今天，上海新房最高联动价纪录刷新！

在一份官方答疑纪要中，杨浦平凉一宅地联动价为21W。

该地块建设用地面积1.70万㎡，规划用途为二类组团住宅用地，容积率1.4，地上计容建筑面积约2.38万㎡。

由于属于历史风貌保护项目，该地块要求不少：

配建不低于地上计容建筑面积 5%（计1190㎡）的公共租赁房，建成后成套无偿移交给杨浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构；

设置成建制居委会780㎡，包含居委会办公用房200㎡、治安联防站20㎡、老年活动室320㎡、文化活动室120㎡、社区服务站120㎡，并符合历史建筑风貌保护相关要求，建成并达到使用要求后，产权无偿移交区政府指定的相关部门；

建筑檐口高度不超过12m，局部不超过15m

该地块一举超越了此前16.3W联动价的长宁西郊地块，成为房地联动制度后，上海新房最高价。

联动价21W是个什么概念？

虽然该宅地位于潜力巨大的杨浦东外滩板块，但客观来说东外滩的发展较为迟滞，目前还算不上上海购房需求塔尖们所认可的板块。

该地块（图中的6街坊）西南侧约500m，就是风波不断的八埭头项目。

但这样一个非顶级地段，却给到了一个顶级的价格。

认可度更高的徐汇滨江低密标杆项目——云锦东方，去年的洋房价格不过12.5W，甚至联排均价也不过16.9W；

甚至绝对的上海市中心核心位置——豫园旁的露香园，2020年开盘时联排价格也就是21W“而已”。

长宁西郊虽然“英雄迟暮”，至少还有成熟的高端别墅氛围。杨浦平凉这样一个还在图纸上的好地段，竟然就要卖21W？！

容积率1.4能做什么产品？

当然，不同的产品类型价格体系截然不同，21W做联排是不是其实也有一定性价比呢？

问题在于1.4的容积率，几乎是不可能打造联排的。

举个例子：北外滩的招商弘安里

这是个与平凉地块比较接近的项目，同样的属性，类似的地段，该项目就做了里弄式的联排产品。

相比一般的联排，里弄相对紧凑一些，对容积率的“容忍度”当然也相对更高一些。

但即便是招商弘安里这样的3层里弄式联排，容积率也需要1.1。换句话讲，平凉地块基本只能做到叠加产品，或有少量联排。

不过相比不远处上海城投的平凉地块（联动价12.39W）“幸运”的是：

此次联动价21W的宅地，并没有中小套型和最低套数限制，因此可以打造成纯粹大户型社区。

而上海城投此前拿下的地块，虽然容积率仅是略高，为1.6

但中小户型占比要求≥70%，且要100%装修，真是做叠加也不好，不做叠加也尴尬……

怪不得两者虽然仅距离约1.2km，且上海城投地块更靠近黄浦江，联动价却相差接近9W

杨浦平凉21W的叠加还有倒挂吗？

我们来看下该宅地附近的二手房价格情况：

由于项目附近老房子偏多，因而目前甚至可以看到不少10W以内挂牌价的小区。

联动价21W似乎相当于行情价翻倍还不止？

我们一直强调，算倒挂不能单看周边二手房的挂牌价，

以不远处的江浦2宗宅地为例

江浦两块宅地，紧邻仁恒海上源，其周边二手房挂牌价基本都在9-10W+，这么一看仁恒海上源完全没有倒挂可言，这与其73.44的积分成绩显然相悖。

而当我们通过房龄系数，将周边二手房挂牌价，还原成为2020年房龄次新房的理论价格，

就能发现附近真实的行情价在14-15W左右，对于真实倒挂率大致为75-8折水平，这就与新盘的市场热度表现相吻合了。

按照同样的逻辑，当我们通过房龄系数还原后，可见平凉宅地附近高层的市场行情价在15-17W水平。

一般来说，叠加的定价是高层的1.2-1.3倍之间。

（上文中的露香园叠加定价相对偏低）

我们按照板块上限17W左右推算，平凉宅地打造出的叠加产品的市场价应该在为：

17W（板块内高层理论行情价） * 1.25（产品差异系数） ≈ 21W

也就是说，平凉宅地基本就是在卖市场价，没有倒挂。

长宁西郊、杨浦平凉接连出现无倒挂新房，

还且从价格来看，都是针对上海顶级购买力，

颇有一种“让豪宅回归市场价”的感觉。