众所周知前滩争议很大，上海房价近5年翻了一倍，那到底是泡沫还是实力？

近期全市二手此新房水涨船高，前滩却有所回落，性价比需要做一次重估。前滩定位已经逐渐清晰，看清定位，你会发现它有很大优势。

前滩住宅的定位没有在对标陆家嘴，没有对标新天地，更没对标徐汇滨江。前滩住宅锚定的目标客群是次一级的中产社区，诸如中山公园、联洋甚至北蔡大华。图片

整理了CAZ区域次新房单价，前滩在其中也只是门槛。

前滩的确有20万以上的成交，只是个别小区，成交价16-17万才是主流区间，甚至15万多的成交都有。而徐汇滨江起价基本19万左右，黄浦的次新房几乎都20万打底，陆家嘴滨江凯旋门也需要21万以上。

单价上前滩与各个豪宅片区相比，明显还是低了不少，当然前滩的真正优势是套均上海房价。前滩整体以中小户型为主，三房上海房价2000-2500万居多，明显比其他豪宅区低了一档。

号称前滩要超越的对象陆家嘴区域，房龄新一些的滨江凯旋门2房3000万，三房需要4500万起。即使是房龄近20年的世茂滨江花园，三房起价也要3000万左右。浦东另一个优质地段是北滨江，随着陆家嘴东扩三房起价也要3000万。

浦西更不用讲3000万上海房价预算，中央活动区内基本找不到房龄10年内的次新房。徐汇滨江3000万起，新天地比较老的翠湖一期，近半年只有一套3000万以内的三房成交——翠湖一期房龄也近20年了。

老静安的九龙仓静安一号、嘉天汇3000万以上，新静安苏河湾一带三房要4000万起。上海房价上与前滩重叠的是古北二期，是中山公园以及徐家汇房龄20年的小区。

与这几个区域抢夺客源，前滩就有了相当优势——年轻客群大概率不想接手中山公园的圣约翰名邸、凯欣豪园。如果你恰好是学区房用户，你是选择徐家汇房龄20年的东方曼哈顿还是前滩的次新房？

2000万左右上海房价预算又要次新房，只能看一下瑞虹新城、东外滩这里，这两个地段未必就比前滩价值高多少。浦东同理顶级的陆家嘴、北滨江，前滩一个都比不了。或者说买不动陆家嘴、北滨江，大家只好看看前滩。

其实2000多万上海房价预算，现在连仁恒公园世纪的三房都买不到，毕竟已经3000万了。如果不看前滩2000多万三房能选择的是联洋、源深这样的二级地段。作为典型的中产社区，联洋、源深的居住氛围，学区资源是非常不错，但房龄偏老，学区弱化的缺点也明显。

如果你的目标是次新房，就只能走出内环，看看北蔡大华的十四街区、宝华海尚郡领。与北蔡比前滩自然挺直了腰杆。所以说如果只看地段价值，前滩基本持平联洋。只是凭借房龄优势，上海房价区间上看齐或者超过联洋。

试想一下联洋如果有2020年前后的次新房，单价17-18万左右依旧卖得掉——毕竟仁恒河滨城已经超过16万。总结下来前滩给大家提供了一种选择，一种既想跻身一级地段，上海房价预算又不够的额外选择。

想买徐汇滨江、陆家嘴，上海房价预算又不够；古北、中山公园、联洋上海房价预算够，却又都是“老龄社区”。那怎么办？去前滩吧！当然前滩也有少量大户型上海房价超过4000万，目前挂牌量、成交量都不是主流，只有天天挂在嘴边的也就几套三湘。

如果将定位降低一档，前滩就显得有优势起来。就好像你总是期望孩子成为第二个巴菲特，肯定越来越失望；如果就定位成一个普通人，可能会发现他还有不少优点。

尤其是内中环次新房都已经大涨，其他选项也不便宜。徐汇内环外的公园道一号单价超过15万，三房挂牌价达到1880万。同属内中环的大宁金茂府，单价已经达到16万。

这样的市场背景下如果不拿前滩跟陆家嘴这样的一级地段相比，它还是很优秀。前滩目前当然称不上便宜，无论单价还是上海房价，已经没有高到不可理解的地步。

前滩很好的填补了一处空白，大宁、古美这样的中产社区与徐滨、新天地这样的富人区，中间需要一个过渡区域，前滩、瑞虹新城就承担起了这个角色。

与中产社区相比，前滩优势拉满，地段上更像中心、资源上更加均衡；当然前滩也需要放弃顶豪梦想，在产品设计上就已经低了一档。放弃了顶豪路线，前滩的上限就有了瓶颈。

与古北、联洋这样的国际社区相比，前滩更像是代表着未来，毕竟片区内几乎都是年轻群体。仔细罗列以下前滩的优势，你会发现真的很明显！

优劣势特征明显

刚需小户型为主改善房滨江分布

放眼望去，以东方悦耀、锦绣臻品为代表的一众小区，多的是50-70平左右的小户型。这些小区二手房的成交单价集中在15-17万，也是前滩的成交主力，买入的人群大多是冲着挂学区户口。

当然前滩的改善型住宅，比如晶耀名邸，三湘印象为代表，单价20万左右，三房上车上海房价大致在2000-2500万之间。小区产品质量高，户型好，装标高，就居住品质来讲，在前滩属于天花板级别。

高规格配套设施

一个区域买房首先关注的就是基础配套，发展的第十个年头，前滩的配套也差不多落地了。坐拥2.3公里江岸线，滨水资源丰富生态环境好。两大滨江公园、中环防护绿带、三大生态中心和南部的三林楔形绿地，如此大面积的绿地放眼整个上海，同样的环线位置，再无第二家。

交通方面前滩目前板块内运行的有三条轨交，6、8、11号线汇聚东方体育中心，连通浦东和浦西。另外2018年批复的19号线，也确定沿济阳路运行，南北向贯穿浦东，自驾的话前滩南部紧邻中环线，过江则可以选择上中路隧道及龙耀路隧道。待龙水南路隧道投入使用之后，前滩人民又将多一种过江选择。

商业方面有太古里、晶耀前滩为代表已投入使用，整体上走高端商业风。太古里更是汇聚了多家重奢品牌，其中8家双层店，Dior三层店，以及首家迪奥咖啡。

上海前滩香格里拉酒店是上海的第三家，现已落座前滩，加上L MALL和信德广场，四方城和企业天地下零散的商业，整体上前滩的商业规模可能比不上徐家汇、陆家嘴，但对比西岸还是有优势的。

更何况商业的发展离不开人口的支撑，三林和浦江两大住宅区的人流量，都将为前滩的商业带来大量的客源。

教育配套

华二前滩 公办民办皆有所选

华二作为上海高中的“四大金刚”之一，每年凭借超高的名校录取率为人熟知，是每一个有着名校梦的学子都会想要进入的殿堂。前滩华二更是出生就备受关注。

除了华二前滩板块内还有不少民办学校和国际学校。民办惠立是一所十二年制的学校，从小学到高中，采用双语教学此外，还有针对外籍子女的惠灵顿学校，一年学费在三十万元左右。

未来规划

总体看来前滩汇聚交通、商业、住宅、教育、休闲、宗教为一体的CAZ。

区域的发展要看产业的发展。目前板块内正式投入运作的商业体招商水平来看还是比较乐观的，像太古里、晶耀前滩都是满租，吸引了大量的500强企业，连陆家嘴也将总部搬迁至前滩。

其他尚在开发中的信德文化中心、亚太中心、前滩传媒区、四方城等，待建成之后也会进一步丰富前滩的商业格局。

影响发展的另一个因素是人口。前滩依托的是三林和浦江镇的百万人口群，倘若能形成规模的产业链，留住这两个区域的人流量，那前滩的发展，想必不会再步杨浦江湾城的后尘。

年轻小资中产阶级的不二之选

初到前滩映入眼帘的是崭新的高楼大厦，给人的感受是新、高级感、现代化。第一印象是这是一个非常适合年轻人的区域。买在这里的，的确很大一部分是高学历高收入的年轻人。

 房屋新：中环内5年内的次新带XQ板块，同等价位几乎找不出第二个。严格的管理环境，上海疫情封城的三个月，前滩是浦东病例最少的，这得益于严格的进入进出管理。居住环境出门即是太古里，对于工作也在前滩的人们来说，住在这里，用更少的通勤时间换取更好的生活质量。