大家好，今天我们重点来聊聊浦东。

第六批次，浦发仁恒有园低分触发，大华锦宸府未触发积分制，这两个十万加项目的认购温吞水，已经有点先兆。浦东的新房购买力，似乎的确有点不足了。

果不其然，第七批次浦东浦东新楼盘7个葫芦娃一起上，能打的不多。

1、涨价的遇冷

区域板块价格涨幅最大的森兰海天名筑，认购率还没上双破10；尽管项目入市前找了不少媒体开发布会推广（没找我们哈~），但是市场买家的反应很真实很冷漠：你涨归你涨，咱不买单。

5.4万的价格，的确有点蜜汁自信了，都没蓄客进行价格测试，这操盘也太随喜所欲了。

这和另一个板块价格大涨的地产尚海悦庭认购首日预冷基本一致。

那么接下来，另一个价格超预期的中企云萃森林市场反应会如何？

拭目以待。

另一个价格涨幅较大的阳明花园，认购也是差强人意，还没过六成的及格线。

2、低价的受欢迎

此前估计大家都没想到，惠南的这个钱江大家文澜府认购会名列前茅；价格是硬道理，总价是硬道理，消费降级，买房降级，在这里得到了明证。

3、环川沙区域楼盘导客一般

严格来说，浦发虹湾、东岸观邸、横沔玖境这几个改善盘，原来都是川沙区域；而且都是承接张江外溢客户为主。这几个项目距离地铁站都有一站路的距离，现在都是大工地状态，所以梦想就成了关键因素。

金茂横沔的梦想显然比较大，认筹率领先；申迪东岸观邸距离地铁站稍近，认筹数领先，但是他是首开；而浦发虹湾和金茂一样，也是二开。

这里面，浦发虹湾有叠墅，还是水景住宅，唐镇板块，距离张江最近，未来续销去化难度是比较小的。上批次没买到叠墅的朋友，这次可以轻松入围买到了。

4、蜜汁自信结束

不过我们也看到了，这些国企的盘，因为市场营销力度不够，蓄客不足，在集中入市的时候，的确就有点发力不足，靠天吃饭了。森兰海天湖只是搞了场发布会，申迪和金茂就是做了点巡展，在大号号召力日渐式微的今天（都挺好忽悠太多），仅靠在几个头部广告自媒体公众号打点广告，然后其他自媒体负面滚滚来，如果自身打铁不够硬，是很难完成快速去化的。

要知道当年融创招商金地三家合作的公园2040营销力度有多大，尽管赔本，但是项目去化还花了三年，房子都熬成了准现房。而海天湖涨价这么多还只是蜻蜓点水，那就只能小荷才露尖尖角站岗了。

有时候豪宅网也挺奇怪的，这年头，巡展还有用吗？还不是就是有个地方早点接待咨询。客户从哪里来？无非是销售自带资源和拓展自媒体资源。看看现在的佣金提成，谁还提得起兴趣呢？

抠门做生意，那肯定是难的。比如以前我们是一天16小时工作，现在呢？三天打鱼两天晒网，半休息了。

顺便说一句，看市北华庭的数据，还有一天半，还真有可能不触发2倍认购积分制。国企就是这么低调，全靠自来客，几个销售揽客。虽说是易居代理，但是现在易居还有多少客户？内外交困，拖欠佣金，高销流失严重，恐怕已经远远不如同策了。

5、对比去年

浦东此时浦东新楼盘集中入市，购买力不足，的确反映了市场心态。虽然被不是浦东的浦江缦云吸客1946组，但是5、6批次浦东并没有什么浦东新楼盘入市，这和去年年底浦东浦东新楼盘大批量入市大相径庭，相去甚远；那情况铁粉们都还记得吧？高行紫薇600多套；华发仁恒海上溪云500套，融创未来金融城上千套，光6-7万的改善项目总套数超过3800多套，而这次总共才2300多套。

去掉文澜府的310套，森兰壹公馆的41套，5-6万的，才2000套不到。

6、需求&供应，期望&平衡

究其深层次的原因，恐怕是浦东的人口导入和收入增长以及预期都下降了。

众所周知，浦东也是一个人口导入型的区域；而且拆迁户较少；此前的大规模开发征地早就完成了，本地人都有很多套房。买房的主要是外来人口新上海人。

需求端：经济下行，就业收入减少，新增就业人口减少，叠加二手房难卖，学校房价格下跌；

供应端：集中同时入市，蓄客时间短，宣传不够，还以为能躺着卖，靠一个小程序就能把事办了；

恐怕这都是浦东这次浦东新楼盘集中入市冷热不一的主要原因。

市场是无情的，市场也是最现实的，因为市场就是钱、利益、期望；

如何找到大家的价格、期望、利益的平衡点，一直都是市场和营销的秘诀——市场上并没有多少傻子，尤其是在自媒体如此发达的今天。一个粉丝的留言或许就会揭示真相和影响导向。

尽管这次7盘认购还有一天半时间，但是因为周末已过，预计新增认购不会太多了，这从昨天周一的认购增加数就看得出来了。据豪宅网团队电访各项目售楼处，大筹基本就是这样了。

接下来，肯定会进入小筹补客；有的项目还要开分销，除非是不想卖了。

万事都是轮回和螺旋式，市场也是。热了一阵，就会冷一阵。毕竟菜园子里的菜都没多少了。

就和急着想卖房打新的房东一样，且等明年春天吧！

有人问我周期到底是怎么回事，其实就是，在涨跌之间折腾人性，实力；恐惧和贪婪；而真正的操盘手，才掌握资源和话语权，定价权。

所以，房价大涨是不可能的了，大跌也是不可能的。新房价格和土地价一致，也是必然的。

不这样就正向逆向的调控，人为干预，如此而已。就是要在双轨制的轨道中三稳。

只有做好三稳了，民生稳了，收入稳了，预期稳了；我们才能更好的培养浇灌科技树，增强自主创新的实力和国力。

一直到2035乃至2049，都是这个主基调，不会有任何改变。

至于口罩这件事，倒是很有可能再看最后一个冬天了。看外面踢球的回家后怎么样了。

最近二张都出来吹风说话了，有点做铺垫的意思了。

豪宅网后台，求租商业用房的多了。

这都是变化。这世界上，唯一不变的就是变化，周期，利益。

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