就在最近，上海豪宅网有位粉丝杜女士在后台留言说：原以为拥有上海房价1000万预算，在上海置换一套心仪的房子不会太难，只是没想到大半年过去了，还没有等到“双向奔赴”的房子。

杜女士，新上海人，现居徐汇康健板块的月季园，住着一个85㎡的小两房，与老公合力打拼下来，现在两人的事业都很稳定，儿子也快大学毕业了。

日子虽是过得“小美满”，但还是想换一套面积稍微大点的房子，这样在居住上可以获得更多的幸福感，毕竟，追求生活品质是人之常情嘛。

如果置换房子，能有3房蛮好，如果是买到4房更好。位置上，由于住在徐汇区很久时间了，工作、生活圈子都在市中心的南部板块，考虑能尽量依然在徐汇南或闵行北选择。另外，当然是争取打上海新房，虽然是自住置换，也知道上海新房上海房价更划算啊。

1 中产家庭的买房困境

别觉得奇怪，像杜女士这样拥有上海房价1000万预算的购房者，已经可以够得上魔都这座城市中的中产门槛。不要被那些无脑偶像剧误导了对城市中产的理解。

很多人认为，中产家庭想买房就是闭眼入，随随便便就能入手至少准豪宅啦。其实并没有那么容易哈，在上海的一波住宅改善大潮中，中产家庭往往处于一个比较尴尬的位置。

至少近3年，上海楼市的上海新房成交单价上海房价基本都维持在5～7万元左右，而实际上主流一点的成交总价段也就是大家所说的800万以下刚需，才是上海新房供应量的大头！

这也直接导致上海房价1000万总价段的上海新房，选择范围的半径直接缩小一大半。

再者，一般置换买房都是希望比现在住的更好：居住板块上，没有明显的短板，作为长期居所呢，又想社区有一定的品质，产品质量有所保障，最好还能保值。

所以对于中产家庭来说，降维置换买房吧，不太符合逻辑，拔高预算呢，难度又有点大。再加上现有上海新房的积分制度，更加加剧了置换买房人的焦虑。

尤其是现在内中环的上海新房太少了，那有没有哪些内中环中产改善的“平替”呢？

2 闵行外环都这么贵了？

这一次杜女士直接跟着上海豪宅网一起去看房了。既然杜女士希望继续居住在徐汇南或闵行北，而上海房价1000万元总预算还想买3-4房，只能把目光继续往南，往中外环甚至外环旁看过去。

首先想到的是闵行北的春申板块，它与莘庄、七宝共同构成了外环线的黄金三角。

尽快春申已经在外环外，但不管是商业、交通、教育还是居住氛围，其发展力度和地段价值，在上海都强于很多中外环间区域。

虽然杜女士家小孩已经上大学，但买房也看本身综合配套。教育资源上，春申是闵行教育最强的板块，板块内有闵行一梯队小学——闵行实验小学。

它有4个校区，其中三个校区在春申，分别是总校春城校区，景城校区和畹町校区。而且这三个学校对口的还是闵行第一梯队的莘松中学。

居住氛围上，春申是统一规划的居住示范区，社区规整，生活配套完善，街道绿化好，城市界面较新，居住环境极佳。

二手房上面，春申景城是春申二手房的扛把子，近一年的成交上海房价为96696元/㎡。

小区共分为4期，一期叫湖滨晨韵，二期叫湖畔林语，三期叫MIDTOWN，四期正在开发建设中。

在上海新房市场，春申板块有将近7年的断供，这也让诸多改善购房者对这里期待了很久。

因此，春申板块全新盘「越秀仁恒·天樾园和」的出现激起了不小的水花。

3 上海新房楼盘实探

「越秀仁恒·天樾园和」在去年10月拿地，今年9月开盘第一期，主力建面约104-132㎡直接高认购率触发积分入围，达到66.37分，并在开盘日日光。二期的大户型约172-175㎡也已经在列5批次上海新房过会名单，很快就要再次认购。三期产品据悉和一期基本一致，11月底可能又来。

带着杜女士，我们一起去了售楼处，当天虽然是台风天，售楼处现场还是很热闹，策划小姐姐明显有点接待不过来。

据销售介绍，上海新房楼盘上海房价73600元/㎡，按照一期和三期的面积段105-133㎡来计算，总价差不多626-1061万元左右，非常符合杜女士的预算区间。

户型介绍：

约105㎡的户型，在有限的空间内打造了3房2卫的格局，能满足从二人世界到二胎生活的全生命周期需求，非常适合刚改客户。

并且三开间朝南+横跨客厅和次卧的宽面阳台，整体的南向采光，视野以及尺度感很优秀，并不会感觉局促。

主卧套房的设计，也保证了主人的私密空间。

约122㎡的3房户型，可以用两个字来形容：豪横！

大阳台+南向卧室均带飘窗，这个尺度感和采光面甚至不弱于市面上的一些别墅产品。另外，客餐厅以及厨房一体，不仅是标准的南北通透，这样的设计还保证了这里有更大的空间可供一家三口自由活动。

这个户型太适合想要宽绰空间的改善客户了。

约133㎡的3房户型有两个其余户型均没有的优势。

第一，这个有一个灵动空间，可用作储藏室。第二：C户型均是边套，均是俯瞰天樾园和景观中轴的边套，这个视野优势是其他户型都没有了。

因为台风天实在有点顶不住，小编没有在上海新房楼盘周边多逛逛（不是偷懒哈），结束参观后就直接打车去了地铁口。

上海新房楼盘离15号线景西路站直线约1km，这个距离还是将就，虽然在车上，还是可以看到周边的城市界面很新。

4 这可是徐汇啊

由于时间还早，我们辗转去了同属上海西南片区的徐汇长桥板块。

整个长桥板块以“老破小”为主，基本都是房龄超过20年的老公房，周边是密集的电线，与来来往往的大型集卡，城市界面比较一般。

也因为这样，在上海新房市场上，这里是整个徐汇区的上海房价洼地，许多中产家庭购房也会将其作为选择地之一。

回顾2020年，「汇成南街里」2期以7.95万的超高性价比单价入市，认筹率达1268.78%，排名2020年认筹率最高的上海新房楼盘，开盘当天完成清盘，弃号率极低，稳坐上海红盘的宝座。

根据施工现场来看，「汇成南街里」收官的3期已经具备了入市的条件，但官方到目前为止一直没有动作，不知道是不是被定价绊住了脚。售楼处已经封闭起来，一直没开。

与它仅有一街之隔的「地产尚海悦庭」倒很积极，目前售楼处已经建好，就在上海新房楼盘附近不远处的一个科技园区内，徐汇区平福路188号3幢102室（漕河泾聚鑫园区）。

问起上海房价，销售不曾有任何透露，但从之前「汇成南街里」的火爆程度来看，「地产尚海悦庭」单价恐怕得在9万以上了。

我们预计下来，大概率会是「地产尚海悦庭」会先以9万+左右单价打破僵局，然后「汇成南街里」收官的3期才会姗姗来迟，完美！

基本信息对比：

汇成南街里3期

建面约101-171㎡的3-4房

待售房源数：约204套

预期单价：9.2-9.5万元/㎡

预期入市时间：2022年底或2023年

地产尚海悦庭

建面约88-100㎡的3房小高层

建面约162㎡的4房洋房

全部可售房源数：615套

首期可开房源数：531套（全小高层）

二期未来可开房源数：84套（全洋房）

预期单价：9.2-9.5万元/㎡

预期首期入市时间：2022年6批次（11月左右）

想知道关于这两个上海新房楼盘更多详细信息的，可以点击看看我们的往期文章：徐汇两大热盘突发动静，看独家实拍，但5批次都不会入市！

说实话，单纯在「地产尚海悦庭」售楼处现场听销售销讲下来，还是满吸引人，选择约100㎡的3房，总价900万多万，买在徐汇区地段，还是地铁房，距离15号线罗秀路站650米左右距离。

按照时间节点的进度，杜女士的置换计划还需要赶紧卖掉自己在康健的小房子，她更担心天樾园和赶不上最后收官一期的时间点，也许「地产尚海悦庭」或「汇成南街里」才是更好的选择？又或者，还有更好的在后面等着她？

很多人会对闵行有刻板印象，质疑一个外环线的房子真值这么多钱吗？但当你亲身去过之后，才能知道它的城市周边发展已经可以比肩市区了，其次它的产品质量也很香啊。

而徐汇呢，许多上海本地人会有区位情节，觉得这可是大名鼎鼎的徐汇啊，只是不曾想，再nb的区位也有破旧的地方，不过还好它有区位以及产品的加持。

买房嘛，就是要多方面综合考虑，尤其对于中产家庭来说，这样的选择似乎更难，因为如果守住了房型就要牺牲地段，守住了地段，就要牺牲居住面积和房型。

对于杜女士这样典型不是特别迫切置换自住需求来说，目前能做的也只有拉长战线，瞄准时机，再果断入手。