匪夷所思，浦东内环内，陆家嘴附近，楼下就是八佰伴商圈，对口顶级学区，两梯四户电梯房，这样的一处房子，今年6月份的成交单价竟然只有：

5.1万/平！

145平的大两房，最终750万成交！

要知道，浦东外环外的周浦，品质一般的小区都要5万以上！

这套低价成交的东明广场房子肯定有自身问题：

1、品质：只有3幢楼，几乎没有绿化，毫无品质可言，两梯四户做成塔板结合，走廊、电梯间狭长，得房率很低，保养很差，而且没有地下车库，停车非常难。

2、人流混乱：小区内部有不少办公人群，也就是有好多小公司在这里办公，人流非常混乱。

3、产品：整体面积段偏大，拉高总价，事实上东明广场与“老破小”面对的都是同类人群，也就是低总价预算的人群，而这个小区2房面积达145平，刚需买不起，改善又看不上，十分尴尬，那么单价就一定不会很高。

可以做个对比，不远处的新光大楼，也是没什么品质的小区，但是它的单价却能逼近10万，它的优势就是户型小，71平就做了2房；人流小，没有公司在此办公。

所以这里能够得出结论，买房还是要买与时代贴合的产品，否则，再好的地段都是徒劳！

01  陆家嘴新房盘点

滨江凯旋门三期

陆家嘴区域虽然开发接近尾声，但还有新房面世，此前滨江凯旋门三期就层爆料过有望下半年入市，能否出现在第七批次名单，我们拭目以待！

滨江凯旋门位于浦东新区浦明路688号，楼盘北至张杨路，南至潍坊（西）路，西侧几乎”零距离“紧挨着黄浦江。

浦明路沿线是小陆家嘴的传统豪宅区域，楼盘又位于浦明路西侧，更是坐拥黄浦江一线江景，还能远眺外滩万国建筑群；配套方面上，陆家嘴的商业都能享受到，包括IFC Mall、正大广场、第一八佰伴、时代广场 、新梅联合广场等。

楼盘占地6.1万㎡，建筑面积15.35万㎡，由13栋高层住宅和23栋临江别墅组成，并以扇形排，大部分楼栋都可以拥有江景视野。

社区自带约8000㎡会所“新荟所”，由曾主理纽约四季酒店的国际知名大师Chandu Chhada 主理设计。会所包含日光泳池、奢华SPA、江景宴会厅、儿童游乐场、拳击室、健身房等星级配套。

滨江凯旋门三期是楼盘的收官之作，主力户型有： 建面约127-133㎡2房； 建面约158-222㎡3房； 建面约243-356㎡4房。

荣成昌邑地块楼盘

荣成昌邑地块楼盘就在此前网红盘九庐的隔壁，直线距离东方明珠1.3公里，楼盘预计推出建面约180-220㎡上海新房。

该楼盘是一个商住办综合体地块，就在陆家嘴核心地带，14号线地铁口，九庐的隔壁！

整个地块占地面积约37093万方，容积率为3.28。

楼盘涵盖住宅建筑面积不超过6.35万㎡；商业建筑面积不超过0.7万㎡；办公建筑面积不超过3.88万㎡；文化建筑面积0.6万㎡。

根据粉丝爆料的主推建面约180-220㎡4房户型，大概可供应300套+上海新房。

另外，楼盘还配建幼儿园、居委会、生活服务点、养育托管点等公共服务设施。

太古综合体楼盘

太古综合体楼盘又是陆家嘴北滨江全新盘，一线江景房。

该楼盘是去年11月初，陆家嘴集团150.49亿拿下陆家嘴北滨江综合体地块，将由陆家嘴联合太古地产合作开发。楼盘地块包括【浦东新区黄浦江0C00-0201、0Y00-1001单元E13-1和E13-3地块、黄浦江沿岸E10单元E08-4、E10-2、E12-1地块】5宗地块。

地块独占陆家嘴滨江约1.5km岸线，南面是万科翡翠滨江、西侧陆家嘴壹号院、恒大滨江华府，东侧民生路渡口。

楼盘包括住宅建筑面积约13.3万㎡，商业建筑面积约11.4万㎡，办公建筑面积约9.2万㎡，文化建筑面积约2.9万㎡。其中E08-4、E10-2、E12-1这3块宅地沿黄浦江一字排开，坐拥黄浦江核心段岸线。

日前，楼盘效果图及建面约230㎡户型图被曝光：（仅供参考）

02  前滩新房盘点

浦江壹号

浦江壹号就是上图格力32号地块，格力开发，九宫格看江第一排，正对前滩休闲公园，旁边就是开发商格力在上海的首个楼盘浦江海德和三湘印象名邸。

浦江壹号总建筑面积约53317㎡，楼盘由2栋12层、1栋7层、2栋8层住宅组成，建面约54-220㎡户型，以大平层为主，总共仅约136套上海新房。

楼盘为“开放式街区”，并设置小区中央休息区，包括小型、亲密的休息空间；以及系列花园，包括水景园林、下沉庭院、游戏空间、亲子空间等。由英国罗杰斯建筑事务所设计，运用大面积落地玻璃、大尺度悬挑结构、街区式住宅布局以及三角形的宽敞阳台。

当前浦江壹号已封顶，正在等待入市。

楼盘周边配套成熟，未来生活便捷。

教育方面，楼盘直线距离500米内，从冰厂田到华二前滩，从惠灵顿到嘉宝，公立几乎最难进的幼儿园、学校，私立民办界的传奇学府云集在此。

医疗上，国际综合性医院前滩莱佛士国际医院；

商业上，前滩太古里；

另外生态上，有约2.3公里黄浦江岸线，前滩休闲公园、前滩友诚公园、前滩体育公园3大公园融入到整个板块的规划。

陆家嘴21号地块

21号地块，陆家嘴集团开发，综合体打造，紧贴前滩太古里，前滩最佳位置之一，打造4栋超高层住宅，建面约108-346㎡，规划可售住宅642套

楼盘分为南北两块，南面的21-02地块总建筑面积约38.33万㎡，规划建1栋38F办公楼、1栋5F裙房、2栋42F住宅，容积率5.7，住宅384套。

北面的21-03地块总建筑面积约31.95万㎡，规划建1栋31F办公楼、1栋5F裙房、2栋39F住宅，容积率5.5，住宅258套。

2幅地块总开发体量达到60万㎡，体量非常大，又是开发难度比较大的综合体，将会是前滩的收官之作。

交通方面：距离东方体育中心地铁站仅有300米。6号线、8号线、11号线以及规划中的19号线都在这里；

商业方面：北邻前滩世贸中心、东至济阳路、西侧是前滩中心和前滩太古里，南侧是正在建设中的信德文化中心。

学校方面：区域有惠灵顿外籍人员子女学校、华师大二附中前滩学校；

医疗方面：前滩莱福士医院。

03  前滩南新房盘点

摊开规划地图，一个被叫做“黄浦江南延伸段三林滨江南片区”的板块，已经开始发力了，业内称之为：前滩南。

在规划结构图上，前滩南可以分为三部分：中区拥有大面积生态廊道和景观廊道，占地240公顷，相当于两个世纪公园面积，仅南北间的距离就有450m！和以商办为主的前滩截然相反！

最值得关注的三林楔形绿地部分已建成！

西区定位海派特色小镇，体现传统江南水乡风格，又融入海派文化特色。

东区定位高品质宜居社区，主要的教育配套、公建设施都在东区。

根据规划，前滩南西区有3035套住宅，东区除动迁房外有5158套住宅。东西两区共8193套住宅。

东区的多块空地为动迁房，主要集中在南北两侧。因此，未来东区住宅大概率以高层为主要住宅形式。

东区和西区最大的不同在于教育和公建设施配套上海新房，东区人口更密集，有5幅教育用地，从幼儿园至初中；而西区仅有1幅教育用地，作为幼儿园。

西区也有优势，西区与黄浦江更近，占有滨江资源方面要优于东区。

西区的纯商业体更多，未来将带来7.9万方左右的商业配套和10万方以上的办公面积，是三林地区住宅配套和需求的有力保障。

而东区只有1幅纯商业，是8号线凌兆新村上盖商业（06-07，也是本次转让地块之一），依靠8号线，一站接驳前滩商业也是完全可行的。

交通方面：除了8号线凌兆新村站之外，规划中19号线将南北向穿过此地区；另外规划中26号线将东西向穿过此地区。

05-14住宅地块—【中企云萃森林】

05-11住宅地块—【中企云萃江岸】

共计约1023套上海新房

主力产品为建面约90-175㎡2-4房

2021年10月底，中华企业联合世博土控拿下了三林9单元地块

三林9单元地块包括：三林楔形绿地（含部分配套开发用地）15号（05-11，住宅）、17号（05-14，住宅）、19号（06-07，商业）、20号（08-02，住宅）。

目前已开工建设的是15号（05-11，住宅）、17号（05-14，住宅）。

目前05-11丶05-14这两块地的规划设计已经公示：

2个都是高层住宅社区，开发商为中华企业。

05-11地块楼盘

建设单位：上海淞泽置业有限公司

楼盘名称：三林楔形绿地（含部分配套开发用地）15号（05-11）地块楼盘

容积率：2.3

绿地率：35%

控制高度：45m，局部80m

建设内容：该地块拟建8-25层中高层住宅，以及配套公建用房

用地面积：27717.6m²

总建筑面积：约92121.1m²

其中地上建筑面积：66945.4m²、地下建筑面积：约25175.7m²

05-14地块楼盘

建设单位：上海淞泽置业有限公司

楼盘名称：三林楔形绿地（含部分配套开发用地）17号（05-14）地块楼盘

容积率：2.5

绿地率：35%

控制高度：60m，局部80m

建设内容：该地块拟建7-24层中高层住宅，以及配套公建用房

用地面积：25753.9m²

总建筑面积：约102148m²

其中地上建筑面积：67572m²、地下建筑面积：约34576m²

绿城前滩南楼盘

2022年7月，绿城中国正式官宣拿下了前滩南第二幅转让的地块——三林滨江10单元，该幅地块也是前滩南西区首发楼盘。

三林滨江10号地块位于黄浦江滨江一线，分为21-03、21-05两个子地块。低密度别墅用地！限高18米。

占地面积：49921㎡

容积率：1.1

地上计容面积：54913㎡

限高：18米

套数：203套

套均面积：约270㎡

用地性质：Rr1（别墅用地）

一块地同时享有前滩的规划+黄浦江一线滨江+绿城精品加持+别墅+中央公园。

该地块位于前滩板块中环线一路之隔正宗前滩南位置，直线距离前滩中心仅约2.1公里，楼盘本身在三林北港河道旁边，距离黄浦江直线距离也仅230米左右。

据悉，楼盘规划将打造典型的前滩南西片区稀缺低密度住宅，产品包含法式风格洋房和联排别墅。洋房建面预计约180-220㎡左右，联排别墅预计约280-500㎡左右。（最终以开发商公示为准）

约140平叠院设计稿

这个区域有5块地块的容积率仅1.1-1.2，这样低的容积率意味着什么？

根据上海控规技术准则，容积率小于等于1.2的住宅组团用地被列为最低一级的强度区，而这中强度的住宅组团，结合其建筑高度要求判断，大概率将是城市别墅或类别墅的状态了！

商业办公方面，西片区内的商办用地非常集中，基本位于滨江区域，且建筑高度基本限定在24米以下，可以说尺度非常宜人。

未来将带来7.9万方左右的商业配套和10万方以上的办公面积，是三林地区住宅配套和需求的有力保障。

04  世博新房盘点

保利天峯

保利天峯位于浦东世博板块，比邻前滩，是名副其实的优质板块，所以保利天峯也是十足的豪宅。

该盘直面黄浦江，别问黄浦江值多少钱，这个问题谁也回答不上来！

该盘从年初传言拿证，至今都没有消息，据悉开发商想申请14万+的价格，但因为某些因素，一直拿不到想要的价格！

当然，现在的豪宅，尤其是稀缺资源的豪宅并不愁卖，即便该盘拿到14万以上的价格，依旧存在很明显的倒挂空间，所以保利天峯也是很多高端客户想要入手的楼盘。

毕竟过几年，这个楼盘，也有望成交25万，甚至30万的价格。

别不相信，在上海，没有什么事儿是发生不了的。

楼盘西侧沿江布置6栋8层住宅，其中靠世博大道5栋为保留建筑，东侧沿雪野路布置高层住宅，形成西低东高两道天际线，最大程度上利用江景资源。由于马路对面就是黄浦江，没有任何遮挡，所以整个社区未来基本可以纵享一线滨江景。

楼盘将推出约170-250平3-5房，毫无疑问，就是给经济实力雄厚的高净值人群准备的。

05  金桥新房盘点

金桥新房已开始发力，供应量逐步增多，初步统计，金桥预计还将有6个新房等待面世。

巨峰路TOD嘉里荟萃庭

该盘是购房者关注的重中之重，楼盘的城市展厅已开放，有望明年初入市。

主推建面约99㎡3房和建面约150㎡4房，合计416套可售住宅。

2021年2月，经过12轮竞价，嘉里建设&GIC（新加坡政府投资公司）联合体以总价60.14亿元竞得浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，折合楼面价23832元/㎡，溢价率0.2%。

楼盘位于地铁6号线与12号线交汇站巨峰路站上盖，地处中外环间，浦东金桥板块。地块东至曹家沟防护绿地，南至巨峰路防护绿地，西至张杨北路和02-01B地块，北至双桥路，出让面积66059.5㎡，容积率3.82，建筑面积252347.29㎡，地上建筑限高120米，住宅套数下限470套。

根据规划，楼盘地上包含一栋办公塔楼及其商业裙房，三栋住宅楼，一栋公共租赁房及公共服务配套楼。住宅地下室两层，商办地下室三层。

楼盘囊括了近22万平方米的超大型地铁上盖购物中心、约4.7万平方米的高品质住宅、约2.5万平方米的优质办公楼，以及约13.7万平方米的停车及配套服务设施，充分考虑站内换乘的便利性和大流量汇聚的优势，将人与建筑、人与交通网络、人与商业有机地紧密连接。

浦开东郊壹号院

楼盘位于浦东内中环金桥板块张家浜楔形绿地，楼盘东至广兰路，西至紫娟路（规划），南至牛桥港，北至银柳路。

占地面积约2.52万方，容积率只有1.0，根据规划，楼盘仅有126套上海新房，是浦东非常难得的低密住区。

E1b-05地块和E1d-01地块

主力产品建面约170-190㎡叠加，户型如下：（户型图仅供参考，最终以官方发布为准）

浦开云璟

该盘热度非常高，据了解如果该盘批不到9.5万/平，有可能今年不开！

浦开云璟位于浦东张家浜楔形绿地之中，这里可是被称之为浦东碧云2.0版本。

张家浜楔形绿地总规划达到了1456.4公顷，它的作用就是生态优势凸显，居住在此就如世外桃源般的感觉，规划等级高，而且楼盘地段又好，地处中环附近，周边又有2条地铁浦东足球场站（14号线和在建的21号线），不热才怪呢。

另外该盘能够受到热捧，是因为在这附近只有该盘有小面积刚需产品，90平2房，总价900万段置业浦东中环，这在浦东已足够稀缺。

浦开云璟位于浦东足球场的外围，有一大片形如“金靴子”的待开发地块，涵盖商住办等各类物业。

住宅产品在浦东足球场东南侧，分两个地块。

C1e-01住宅地块拟建设3栋17层高层住宅、4栋13层高层住宅、1栋16层高层住宅、1栋14层高层住宅、1栋17层酒店、3栋2~3层商业楼等。

总建面约20万方，地上建筑面积约10.7万方。

C1e-06住宅地块由4栋高层和配套建筑组成，拟建设1栋17层高层，3栋18层高层，1幢5层的配套商业、公建用房等，大概318户(以实际为准)，预计2023年底竣工。

该地块四至范围：东至金港路，南至北界浜，西至陆家宅河，北至金葵路。

浦开江南里

浦开江南里楼盘浦东新区金桥板块，处于内中环间，由浦东集团+绿城的联袂合作，为新中式低密度别墅区。

根据规划方案公示，楼盘将建成多栋中式别墅，总建筑面积约15.7万㎡，容积率0.7。在上海1.0以上宅基地供应被叫停以后，这样低密度的社区新盘已属罕见。

此前，楼盘也多次网传入市，但至今都没消息，不知第七批次能否入市。楼盘将推出建面约190-1200㎡中式院墅，网传上海房价15.8万/平方。

宝地东郊四季

宝地东郊四季位于浦东新区内中环，向西3公里内就有上海东郊宾馆，汤臣上海浦东高尔夫球场，与中环、龙东高架路直线距离约在1公里左右。

楼盘占地面积63996㎡，容积率只有0.67，楼盘于2020年9月动工，预计于2022年9月竣工，目前已基本结构封顶。售楼处已建成，内部装修也已完成，验资预约参观售楼处。

汤臣金桥花园

汤臣金桥花园南侧东郊宾馆、合生东郊别墅、东郊壹号、华洲君庭、在建的浦开江南里，往北是碧云别墅区。

汤臣金桥花园一期主体已经建好了，在做绿化，共43幢低密度住宅，均为地上2层带阁楼和地下室。另外还配一个会所及配套设施。

汤臣金桥花园商品住宅楼盘（西地块二、三期及东地块）规划设计方案已经公示了：

分两个地块，即A2-02（西）地块二、三期和A2-04(东)地块。A2-02（西）地块二、三期紧邻楼盘的一期。

限高24米，拟建14幢多层住宅、10幢低层住宅以及社区配套用房和市政用房。根据规划图，北侧应该是6-8层的洋房，南侧应该是联排或者叠加。

这是A2-04(东)地块：

限高24米，拟建24幢多层住宅、16幢低层住宅、1幢商业建筑以及社区配套用房和市政用房。根据规划图，北侧应该是6-8层的洋房，南侧应该是联排或者叠加，以及部分合院。

06  唐镇新房盘点

浦发虹湾

浦发虹湾位于唐镇王港社区内，它的西侧就是王港卡园，这里聚集了众多金融白领，是有群众基础的。而它的西南角就是大名鼎鼎的唐镇三兄弟。

楼盘一期推出339套上海新房，为90-135平高层和叠加，上海房价7.23万/平，最终收到631组认购客户，触发了积分，入围分为46.25分，但最终开盘当天还剩余20余套叠加产品，并没有实现日清。

楼盘后续还将有大量上海新房供应，等待官宣开盘吧。

浦发唐城

浦发唐城楼盘分南北两个地块，楼盘于9月9日已开盘一批上海新房，共计341套上海新房，为建面约90-1136㎡产品，上海房价7.06万/平。

毫无意外，由于它占据了非常优质的地铁上盖区位，而且还是能级颇高的2号线，所以最终楼盘触发积分，入围分为76.77分，可谓是唐镇当下当之无愧的红盘。

楼盘周边配套着实算不上丰富，目前整个综合体楼盘都还在建设中，周围大片空地待开发，想要享受成熟的城市氛围，估计要等上几年。但也是因为空地多，才有了想象空间。

浦发唐城本来体量就大，而且规划齐全，与2号线的距离优势，楼盘关注度非常高。

华发唐镇地块楼盘

在上海二批次地块中，华发竞得唐镇核心地块，该楼盘紧邻2号线唐镇站，是唐镇这些年来不得多的的好地块。13号线东延伸段建成后，更加增加了这个楼盘出行的便利度。

从这个位置来看，这几乎是唐镇压箱底的宝贝地块，周边次新房行情价约12-12.5W左右，而该宅地联动价7.06W，此种优势无人能及！

根据规划地块将建设：TOD开发+住宅+公共服务设施。

由于紧邻地铁，该地块定位为TOD开发模式，即以以公共交通（通常为轨交）为导向规划一个居民区或者商业区。

这一片区域是目前唐镇的中心，附近是绿城的高端住宅以及2号线+唐镇站的商业配套上海新房，高端氛围已成。未来随着唐镇站TOD开发+这片空地的填补，唐镇的价值会更上一层楼。