括已经入市的御江廷，云锦东方、启元、启元汇玺等项目都等待入市。
而世博滨江板块，唯一的保利世博滨江项目，今年基本没有希望入市了。
世博板块目前以老破小为主，城市界面一般；一线江景资源的只有保利项目一个。
预计入市要在15万左右，毕竟土地价格、开发成本太高。
03. 地块同级，价格却差2万？
最后说一点，改文件只是表示了上海地块的价值程度；
并不能表示，地块成本价值在同一梯度，新房的价格就一定要在同一水平。
比如闵行古美板块，和浦东三林相比，地块等级都是4级。
而板块内的新房价格却完全不是一个级别：
古美华庭的8.25万PK中企云萃森林的10.5万。
在某种意义上来说，浦东的新房环线理论要比浦西要弱一点；
因为浦东的产业较多，陆家嘴、张江、金桥等高能级产业能起到辐射外溢的效应。
有着超强的购买力，新房定价稍微贵一点也很正常。
就是看如今市场的接受程度怎样了。
另外，像比较热门的板块，青浦徐泾，属于第6级；
浦东是上海最大的区域，从1-11级均有覆盖；
宝山和闵行也囊括了3-9级不同的地价范围。
总体而言，2020年发布的上海基准地价等级，并不绝对意味等级越高新房价格就越贵。
就笔者个人观点，这个等级划分更像是区域内的可用土地资源稀缺程度。
像绝对市中心的黄浦区，未来的新房主要是集中在拆迁旧改的城市更新上，并没有其他多余的土地可用；
而徐汇区，目前徐汇重点发展的就是徐汇滨江板块，斜土路街道、龙华街道还有小部分地块待开发；
漕河泾和田林也是零星的土地资源，所以，即便不在内环内，土地等级也划入了2级。
当然，还有虹口北外滩、杨浦平凉路接待，都是未来黄浦江边上能级比较高的板块。
除此之外，就是五大新城，核心区土地会在7级左右；
南翔、江桥、徐泾、九亭等，与中心城区接壤，土地等级在6级；
临港、奉贤、金山、崇明等地，基本都在8-11级。
毕竟外环外的土地还有大量待开发。
