来源：上海房产律师郭韧

分析解答

房贷政策变化不属于不可抗力。不可抗力，指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；如果构成不可抗力，则产生部分或全部免除责任的效果。不可抗力的特点在于：第一，不可预见性第二，不能避免并不能克服。房贷政策变化对于买家而言虽然不能预见、不可避免，却并非不能克服，因此，房贷政策变化不属于不可抗力的适用范围。房贷政策变化视情况认定属于情势变更或商业风险。情势变更，指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，因此允许变更合同内容或者解除合同。

案情简介

（2017）沪0115民初26000号

案情简介：原告王某某诉称，原、被告于2016年10月23日通过居间方满懿(上海)房地产咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，双方约定原告购买被告名下位于上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，该房屋面积157.31平方米，转让价为人民币(以下币种同)680万元，其中首付250万元(包含定金30万元)，贷款360万元，合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，原告如约支付被告定金30万元。但随后不久，本市于2016年11月28日出台新政，新政规定，购买非普通自住房的，最低首付款由三成变为七成。因为系争房屋的面积大于140平方米，属于非普通自住房，且售价较高，加之原告系工薪阶层，原来的首付也都是通过亲戚朋友借款而来，原告无能力再筹款支付7成的首付。

因此，新规定直接导致原、被告履行合同的环境发生严重变化，客观上导致合同无法继续履行，双方曾协商过数次，未果，故提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告于2016年10月23日签订的《房屋买卖合同》；2、两被告共同返还原告定金30万元；3、诉讼费由两被告承担。

被告顾某1、顾某2辩称，两被告出售系争房屋是为置换，由于原告未能按约付款，导致被告与他人签订的购房合同不能履行，被告已付的30万元也拿不回来，造成被告损失。由于是原告违约，故原告的已付定金应由被告没收，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2016年10月23日，由原告作为买受方(乙方)、两被告作为出卖方(甲方)，双方签订中介自制版的《房屋买卖合同》一份，合同约定：乙方以680万元的价格向甲方购买系争房屋；首期房价款250万元(含定金)由乙方于网签合同后首个工作日支付，第二期房价款360万元由乙方通过申请贷款支付。另，乙方应于2017年1月15日前支付甲方房款68万元，尾款2万元在交房时支付；双方应于2017年2月10日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；为办理交易过户手续之需，双方同意在本合同签署后37个工作日内前往居间方网签《上海市房地产买卖合同》；等等。当天，原告支付两被告定金2万元。次日，原告又支付两被告定金28万元。

法院认为：本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。《房屋买卖合同》约定，原告的购房款680万元，其中网签合同后首个工作日首付250万元，贷款360万元，另68万元于2017年1月15日支付，2万元于交房时支付。

但是，在原、被告签订《房屋买卖合同》后，本市于2016年11月28日出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，其中要求自2016年11月29日起，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。由于原、被告之间尚未签订网签版买卖合同，故原、被告之间的交易应当适用上述新政。也就是说，原告购买系争房屋的首付款比例不得低于70%。根据双方约定的转让总价680万元，首付款应为476万元，该金额远高于《房屋买卖合同》约定的首付款250万元，即便加上除贷款外的其余房款70万元，离476万元的首付仍差156万元，对于一个普通的购房者来说，在筹措了原本约定的首付款外再需筹措近160万元的资金，确实存在困难。

因此，新政的出台客观上造成了原告无力支付首付款，从而导致《房屋买卖合同》无法继续履行。由于该新政是在《房屋买卖合同》签订后出台，故对新政的出台及内容，原、被告在签订《房屋买卖合同》时均不可预测，故导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因不能归责于任何一方当事人，现原告要求解除《房屋买卖合同》，并由被告返还定金，符合相关规定，可予支持。

案例分析

本案中，法院认为因信贷政策变化致使买家首付款的比例上升至70%的比例，致使原告无力支付首付款，从而导致《房屋买卖合同》无法继续履行。由于该新政是在《房屋买卖合同》签订后出台，故对新政的出台及内容，原、被告在签订《房屋买卖合同》时均不可预测，故导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因不能归责于任何一方当事人，现原告要求解除《房屋买卖合同》，并由被告返还定金，符合相关规定，可予支持。

风险提醒

在实践操作中，通常房东与买家之间签订的《房屋买卖合同》中会明确约定“银行批准的贷款额度不足或不批准贷款，则买方应在一定期限内补足不足部分”或“若乙方（买家）向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应房价款直接支付甲方（房东）”等，合同中对贷款不足的风险一般都做了明确约定，房贷政策变化不能适用情势变更原则。因此，房贷政策的变化将难以作为买家履行不能的正当理由，买家在签订购房合同时应当对自己的履约能力有更清晰的认知。

处理锦囊

针对不同的房屋买卖情形，笔者提出不同的建议，以作参考。

（1）自住型买家

对于首次购房或改善型购房（置换）等自住型买家，贷款购房往往是其负担较高房价的唯一方法。若因房贷政策变化导致买家无法获得贷款，贷款不足严重影响买家的履约能力，合同继续履行将导致买家严重的财务危机，甚至导致法院判决后强行拍卖交易房屋以归还所欠房款的后果。此时，买家的合同目的业已落空，房屋买卖合同已实际不可能继续履行，因此可以适用情势变更原则，买家可以请求解除合同，房东应将收受的房款本金及利息或定金返还买家。

（2）投资型买家

对于拥有两套以上住房的投资型买家，不能以贷款支付的部分房款，买家可以通过出售原有房屋等途径筹措资金。房贷政策变化不会对买家继续履行合同造成特别困难，根本性地影响合同履行的基础和合同目的的实现。此时，不适用情势变更原则，应视为买家投资的商业风险，买家请求解除合同的，除非房东同意，否则不予支持；房东同意合同解除的情况下，买家还应承担定金罚则或赔偿房东损失。

合同有具体约定的，从约定，对于在房屋买卖合同中对贷款风险已经进行约定的，视为买家对贷款不足或不批准的后果有了明确的预期，并做了相应的安排，故不适用情势变更，视为买家的商业风险。

综上，通常会根据买家的收入状况、履约时买家是否另有房产可以出售、购买动机系投资抑或自住等买家的实际履行能力，以及合同对贷款风险是否有所约定，判断房贷政策变化是否构成情势变更原则。