9月27日，上海第三批集中供地平稳收官。35宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金1054亿元。
截至目前，上海今年前三批集中供地共推出109宗地块全部成交，总成交金额2712.7亿元。
回顾上海这三批次土拍，我们发现了一些现象，在这里和大家聊一聊。
01 今年上海宅地出让金已创历史新高
截至目前，上海宅地出让金为2712.7亿元，超过去年全年的2275.2亿，创历史新高。在此也能看出，上海目前的新房市场在回暖，再加上全国楼市总体上还处于筑底的过程中，而上海作为一线城市，经济复苏较快，对房企的吸引力较强。
02 土拍热度整体下降
大虹桥、唐镇仍然大热
上海土地市场整体热度在下降，表现为：
1、虽然总体供地面积较为均衡，但底价成交的地块比例升高
回顾近年的三批次土拍，虽然本次35宗地块的出让面积为189.9万平方米，较2022年第二批次增加58.7%，计容建筑面积为357.7万平方米，较上一批次增加52.4%。起始总价为1030.4亿元，较2022年第二批次增加38.0%。
但整体来看，与今年前两批供地相比，第三批供地底价成交地块达到24宗，高于前两批；而中止价成交地块仅7宗，低于前两批；
2、虽然本次收金总额破千亿，但溢价率和成交楼面价均下滑，成交热度下滑
本次土拍单批次收金达约1054亿，明显高于以往，另外成交价和成交楼面价来看，成交楼面上海房价较上批有所下滑，约下降11.3%。
同时，最终平均溢价率为2.45%，而第一批、第二批供地的平均溢价率分别为3.5%和4.5%，这也反映出上海土地市场整体降温，但是也要注意的是，在溢价率保持低位的情况下全部地块成交实属不易。既反映了上海作为一线城市对于房企有较大的吸引力，同时也可以看出上海土地部门在土地出让方面因地制宜的设置了较多的竞拍规则，达到稳定地价和稳定市场预期的目的。
3、大虹桥、唐镇仍然大热
本轮土拍中最热门地块的无疑是闵行华漕地块，该地块共吸引了10家房企报名，最终9家房企出价并全部进入一次性报价。
9家报价房企包括安徽高速地产集团有限公司和安徽安联高速公路有限公司联合体、浙江交投和绿城联合体、保利发展和厦门国贸联合体、联发集团、中铁房地产、中国金茂、中天控股以及杭州城建和浙江钱江房地产联合体。该地块最终由南山控股以17.355亿元的总价竞得，溢价率为8.96%。
位列第二位的则属浦东新区的唐镇中心镇区地块，该地块参共吸引了7组竞拍房企。该地块最终由安徽高速地产集团有限公司和安徽安联高速公路有限公司联合体以50.51亿元夺得，溢价率为9.43%
由此可见，虽然土拍整体热度下降，但大虹桥、唐镇等热点区域仍然是“香饽饽”。
03 城投托底比例升高，抱团拿地盛行，国央企仍为成交主力
自去年二批次土拍以来，国央企始终占据着土拍主力军地位。在本轮土拍中，国央企拿下超过8成地块。既有上海本土国企，也有其他地方国企身影。
本土国企包括金桥、浦发、外高桥、汇成、中环、中华企业、北万置业以及各大新城城投公司。
外地国企包括，安徽本土国企安徽高速、珠海国企华发、厦门国企象屿、建发、南通国企亚伦等。
除国企之外，央企同样是一股拿地势力。保利发展、招商、中建等继续在本轮土拍中有所斩获。
今年已经有多宗热门地块被城投竞得，包括唐镇、川沙、长宁等。
从本次拿地企业名单可以看出，本批次国有资本拿地金额（含城投）占比已达到87.6%，
出让地块多为上海地方国企竞得，托底情况较多，主要是由于现阶段民营房企普遍面临着财务压力，
在近期的集中供地城市中，地方国企成为拿地的主力，使得土拍不至于流拍过多，但是地方国资操盘能力水平有限，而且也容易使地方财政持续承压，后续这种情况能否继续有待进一步观察。
04 主城区供地少 五大新城占据半壁江山
本次供地分布于12个行政区，本批次黄浦区、长宁区和虹口区均未供应。
本次土拍，可以看到市区保持了一定的供应量，诸如徐汇滨江、华泾，静安中兴社区、浦东新杨思、普陀桃浦、闵行古美等热门板块均有地块出让。其中，中兴社区、华泾和桃浦智慧城均各自推出2幅宅地。而此前土地市场表现较为活跃的杨浦本次没有宅地出让。
近郊方面，南翔、顾村、唐镇等热门置业板块持续土地出让，保证了未来新房市场有充足供应。
五大新城均有地块补充，上一批断供的临港新片区再次有1幅土地出让，五大新城占据总数的近半壁江山，未来发展可期。
结合上海这三批次的土拍的供应情况，冬哥对未来新房的判断为：
1、明年市区的新房值得期待。这次土拍，徐汇和静安都有土地出让，由于市区地块依然维持了较高的质量，且开发商实力雄厚，相信后续新房值得期待。
2、近郊热门板块持续推地，未来供应量有所保证 。像唐镇、南翔、顾村和华漕这些近郊热门板块均有土地出让，对于刚需的购房者而言，未来依然有不错的上车机会。
3、五大新城一个不落，联动价纷纷破顶。每个新城至少都有1-2幅的供应量，且房地联动价持续创下新高。
4、上海主城区的土地出让占比很少，像黄浦区、虹口区、杨浦区、长宁区和静安区这样的核心区域未来新房会越来越少。
现在的二手豪宅市场价格飞涨，反观一手新房，最核心地段的像新静安西藏北路、虹口北外滩、杨浦东外滩、浦东前滩这些区域，房价还只有10万/平出头，与豪宅对比，新房简直是“白菜价”，几乎是买一套赚一套，这种赚钱能力比做任何事情都来得快。
接下来，我们来介绍第五批次已过会的核心地段优质上海楼盘。
内环内·静安心
保利&招商联袂巨制
【天汇世纪玺】
第五批入市
将迎收官之作
仅加推180套上海新房
建面约86-106㎡高层&建面约169㎡洋房&建面约166-243㎡联排
上海房价约12.77万/㎡
静安·大宁 顶流“上新”
【保利·静安天悦】
将推约107-245㎡3-4房
共计344套上海新房
备案上海房价105000元/㎡
【招商虹玺】
招商虹玺是二期推盘，此次只有164套上海新房，仅有1幢高层，其余都是叠加产品，所以这期价格135129元/平要比上一期贵。
招商虹玺就在瑞虹新城板块内，如今这里已经成为沪上知名高端社区，招商虹玺借着这样的区域，热销是显而易见的，而且这里又比邻虹口能级更高的北外滩，所以这一次，冬哥预测，该盘的入围分极有可能在70+分。
另外虹口下一个改善型上海楼盘还不知道在哪里，而近期土拍市场，也几乎没有虹口地块出现，所以能够入手招商虹玺或许是接下来1-2年内不错的选择。
