来源：高力国际

发布日期：2022年11月21日星期一

我国已从增量扩张进入存量发展时期。以北京为例，“十四五”时期，北京进入存量提质增效和增量结构调整并重的发展新阶段，国土空间近期规划中明确总量控制，鼓励存量更新，推动城市转型发展。

存量发展→盘活存量

存量盘活，盘什么？

国务院办公厅5月份印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中，明确盘活方向将在存量物业、存量土地及存量基础设施上重点发力。

存量物业

主要指具备改扩建可能的物业，不涉及土地性质改变的物业。

商业、写字楼、仓库、宿舍

这些物业伴随时代发展，原有载体和内核已与城市发展格格不入，在严格控制拆占比的当下，急需改造盘活焕发生机。

存量土地

主要指长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产。

老旧厂房、闲置土地

这类项目主要位于原来的城市发展的边缘地带，随着城市扩张，曾经的边角地已经成为新的核心区，土地价值得到提升。

存量基础设施

经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，据不完全统计，我国的存量基础设施已达百万亿规模。

交通、水利、能源、生态环保、保障性租赁住房、新型基础设施

此次意见中明确提出要重点盘活存量规模较大，收益较好或增长潜力较大的基础设施。

存量盘活，怎么盘？

盘活存量最重要的，明确以下四点：

土地权属

重点是权属，土地权属问题主要是指中央企业所拥有的土地权属不清晰、有争议。

产权权属不清晰

谁来负责不清晰

批复文件  

即四证：不动产权证，规划许可证，工规证，施工证。

核心关注这些证背后蕴含的重要信息，如土地性质是什么？土地使用年限还剩多久？这些都直接关系到盘活的路径和模式。

资产现状  

物业原有图纸是否还在，有无违建、临建、有无已不符合规范的地方等等。

上位规划  

核对最新版控规、详规、土规和产业规划。

随着城市管理的精细化，明白政策限制边界，在政策的束缚下，去实现价值最大化。明白能做什么，比想做什么更重要。

存量盘活，钱从哪来？

存量盘活往往具有投资大，回现周期长的特点，存量盘活盈利靠的是长期经营中不断提升资产价值，进而产生稳定的现金流回报，靠短期信贷支持远远不够。因此此次意见中也明确指出了资金来源途径：

股权投资、开发贷、经营贷、资产交易、REITs、PPP、转让、资产整合

以REITs为例

公募REITs是指通过发行标准化的证券或受益凭证汇集投资者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的不动产财产或财产权利，并将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品。

简单来说，它就是披着信托基金外衣的ABS，具备了进场交易的可能，提高了项目的流动性。

境内基础设施领域公募REITs试点自2020年4月正式起步至今，不断取得突破，持续引入扩募机制扩大潜在盘活可能。目前还处于初创期，整体市场规模较小，但长期来看未来发展空间很大。

现阶段对于REITs应该理性看待，REITs可以作为项目的最高目标，进行争取，但也不要放弃其他路径的可能。因为对于大部分存量盘活，REITs还无法大范围推广，原因有两点：

规模有限

与专项债等成熟融资方式相比，基础设施公募REITs发行的规模有限。财政部数据显示，去年新增专项债额度为3.65万亿，相当于当年发行基础设施公募REITs总规模的80倍。

准入门槛高  

难度大要求高，公募REITs有一定准入门槛。前期试点项目要求有成熟经营模式及市场化运营能力，在收益年限和收益集中度上要求较高，需要有持续经营能力，较好增长潜力。

存量盘活，路往哪走？

存量盘活是对存量的重新认知，也是城市功能的重新发现，优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源，要构建适宜的盘活模式，明确方向和路径。高力国际近年参与了多个存量盘活项目的改造，以专业的力量助推存量盘活，为北京的产业提质贡献力量。

图1：项目效果图

图2：项目升级改造

图3：项目效果图

图4：项目升级改造

来源：图2北京日报官网，图4新华网

城市不仅是一个载体，更是一个“生命体”，通过存量盘活，促进城市“新陈代谢”，重塑城市空间、调整产业结构、补齐功能短板、把各方力量和各方资源集成好，引导形成城市“自更新”“善更新”的循环体系，为城市发展创造更多生命力。

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