来源：魔都房房房
等啊等，等啊等，都到了10月下旬，上海今年新房入市都过了6批次了，真正拿得上桌面的热门豪宅新房真心是太少，2批次里面的锦绣里别墅能算，但依然被很多城中富豪看不上！
接近年底，今年大概率会有7批次和8批次新房入市，虽然7批次过会传说可能会变为11月10日？不过那些前面无数次鸽子了的热门豪宅们，极大可能会在8批次集中推出，直接撞车，相互成就拉低积分！会迟到，但不会缺席？年底的魔都豪宅盛宴，大概率会来了！
缺乏顶级豪宅新房的上海新房市场总归是不完整的，当那几个耳熟能详的滚烫名字一次又一次都不出现在入市名单中的时候，我们相信，魔都的豪宅高阶购买力人群也是焦虑的。
就在今晚，魔都房房房来到上海的核心上佳地段，浦东小陆家嘴一线瞰江豪宅九庐3期，在热情粉丝刚刚收房装修完毕的价值8000万元大平层房内，就着黄浦江畔的夕阳和无敌夜景，为大家直播！
聊聊2022年底前可能买得到的豪宅新房，谈谈2023年有机会入市的，也说说你们期待中那些短期都不会入市，还有些甚至没听说过的神秘豪宅。
2022年10月26日
今天晚上18:00
魔都房房房直播
微信视频号 魔都房房房
在九庐3期8000万滨江大平层
聊聊怎么选上海豪宅新房？
首先特别感谢豪宅网热情的豪宅粉丝，能提供顶豪九庐3期的全新大平层来给我们作为直播场地。一定来看看，欣赏一下上海纸醉金迷的奢华宅邸和无敌江景。这也是九庐3期目前唯一一套考虑出售出租皆可的房源，感兴趣的粉丝一定不要错过哦。
如果其他粉丝，你家的豪宅很有特色和足够出彩，也可以联系我们到你家拍摄和直播，帮你展示给大家，感兴趣的扫码联系：
报口令：豪宅
先说个定义，什么样的房子算得上魔都豪宅，这个每个人心中定义也有所不同，地段？单价？总价？时间已经到了2022年4季度，基本我们简单定义为上海总价3000万以上的新房楼盘可以称得上豪宅！二手房标准则要比这个高很多，因为真的是太贵了……
1、 2022年内有机会入市可以买的
1
徐汇滨江 内中环
香港置地启元
户型：建面约280-320㎡高层
套数：80套
预计上海房价：15.8万元？
进展：预计2022年12月入市
楼盘地址：龙华中路近打浦路隧道入口
开发商：香港置地
香港置地启元实拍，左侧才是
香港置地启元位于内环旁的徐汇滨江北段，徐汇区龙华中路近打浦路隧道入口。楼盘直线距离黄浦江360米左右。
楼盘接待中心早已建好，但是并未对外开放，不过魔都房房房的粉丝去看的不在少数。
香港置地启元是310.5亿全国地王地块， 超600亿投资约180万㎡综合体，上海史上最大整体地产投资楼盘。楼盘包含写字楼、商业、高端住宅、五星级酒店、会展中心和体育设施。
楼盘占地面积约180万㎡的开发体量中住宅仅有2.9万方，楼盘占开发体量约1.5%，可售住宅体量仅80套，规划建面约280-320㎡大平层，预计均价约15.8万元/㎡，预计总价段4200-5300万左右。楼盘还有少量特殊大面积顶复，估计可能总价要上小目标。
不过，它的现在的样板间已经不是这样子了，全新一个设置在接待中心上的5楼。
香港置地启元楼盘前期江湖传言颇多，弄得神秘感十足。在它北面龙华中路一路之隔的还有两个全新住宅楼盘。一个是复地的御江廷，一个是招商&香港置地&徐汇城投的汇元玺。
这两个地块比较有意思的是，在当时土拍推介阶段，两个地块公示的答疑纪要文件都有针对国家安全事项的要求！
来源上海土地市场公开：复地徐汇滨江楼盘土地推介答疑纪要
来源上海土地市场公开：招商&香港置地&徐汇城投地块土地推介答疑纪要
上海豪宅点评：我们判断，香港置地启元的住宅大概率会在2022年12月的8批次新房入市，单价15.8万元左右是比较可能的最终均价。
因为楼盘的优势地段、品质、豪宅宽松面积段和可售数量仅80套的稀缺，外加徐汇滨江板块次新豪宅二手房普遍站上20万+单价，有足够的倒挂空间，相信会是高分追捧热盘，带系数预计新房入围积分97-99分。
2
徐汇滨江 内中环
云锦东方三期二批次
户型：建面约177-409㎡洋房公寓
建面约384-570㎡联排别墅
套数：62（目前剩余127）套
预计上海房价：15万元+，高于上批
进展：预计2022年12月入市
楼盘地址：龙启路377弄
开发商：东航置业
云锦东方位于内中环间的徐汇滨江地段，是非常经典豪宅代表作。第三期产品位于1、2期的南侧，龙启路377弄，北临龙启路，东临丰谷路，西临天钥桥南路，南侧为龙耀路。
云锦东方三期包含了8层洋房公寓和4层联排别墅产品。去年10月开盘日光了一批次，入围89.52高分（社保系数0.24）。但还有另一多半房源我们预期会在2022年下年底入市销售一部分，2023年卖最后一部分，也就是还有两次机会！
2021年10月楼盘入市95套房源。开盘综合均价150820元/㎡，公寓均价125000元/㎡，别墅列表均价168750元/㎡。
云锦东方三期还有剩余127套房源待入市销售，包含85套联列别墅（4层高），建面约384-570㎡。42套平层公寓（8层高），建面约177㎡3房（8楼）、约240㎡4房（3-7楼）、约409㎡复式（1-2楼底复带花园和地下室）。
让我们看看已售和待售的房源分布示意图，图中类似梯形图标为公寓，其余为别墅：
目前预计剩余部分房源会在2022年底和2023年分两次入市，哎，又要拉高入围分数了。入市价格可以参考去年一批次，约150820元/㎡，预计总价段2370万-1.278亿元左右。但大概率会涨价
虽然云锦东方三期也秉承了”三无“风格，但是依然有粉丝分享看过的240㎡公寓样板间：
上海豪宅点评：云锦东方一直都有自己的固有节奏，它的建造进度已经完全满足入市条件。三期二批次综合单价参考前期150820元左右，前期公寓均价125000元/㎡，前期别墅列表均价168750元/㎡。大概率会有一些涨价。
剩余127套房源无责任预期2022年底销售20套别墅+剩余全部42套公寓，其他的65套别墅留着2023年入市咯。
云锦东方三期二批次预计在2022年12月8批次入市，必须是超级热盘啊，带系数预计入围积分85分+。
3
静安区江宁路 内环内
鸿印里
户型：建面约110-245㎡高层
套数：411套
预计上海房价：14万元+
进展：预计2022年12月入市
楼盘地址：昌平路昌化路口
开发商：静安投资
鸿印里位于老静安核心板块南京西路板块，位置特别金贵，楼盘南面就是静安区运动健身中心。该上海豪宅楼盘为本地国企静安投资旗下的72号地块住宅楼盘，在它的东侧，还有姊妹盘的73号地块。
楼盘部分楼宇基本快结构封顶了，完全具备了入市条件，当然目前楼盘方消息都没对外释放，也是非常的神秘。
「鸿印里」占地面积约33812㎡，总开发体量19.9万㎡，是办公、商业、住宅及历史保护建筑一体化的豪宅综合体。
主要包括1栋180m超高层办公楼、6栋住宅楼、6栋原址保留建筑及4栋复建建筑。住宅共有6栋楼，建筑面积大概57708平方米。
据悉，「静安投资集团72/73地块」建筑整体造型充满仪式感，空间动线关系清晰明朗，具有较强的现代都市气质。
楼盘将会采用双大堂设计：在打造高品质的一层归家流线的同时，针对当前更多业主通过机动车回家的情况，配备了多大堂归家流线，在地下车库大堂通过采光天井引入自然光，同时改善传统楼盘地下归家流线的品质。
同时，「静安投资集团72/73地块」是一个商、住、办综合体，总建筑面积19.9万平方米。
该上海豪宅楼盘分两个地块，北侧是39-1地块，据悉有保留的历史建筑、社区体育设施以及社区商业设施。
重点是南侧的39-2地块：办公产品以市中心5A级甲级写字楼标准建造一幢180米塔楼，商业产品定位为社区复合型商业。
建成后，其将成为静安苏州河沿线标志性建筑之一。
上海豪宅点评：静投72地块的鸿印里的住宅大概率会在2022年12月的8批次新房入市，单价14万元+是比较可能的最终均价。毕竟是在新房极度稀缺的老静安金贵地段。
老静安的新房，对上海购房者来说，太吸引人了，虽然鸿印里的最大建面只有225㎡，但也能够上豪宅的边，相信会是高分追捧热盘，带系数预计新房入围积分80-82分。
4
浦东新区东郊别墅区 内中环
宝地东郊四季
户型：建面约169-208㎡联排
建面约139-189㎡叠墅
套数：总体量233套
预计上海房价：14-14.5万元？
进展：预计2022年12月入市
楼盘地址：金港路2666弄
开发商：宝地不动产
宝地·东郊四季位于东郊别墅核心区的东侧，为纯住宅楼盘，总占地面积63996平方，总建筑面积85438平方。其中地上建筑面积42710平方，地下建筑面积42728平方。
楼盘主力产品包括建面约169-208㎡联排，共80套，毛坯交付；建面约139-189㎡叠加，精装交付，共153套。
宝地·东郊四季分为四个地块，容积率0.67，同时四个地块也将分别命名“春”“夏”“秋”“冬”四期。
意在打造隐于云端，栖于水岸，游于石涧的东方花园。
上海豪宅点评：宝地东郊四季也已经被浦东购房客们关注好久，售楼处样板间开放也好几个月过去，基本预计2022年12月8批次入市。单价预期在14-14.5万元左右。
这个楼盘也是仁者见仁智者见智，喜欢的爱它的阔绰空间，而且还在传统的东郊别墅区。吐槽的嫌弃它的外观配色特别土。它是热门盘，但是我们预计不会触发积分。
5
浦东新区东郊板块 内中环
浦开江南里
户型：建面约190-1200㎡合院别墅
套数：248套
预计上海房价：15-15.8万元左右
进展：预计2022年12月入市
楼盘地址：云山路靠近龙东大道
开发商：浦开
浦开江南里位于内中环间的浦东新区东郊别墅区板块，毗邻东郊国宾馆。
楼盘是典型中式园林风格的合院别墅，和前辈上海桃花源非常近似，据已经参观过样板间的粉丝透露，大堂比上海桃花源气派，但院子却不到位，整体感觉略显局促。
样板间目前并不对外，但有关系的人总能想到办法参观，至少有230&280㎡的两个样板间，建造品质相当可以，而实际的使用空间相当惊人（再次对比上海桃花源，懂的都懂）。
已经有不少粉丝找到关系去看过浦开江南里的样板间，室内实拍照片也流出了：
浦开江南里是整个浦东市区部分，乃至全上海今年都值得期待的大面积都市别墅，建筑面积约190-1200㎡的中式江南园林风合院别墅。
上海豪宅点评：浦开江南里也是搞神秘的豪宅典范之一，我们预计在2022年12月的8批次新房入市，单价15-15.8万元左右是比较可能的最终均价。
因为楼盘位处东郊别墅区核心，对比该板块的大面积独栋别墅，还是有很高性价比，中式园林风也是部分客群的最爱，所以受到热捧，但不一定触发积分哦。
6
浦东小陆家嘴南滨江 内环内
滨江凯旋门三期
户型：网传建面约127-356㎡高层
套数：不详
预计上海房价：16万元+
进展：预计2022年12月入市
楼盘地址：浦明路688号
开发商：香港新鸿基
滨江凯旋门位于内环内浦东新区的小陆家嘴，距离东方明珠约2.1公里，和黄浦江面几乎0距离，算是非常稀缺的真一线瞰江豪宅。滨江凯旋门曾凭借综合优势蝉联《亚洲十大超级豪宅》中国区首席豪宅，并一直上榜《中国十大超级豪宅》。
楼盘的楼栋以扇形排布，将临江优势放大，不仅大部分的楼栋都能有一线江景的视野，部分单位还能眺望外滩万国建筑群。
2020年3月，滨江凯旋门二期发售了建面约136-245平临江豪宅，均价约13.8万元/㎡。而到了2022年初，滨江凯旋门二期的二手房成交价已有超过24万元/㎡。稀缺的一线瞰江位置+品质建造+奢华装修，让全城富豪对三期产品充满期待。
据悉，滨江凯旋门三期主力产品可能会是滨江大平层。面积段会跟二期有所区别，开发商尚未公开，网传127-356㎡。2020年的13.8万元单价估计没有参考意义，这个大热豪宅保守估计单价均价会涨价到16万元+/㎡。
滨江凯旋门楼盘应该还有少量特别稀缺江边别墅，目前这部分产品还不知道开发商的出售计划。
滨江凯旋门三期的户型会和二期有所不同，但官方没有对外正式发布。
上海豪宅点评：浦东的滨江豪宅在九庐之后，滨江凯旋门三期就是最值得期待的稀缺一线滨江豪宅了。预计必然涨价，入市时间估计在2022年12月8批次。
滨江凯旋门三期的江景优势，外加二期二手市场超过10万元的倒挂现状，必然是超高分追捧热盘，带系数预计新房入围积分95分+。
7
普陀桃浦 中外环间
祥和别墅
户型：建面约560-1560㎡独栋别墅
套数：20套
单价：14.2万元起
进展：持续销售状态
楼盘地址：古浪路391号
开发商：宏泉地产
「祥和别墅」位于普陀区桃浦板块的古浪路，地处市中心通勤方便，周边生活配套相对成熟，楼盘对面就是上海外国语大学附属普陀实验学校。就在中环线旁边，距离15号线仅约550米，上中环后即快速到达人民广场、虹桥枢纽、陆家嘴等。
「祥和别墅」
【楼盘地址】：普陀区古浪路
【主力面积】：881.27～958.91㎡
地上面积：560.34～590.58㎡
地下面积：320.93～368.33㎡
【开发商】：上海申豪房地产有限公司
【物业】：上海祥泓物业管理有限公司
【物业费】：12.3元/平/月
【产权】：70年住宅
【类型】：花园住宅 独栋别墅
【交房】：现房（款清交房）
【装修】：毛坯
【容积率】：约0.52
【绿化率】：48.9%
【配置】：大花园、大露台、下沉式庭院、全明地下室、多个车位、私家电梯
【周边配套】：
（商业）：中环百联、大融城、日月光中心、山姆会员店等高端购物中心
（医疗）：上海德济医院、利群医院、同济大学附属天佑医院、交通大学附属仁济医院等
（教育）：上外附属普陀实验学校、上海托马斯实验学校、晋元高级中学、进华中学、普陀幼儿园古浪分园、美墅幼儿园祥和园等
【交通】：
（轨交）：轨交15号线（约550米）、11号线
（自驾）：两横两纵的交通网络，横向: 沪嘉高速、京沪高速；纵向：中环线、外环线
据说「祥和别墅」的建造是以17世纪法国宫邑为原型，彰显新古典主义建筑的恢弘气度和不凡格局，并以法国古典式园林为原状，塑造出绿叶茂盛的生态生活环境。
目前在售楼栋的主力建面地上约560-591㎡，附约321-368㎡超大地下室，附约350-700㎡超大花园。
另有超大面积楼王，地上面积1560㎡，赠送820㎡地下室和超大的私人花园。实地看过之后，也颇为震撼，甚至在里面转迷路了。
户型方正大气，挑高空间叹为观止，每套房源内空间众多，楼盘均为毛坯交付，可以根据自己的喜好设置房间功能与装修风格。
在超大的空间格局之上，流露出建筑的几何美，配合上超大落地窗，想象阳光透过客厅，你拥有的不只是一间房，而是一方小天地。
主力C户型（881.27㎡，含地下320.93㎡）
主力B户型（895.11㎡，含地下322.21㎡）
上海豪宅点评：祥和别墅是一个市中心中环旁稀缺的独栋别墅楼盘，距离15号线地铁站也不远，非常稀缺，目前单价14.2万元左右单价无需积分直接可以买。
楼盘位于普陀区桃浦板块，部分人士不太认可该地段，欧式古典风建造受众也许并非所有人。更适合自住，不适合投资及投机人士。
8
杨浦新江湾城 中外环间
沁风雅苑
户型：建面约310-360㎡叠墅
套数：18栋叠墅，可售房源108套
预计上海房价：13+万元
进展：预计2022年12月入市
楼盘地址：国晓路近政和路
开发商：新加坡庆隆地产
沁风雅苑位于杨浦区中外环间的新江湾城，背靠新江湾湿地绿肺，是典型的低密别墅楼盘。周边公园、名校和科创园区环绕，都市中难得的闹中取静，距离五角场城市副中心仅约3.5公里。
沁风雅苑是新加坡庆隆集团旗下在上海的高端住宅产品，和普陀长风版块的沁和园是兄弟楼盘，目前基本已经是现房状态。
跟去年沁和园入市的叠加别墅产品类似，沁风雅苑也是6层3叠的叠墅，建面约310-360㎡，楼盘会是装修交付，预计上海房价在13+万元左右，总价段在4000-5000万元左右。
下叠户型（1复2）
建面约325-326㎡ 3+2房2厅
下叠户型（1复2）
建面约311-314㎡ 3+2房2厅
中叠户型（3复4 ）
建面约337-340㎡ 3+2房2厅
上叠户型（5复6）
建面约356-360㎡ 3+2房2厅
沁风雅苑的样板间并未对外公开，楼盘是精装交付的，从目前透露的品牌来看，很高端。有瑞族、嘉格纳，杜拉维特等等。
上海豪宅点评：新江湾城的低密度豪宅新房在年初上海院子收尾后，其实就只剩沁风雅苑了，楼盘早就是精装交付的现房状态。单价预期13+万元左右。入市时间估计在2022年12月的8批次。
沁风雅苑虽然是精装修交付的省心别墅产品，但是6层3叠模式，部分高端用户会比较介意，同时面积段偏大门槛较高，所以我们预期等入市认购大概率不触发新房入围积分。
9
松江泗泾 外环外
云顶别墅
户型：建面约242-383㎡独栋别墅
套数：12栋
单价：9.5万元
进展：5批次过会未认购
楼盘地址：赵非公路600号
开发商：华董中国
云顶别墅是松江泗泾的老别墅小区了，但5批次有12栋独栋别墅老盘新卖入市了。
本次待售的12套独栋别墅，实际位于赵非公路上的西门旁的二期范畴内。云顶别墅分为一期和二期，一期紧靠泗陈公路，早已是交付20年的成熟居住小区，二期则在一期的北面。实地探访了还有重大惊人发现，二期除了12栋待售产品外，还有足足至少46栋已经修造但“疑似长期停工荒废”的独栋别墅！
另外，这12栋相对独立于小区其他部分的产品，是不是叫云顶地中海会更合适？
上海总是有这样的神奇神秘楼盘，不实地探访，根本发现不了这么多奥秘。这次待售的12套房源，只能算是云顶别墅二期西侧的一小块位置，更多的至少46套建造荒废的独栋别墅静默中，不知道开发商是否在后续会重启建造和陆续投入市场销售。二期东侧还有一片神秘地基。
这个楼盘在开发商的官方宣传网页上写是意大利建造风格，但是实地看下来，倒是有点类似于青浦徐泾御品园林的南加州风味。
这次12栋房源，相当于围合成为一个小小的独立封闭区域，与其他“疑似长期停工荒废”的别墅有所隔离。
这片区域绿化是做得真好，每套别墅也是独门独户，有独立车库、有独享花园、有大面积露台、有大大的地下室。对了，云顶别墅这批的地下室实际上是下沉式开放地下室，直面后院花园，特别优秀，采光通风毫无问题，也不用担心潮湿问题了。
楼盘必然是毛坯交付了，也好，自己摆摆弄弄设计下，妥妥的传世大宅。
云顶别墅一期二手房源在链家网等上有各种户型展示，但是本次即将销售的12套房源，面积段建面242-383㎡，实际内部结构上和原来一期大不相同，不能参考以前历史户型。目前开发商还未对外释放本次官方户型图。
上海豪宅点评：云顶别墅老盘新卖的12套稀缺大独栋别墅不算新闻，还有足足46栋已经修造但“疑似长期停工荒废”的楼栋才是新闻。5批次过会单价9.5万元价格适中，就是还没开始认购。
这个盘比较特殊，估计不会触发积分，我们更关心的是后续的46套什么时候能来卖。
2023年内有可能入市的
相对2022年来说，可以预期到的2023年有机会入市新房豪宅反倒更多一点，特别是断供需求的黄浦区大概率会上6个楼盘，福利福利终于来了。
短时间内都无法入市的
还有更多的豪宅楼盘，因为各种各样原因，或者就还没开始规划建造、或者进度缓慢、或者各种因素搁置、或者就是捂着、或者干脆出租出去了等原因，至少在短时间内，我们指2024年或之后不会入市，或者完全无法预期的状态。
黄浦区：
洛克外滩源住宅，黄浦区外滩板块，现房。无法预期入市时间，原因没法说。
中海建国东路楼盘（外加永业建国东路楼盘），黄浦区新天地板块，建造进度还早。预计2024-2025年入市。
翠湖天地六期，黄浦区新天地板块，仅停留在网传设计阶段，建造进度还早。预计最快2025年或之后入市。
上海华府1号，黄浦区老西门板块，地块征收搁置中。无法预期入市时间。
乔家路地块，黄浦区老西门板块，地块征收中。无法预期入市时间。
也是园地块，黄浦区老西门板块，仅规划。预计最快2025年或之后入市。
凯德茂名公馆，黄浦区淮海中路板块，现房，出租中。无法预期入市时间。
高福里007街坊，黄浦区淮海中路板块，规划中。预计最快2024年或之后入市。
新湖黄浦豫园楼盘，黄浦区豫园板块，未启动。预计最快2024-2025年或之后入市。
福佑南地块（包含珠江复兴东路楼盘），黄浦区豫园板块，未启动。预计最快2024-2025年或之后入市。
士林华苑二期，黄浦区豫园板块，设计规划启动，建造进度还早。预计最快2024年入市。
复星&阿里福佑路楼盘，黄浦区豫园板块，仅规划。预计最快2025年或之后入市。
嘉里金陵东路楼盘，黄浦区金陵东路板块，仅规划。预计最快2025年或之后入市。
虹口区：
恒大外滩天玺，虹口区北外滩板块，地块搁置。无法预期入市时间。
杨浦区：
平凉路21万地块，杨浦区东外滩板块，遴选结束。预计204-2025年入市。
静安区：
北万置业中兴路地块，静安区中兴路板块，拍地刚结束。预计2024年入市。
华山公寓，静安区静安寺板块，现房，出租中。无法预期入市时间。
长宁区：
华山夏都苑二期，长宁区新华路板块，现房。无法预期入市时间，原因不明。
长宁壹公馆，长宁区新华路板块，现房捂盘多年。无法预期入市时间，原因不明。
宁国府邸，长宁区西郊别墅区板块，现房。无法预期入市时间，原因没法说。
上海城投新泾镇新地块，长宁区西郊别墅区板块，拍地刚结束。预计2024年入市。
复地上海花园广场南区，长宁区西郊别墅区板块，建造进展中。无法预期入市时间，原因没法说。
闵行区：
珠江铂世古北里，闵行区金虹桥板块，现房，出租。无法预期入市时间。
浦东新区：
陆家嘴荣成昌邑楼盘，浦东新区陆家嘴板块，设计招标。预计2024-2025年入市。
陆家嘴民生路码头楼盘，浦东新区陆家嘴板块，未启动。预计2024-2025年入市。
一口气列了这么多豪宅新房楼盘，收下这份即时的魔都豪宅置业宝典大全，给你指明方向。其实可以谈的说的细节太多了，还是记得今晚一定来看直播哦！就在魔都房房房粉丝家的九庐3期一线瞰江大平层内！
2022年10月26日
今天晚上18:00
魔都房房房直播
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