我们把上海2000年以后竣工的3000多个上海新楼盘，467个板块，按挂牌价划分为15个梯队。其中均价15-20W的板块仅25个，占比仅5.3%。
我们可以看到这个挂牌价涌入了前滩及临平路板块，都是近几年较为热门的板块，前滩是上海市重点打造的区域，而临平路则是上海旧改较为成功的区域。但南京东路、徐家汇就不如这些值钱了嘛，显然不是。但那些区域确实是房子年限要久远一些，所以这么比较是不平等的。
因此，我们经过多年研究，引入了房龄系数。
它可以把2000年以后的住宅价格，全部都还原成2020年前后交房的楼盘价格。
这样就能，最大限度的还原上海每个板块的真实价值。
通过房龄系数的折算，我们理出了上海真实的15-20W地段，分布如下：
地段价值15-20W的板块，主要分布在内环内及内环线附近
近期链家网释放的成交价信息，很好的验证了我们房龄系数的可靠性。
比如碧云社区板块在链家网未释放成交房源信息之前，我们看到这里的二手挂牌价格基本在14W以内。作为浦东城市界面较好的区域，这样的价格显然与地段不匹配。
究其原因，还是房龄因素的干扰。
我们利用房龄系数还原后可以发现该片区就是17-20W的地段。
目前板块内次新房碧云尊邸的挂牌价已经来到了19W+，就是对这套系数最好的佐证。
一、地段价值17-20W
我按它们的形成原因大致归结为2类：
第一类：品质街区+教育优势/商业优势
包含虹桥街道板块、碧云、瑞虹新城、前滩以及北滨江中段。
1、前滩片区——品质街区+好学校+商业优势
前滩的全称“上海前滩国际商务区”，是上海中环线以内少数还没有开发的地块之一。板块位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北，因为其自2013以来，一项项重磅规划的出炉与落地，又被誉为“第二个陆家嘴”。
前滩目前拥有冰厂田幼儿园、华师大二附中前滩学校，这也是很多人想入驻前滩的一大原因，此外前滩还拥有建面12万方的太古里以及在建的17万方的21号地块购物商场。
2、北滨江中段——品质街区+好学校+商业优势
北滨江中段区域目前还有几块地待开发，这一片也是属于陆家嘴金融城的扩展范围，目前区域内有万科实验小学及六师附小，此外区域内还拥有2.3万方的滨江光合新座及待建的太古楼盘的商办
3、碧云社区——高品质街区+好学校
碧云是浦东较为早的品质住宅区域。整个碧云社区占地面积约227万平方米，片区内拥有上实东校，此外还有双语学校和国际学校。
4、花木社区——老牌品质街区+好学校
花木社区占地面积约200万平方米，花木整体环境在浦东内环内还是很不错的，片区内小学一般，但中学是建平中学，此外还有些国际学校。
5、瑞虹新城社区——新兴品质街区+商业优势
这个片区特指的是瑞虹新城社区，这是目前上海比较成功的城市更新案例，得益于瑞虹产品的打造，整个片区的价格居高不下，此外受北外滩发展的辐射，该板块价值是虹口区仅次于北外滩的区域。此外瑞虹新城社区还拥有虹口较为集中的商业—55万方的瑞虹天地，亦被称作内环内第二座新天地。
6、虹桥街道——老富人品质街区
虹桥街道是上海较早的外国人居住社区，片区内配套齐全，同时候片区承接了城市副中心徐家汇的发展。可以看到整个片区地铁资源十分丰富。
第二类：板块内成片商业/教育优势区域
这一部分基本上是仅次于大型规划的区域但仍有强势商业或者强势教育资源的支称如：南京东路街道、陆家嘴二线滨江、徐家汇东部等。
1、南京东路街道——成片商业聚集
南京东路街道整个商业氛围浓厚，雅居乐国际广场、上海市第一百货商店、新世界城、上海世茂广场、来福士广场等等。
2、陆家嘴二线滨江——二线滨江+成熟商圈
陆家嘴二线滨江片区，不仅靠近黄浦江且这个片区拥有八佰伴等老牌商圈
3、徐汇黄浦中部片区——背靠历史风貌区前靠滨江
徐家汇的东部片区和龙华环龙华、龙华南片区及黄浦区蓬莱公园、五里桥片区，背靠着历史风貌区前靠着势能高的滨江规划区域，整个片区的价值很难不高。此外这些片区的商业等资源也是很强，如枫林路片区周边有30万方的绿地缤纷城及5.5万方的正大乐城等，徐家汇东部片区就更不用讲了，周边有港汇恒隆广场、太平洋百货、美罗城等
4、进才片区——绝对优质教育
进才片区多受益于片区内学校及前靠陆家嘴背靠世纪公园带来的势能，这个片区对口六师附小、浦东二中心小学、进才中学，这些都是浦东的梯队学校。
二、地段价值15-17W
我按它们的形成原因大致归结为类：
第一类：生态社区+优质学区
这类区块周边环境宜居或是整体住宅容积率较低
1、新江湾——生态优+优质学区
新江湾周边环境宜居或是整体住宅容积率较低，片区内容积率都在2.0以内，甚至有些楼盘刚刚过1.0
新江湾的景观也是非常棒的，此外这个片区对口学校是九年制上海音乐学院实验学校，在杨浦区排名比较靠前。
2、汤臣豪园社区——低密+优质学区
汤臣豪园整体住宅容积率较低，片区内容积率除了汇智湖畔家园超过2.0，其余都在1.5上下
这个片区对口小学是张江高科实验小学，初中是张江集团中学，两个学校在浦东的排名都比较靠前。
第二类：大型商圈优势片区
这类区块周边商业配套较为完善，例如大宁、环球港片区等。
1、大宁生活社区南片区——商业优、教育优
大宁生活社区南片区周边分布着10万方的大宁音乐广场、18万方商业面积的上海久光中心、25万方的大宁国际商业广场及商业3万方的百联莘荟购物中心
此外片区对口小学为大宁国际小学，对口初中为风华初中，从小学到初中都是梯队学校。
2、环球港及周边片区——商业优
环球港及周边片区商业较为发达，片区内有多个大型商业
以下为该片区五万方以上知名商业明细
上海环球港
龙之梦购物公园
上海长宁来福士
第三类：纯教育资源优势片区
1、中远两湾城、江宁片区
中远两湾城对口九年制二梯队中远实验学校，江宁片区对口二梯队江宁学校，两个片区都在苏州河沿岸，环境优美。
2、虹口杨浦部分片区
同济大学站东片区对口杨浦区一梯队打虎山路第一小学，中学是昆明学校
欧阳路街道片区部分对口虹口区一梯队虹口三中心小学，中学是鲁迅中学；
临平路片区部分对口三梯队华附实小，中学是华东师范大学第一附属初级中学，且片区受北外滩规划辐射；
平凉路站片区对口杨浦区二梯队齐一小学、三梯队市东实验学校小学部、怀德路第一小学，中学是惠民中学、市东实验学校、十五中学；
3、浦东内环内部分片区
梅园新村社区对口浦东新区一梯队福山外国语小学、二梯队昌邑小学，中学是东昌东校、建平西校
民生路站北社区部分对口浦东新区一梯队六师二附小，中学是建平西校、建平中学
潍坊新村社区部分对口浦东新区一梯队明珠小学、二梯队浦明师范附属小学，中学是洋泾中学
世纪公园片区对口浦东新区二梯队浦明师范附属小学、海桐小学，中学是建平中学
那么，在15-20W这些地段内未来将有哪些上海新楼盘入市？倒挂又是多少？
17-20W地段近年来，总共有8个上海新楼盘待入市，主要集中在浦东新区以及徐汇等地带。
15-17W地段近年来，总共有10个上海新楼盘待入市，主要集中在浦东新区以及徐汇等地带。
虽然都位于15-20W地段，但由于小环境和产品的差异这些楼盘的倒挂不尽相同，下面我们一一为大家分析一番。
首先我们先看看17-20万地段上海新楼盘情况
一、前滩板块
利用房龄系数，我们把前滩板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：
1、前滩21单元楼盘倒挂多少？
推约108-346㎡高层，21地块楼盘其实分南北2块，各有2栋住宅和1栋办公。此外楼盘还自带有商业规划。
前滩21地块体量高达约60万㎡，总投资约75.6亿元，是一个集购物中心、企业办公和住宅为一体的综合型楼盘。
整个21地块包含2栋约200m的办公楼和办公楼裙楼5层的商业中心，还有4栋近150m的超高层住宅，
楼盘周边二手房价格还原后，多在17-18W+，考虑到楼盘自身打造也基本是顶配了。所以未来市场价大概率也会在17-18W+，参考晶鸿名邸的10.2W售价，假设楼盘以10.5W左右的价格入市，倒挂率约为5.5-6.5折。
2、格力浦江壹号楼盘倒挂多少？
楼盘周边二手房价格还原后，多在17-19W+，参考东方悦澜的12.9万售价，假设楼盘以13W左右的价格入市，倒挂率约为6.5-7折。
二、龙华南板块
利用房龄系数，我们把龙华南板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：
两个楼盘东侧不远就是徐汇滨江核心区，接受西岸智慧谷和西岸传媒港的发展红利辐射。
1、保利西岸龙华楼盘倒挂多少？
楼盘周边楼盘市场行情约17-20W，联动价12.3W，倒挂率约为6.5-7.5折。
2、宝能公馆1288楼盘倒挂多少？
楼盘推出建面约140-170㎡3-4房，其中140㎡为4房，将推出10-15#楼共6个单元，共计192套房源。
楼盘直线距离最近部分临江仅47m，可纵观浦江两岸。
楼盘周边楼盘市场行情约17-17.5W，参照前期售价约12.5W，倒挂率约为7-7.5折。
三、北滨江中段板块
利用房龄系数，我们把北滨江中段板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：
1、太古北滨江楼盘倒挂多少？
目前已知住宅部分有1268套E08-4：住宅约3.62万方，套数345套，E10-2：住宅约8.86万方，套数843套，E12-1：住宅约0.87万方，套数80套
楼盘区位好于万科翡翠滨江，目前万科翡翠滨江两期还原后市场价约19-20W，参考万科翡翠滨江的市场价，假设楼盘售价在13万左右，那么楼盘倒挂率约为6.5-7折。
四、世博滨江板块
由于楼盘所在小片区没有合适的二手房挂牌，我们参考周边的板块，利用房龄系数，我们把世博滨江板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：
1、保利世博楼盘倒挂多少？
楼盘首推约190-250㎡3-5房大平层。楼盘由5栋22层住宅、1栋21层住宅、1栋19层住宅、1栋15层住宅、6栋8层住宅组成，合计约800余套。
参考周边板块市场行情，预估楼盘市场价约18-20W，假设楼盘卖13.8万，那么楼盘倒挂率约为7-7.5折。
五、北滨江中段板块
利用房龄系数，我们把北滨江中段板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：
1、建工广场社区001楼盘倒挂多少？
楼盘将建成超高层住宅、商业、办公、幼儿园等集合体。
楼盘周边楼盘市场行情约18-20W，假如卖14W左右，那么倒挂率约为7-8折。
六、江苏路街道板块
利用房龄系数，我们把江苏路街道板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：
1、壹公馆楼盘倒挂多少？
壹公馆将推出供应350-400㎡豪华大平层共计68套，直线距离2、11号江苏路站仅约420米。
楼盘周边楼盘市场行情约18.5-19W，假如卖13.5W左右，那么倒挂率约为7-7.5折。
我们再来看看15-17万地段上海新楼盘情况
一、三林绿地板块
由于楼盘所在小片区没有二手房挂牌，我们参考周边的板块，利用房龄系数，我们把周边板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：
三林绿地片区未来将带来7.9万方左右的商业配套和10万方以上的办公面积
1、三林绿地两个楼盘倒挂多少？
楼盘周边楼盘市场行情约15-16W，假如卖10.5W左右，那么三林绿地两个楼盘倒挂率约为6.5-7折。
二、徐汇龙华附近板块
利用房龄系数，我们把江苏路街道板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：
1、城投康健楼盘倒挂多少？
楼盘周边楼盘市场行情约16-17W，假如卖10.2W左右，那么三林绿地两个楼盘倒挂率约为6-6.5折
2、徐房漕河泾楼盘倒挂多少？
楼盘周边楼盘市场行情约16-17W，假如卖11.4W左右，那么三林绿地两个楼盘倒挂率约为6.5-7折
由于楼盘较多，倒挂率就不一一列举了，剩余部分倒挂率率我们将以表格形式展示
