我们把上海2000年以后竣工的3000多个上海新楼盘，467个板块，按挂牌价划分为15个梯队。其中均价8-10W的板块仅63个，占比仅13.5%。

我们可以看到大量挂牌集中在内中环，甚至还不乏真如、五角场这些老牌城市副中心。这些板块显然无论是当前的配套还是未来的规划，都远远领先于同梯队大部分板块，8-10W显然不是它们的真正地段价值。

其中最大的原因是房龄的影响。

因此，我们经过多年研究引入了房龄系数。

它可以把2000年以后的住宅价格，全部都还原成2020年前后交房的楼盘价格。

这样就能，最大限度的还原上海每个板块的真实价值。

通过房龄系数的折算，我们理出了上海真实的8-10W地段，分布如下：

近期链家网释放的成交价信息，很好的验证了我们房龄系数的可靠性。

比如周浦万达片区，这里有一些房龄较老的小区，没引入房龄系数之前，该片区的房源挂牌价基本都在6-7W左右。

但利用房龄系数还原后，可以发现该片区真实市场价应该在8-10W。

目前板块内次新房新城西岸公园的成交价已经出来了8W+，这就是对这套系数最好的佐证。

下文我将对8-10W价值段的板块拥有的共性及特例进行简要说明。

房龄系数还原后价格在8-10W的板块，可分为两大类：

1、中外环附近

2、外环外部分

它们各自之间都有什么共性？而其中还有极个别特例，它们又是凭借什么实现价值突围的？

我们来分析简要分析一下。

第一类：中外环附近

实际上，中外环板块想达到8-10W地段价值并不难：基本只要有靠近地铁，配套相对齐全就能达到。

因此其中不少板块都是老破小、动迁房为主，也多没有特别优质的教育资源。

通河新村站东西两个片区就非常典型，拥地铁便捷（1号线+在建18号线II期），商业齐全（非常多沿街商业+宝山万达+百渠广场等），但是基本房子都较老，整体城市界面一般，是比较实惠的刚需/首改板块。

而宝宸共和家园、宝宸怡景园、和欣国际几个高品质商品房小区，由于组成了比较好的街区界面，地段价值就来到了10-11W的水平。

第2类：外环外部分板块

而地处外环外，想要达到8-10W的地段价值条件明显要高得多。

总的来说，首先需要是在高能产业延伸区，并且除了一般的配套齐全，还需要某一项居住属性特别突出：或是整个高品质商品房街区、或是低密住区，亦或是商业或者教育极强！

同样也举个例子：

徐盈路站附近虽然不属于虹桥主城区，但背靠大虹桥产业群，这里地铁便利（17号线），商业繁华（万科天空广场9.30日已开业），整个片区基本都是由品质商品房组成：万科、远洋、招商、仁恒，整体城市界面佳。

当然，从上表中我们也可以看到几个特例，虽然不在强势产业区的延伸区，但仍然进入了地段价值8-10W的范畴。

特例1：南翔留云湖片区

该片区虽然不在强势产业区旁，但它在地铁（11号线）、街区（华润中央公园多期、金地格林世界多期、星信名邸等高品质商品房构成）都不输其它8-10W片区的同时，商业非常亮眼（印象城MEGA），并且还拥有非常稀缺的生态人工湖（留云湖）。

弱点不弱，优势突出，这才造就了该片区的特殊性。

特例2：宝杨路站东

一定程度来说，这是最为特殊的案例。因为相比南翔留云湖片区，这里的生态以及商业都不够亮眼，甚至房子也都很老，算不上高品质街区。

但这里却聚集了宝山一二梯队的教育资源。

宝山最好的几所小学中的宝山实验小学（公办）、宝山一中心小学（公办），最好的几所初中宝山实验学校（公办）、淞谊中学（公办），民办行知二中（民办）、和衷中学（民办），都在该片区内或不远处。

这种绝无仅有的稀缺性，造就了片区的高地段价值。

我帮大家整理了一张图，8-10W地段近年来，总共有11个上海新楼盘待入市，主要集中在大虹桥、浦东外环沿线。

虽然都位于8-10W地段，但由于小环境和产品的差异这些楼盘的倒挂不尽相同，下面我们一一为大家分析一番。

一、大虹桥徐泾别墅区

蟠龙府、虹桥璀璨公馆、中铁虹桥逸都、招商楼盘新地块都位于上文中的徐泾别墅区，互相之间距离非常近，几乎所有配套都能共享，主要的差距在产品本身上。

1、蟠龙府二期

楼盘相对来说，更靠近在建2号线延伸线蟠祥路站，将推出337套建面约80-138㎡精装2-4房。

整体建筑风格为现代简约，建筑外立面采用米白色真石漆和香槟色质感涂料搭配，局部采用米白色仿石铝板点缀。

景观方面打造轻奢星级酒店式的居住体验，涵盖了星级酒店式的社区入口大堂、中央水景、阳光草坪、特色跌水廊架、休闲卡座吧台以及宠物乐园，此外还配置了轻氧健身、下沉式篮球场、乒乓球等运动场地，在保证社区景观品质的同时也满足了业主的众多运动爱好。

综合测算后，市场价约为9.33W左右，对应6W的售价，倒挂率约为64折左右。

2、虹桥璀璨公馆三期

虹桥璀璨公馆预计10月初认购，预计加推538套约86-162㎡3-4房。

楼盘整体打造“一轴（公共通道轴）+双芯（两大中心花园）+十园（主题功能空间）”体系。

小区中央是一条长约200m的公共通道，内部还规划了双草坪会客厅+10座宅间花园。

整个楼盘的南侧红线外，还设有约6800㎡复合绿化，成为社区的天然绿肺。

最值得一提的是，楼盘社区内配置了约1500㎡社交会所，内部功能丰富，泳池、健身房等功能应有尽有，还能作为多功能社交空间。

综合测算后，市场价约为9.03W左右，对应6W的售价，倒挂率约为67折左右。

3、中铁虹桥逸都

首开预计推出建面约76-116㎡2-3房，预计6批次入市

总共392套房源，其中：

高层：约76㎡2房、约88㎡3房、约97㎡3房

小高层：约97㎡3房、约116㎡3+1房

楼盘是由中铁置业、中铁诺德打造的高端品质国际社区，整体建筑风格为现代简约，建筑外立面低区由米白色石材进行装饰，中高区采用米白色真石漆和深灰色质感涂料及暖色金属漆搭配，局部采用米白色仿石铝板点缀。

楼盘整体建筑密度较低，容积率仅为1.8，由7栋10F小高层（1梯2户）及14栋16F高层（2梯4户）所组成，高低排布，错落有致，较低的容积率带来更高的居住舒适度。楼间距约30米以上，最大可达约47米。

综合测算后，市场价约为9-9.5W左右，对应6.2W的联动价，倒挂率约为65-7折左右。

4、招商象屿新地块

该楼盘就位于中铁虹桥逸都东侧，将供应约1314套住宅，联动价6.2W。

地块占地面积约6万㎡，为商住综合地块，其中45-12地块为普通商品房、容积率2.2，计容面积12万㎡；45-14地块为商业用地、容积率1.2，计容面积7226.64㎡。

45-12地块拟建18栋小高层房源，其中15号楼为保障房；根据出让要求，45-14地块将规划为菜场。

综合测算后，市场价约为9-9.5W左右，对应6.2W的联动价，倒挂率约为65-7折左右。

5、招商虹桥璀璨时代

约88-122㎡低密美学住区

招商璀璨时代虽然也在徐泾别墅区，但与前4个楼盘小区位有所不同。楼盘距离国家会展中心直线距离仅约150米，更便于享受西虹桥配套。

楼盘将每幢楼的楼栋距最大化，并将绿化景观资源共享给每一位业主，保证每户的均好性。

更难得的是，楼盘东侧和南侧双面临水，西侧南侧均为别墅区，景观视野一览无遗。

这样的低密体验，在大虹桥实属久违了。

并且依托双水系自然岸线，虹桥璀璨时代还不惜工本打造约5400方滨水景观带，涵盖7大功能区：缤纷花海区/中心景观区/乐活运动区/亲子露营区/游园探索区/平台观景区/休闲广场区。

此外，楼盘在建筑打造上还极具国际审美，外立面材质中加入上乘优质铝板，搭配中空玻璃、金属窗框，让建筑极具现代感、时尚感的同时可以历久弥新。

综合测算后，市场价约为9.3-9.9W左右，对应6.3W的联动价，倒挂率约为6-7折左右。

二、大虹桥前湾片区

1、大华紫樾府

大华紫樾府预计首开推约99-127㎡3-4房，联动价6.6W。

楼盘将建成5幢18层、1幢17层、1幢15层住宅，2幢配套用房，共约482套可售住宅。

该楼盘紧贴着前湾最核心的位置之一，未来的前湾公园、超高层地标就在家门口，楼盘东南还有规划教育用地，未来地段价值具有想象空间。

前湾板块核心位置的效果图上，就能清晰看到该楼盘的轮廓。

综合测算后，市场价约为8-9W左右，对应6.6W的联动价，倒挂率约为7-8折左右。

2、南山前湾楼盘

该宅地就位于2020年大火的虹庐湾和首创禧瑞荟北侧，距离13号线芳乐路站更近，与205m地标建筑隔路相望。于刚刚结束的第3轮土拍中，被南山拿下。

地标建筑、彩虹湖及公园、规划华师大学校、Costco和在建印象城MEGA等前湾核心配套，都在该地块附近，可以说地段得天独厚。

综合测算后，市场价约为8-9W左右，对应6.6W的联动价，倒挂率约为7-8折左右。

三、浦东外环沿线

1、长江高行楼盘

楼盘联动价7.03W，距离金鼎非常近，旁边还有浦东新的大规模规划——新展城。整个规划占地面积约110万㎡，核心区域距离崇明线高宝路站（建设中）约500m。

因此该楼盘未来地段价值可以期待一下。

综合测算后，市场价约为9W左右，对应7.03W的联动价，倒挂率约为75-85折左右。

2、浦发唐城

除了已经开盘的南区，浦发唐城已经开工的还有北区地块。

据设计方案，北区楼盘将分为三大部分，分别为，商品房住宅区，商业，文化产业配套，景观区。

商品房住宅区位于楼盘西侧，由５栋14层住宅组成；其中小户型主要沿南侧布置，中大户型则位于小区内测。通过总共11个单元计算，整个楼盘预计将提供不超过308套住宅。住宅总建筑面积约3.3万㎡，此外还有垃圾房、P站等配套设施。

住宅区外围有一圈围墙（因图示不清晰，下图未标示，基本与黄色边界相同），成封闭式管理。人行出入口位于南侧，车行入口也位于西侧的诚礼路，进入后左转驶入地下车库。

综合测算后，市场价约为10.14W左右，对应7.06W的联动价，倒挂率约为7折左右。

3、港城开发御桥楼盘

港城开发御桥楼盘土地面积15.8万㎡，包括住宅、办公预计商业、科研，其中住宅至少2352套，联动价6.25w元/㎡。

目前该楼盘其它信息较少。

综合测算后，市场价约为10.14W左右，对应7.06W的联动价，倒挂率约为7折左右。