最近，上海豪宅市场发生了明显变化，尤其是3000万以上的上海豪宅，挂牌量和挂牌价都在不断攀升，很多小区挂牌量甚至超出平时的2倍以上。

包括20万元/㎡以上的超级上海豪宅，核验通过的房源数量也在节节攀升，以凯德茂名公馆、绿城黄浦湾、翠湖天地等为代表的上海豪宅，挂牌和成交价更是已经突破了30万元/㎡！

据上海一二手房平台美凯龙爱家内网数据显示，截止8月24日，该平台二手房挂牌量超过小区总套数2%的上海豪宅已经超10个。

其中新天地上海豪宅翠湖天地和陆家嘴世茂滨江花园两个小区的二手上海豪宅挂牌率已经高达3%前者挂牌套数达66套，后者挂牌套数达104套。

而最厉害的当属位于黄浦滨江华润外滩九里，二手房挂牌数量为26套，而小区房源总套数不过520余套，挂牌率已经高达5%，这在上海豪宅市场还是非常罕见的。

不过这些上海豪宅挂牌房源大多数都在二手房信息平台内网，我们在外网能看到的（核验价通过的）只是冰山一角。

除了挂牌数量节节攀升，上海二手上海豪宅的成交量和成交价格也非常惊人。6月底，网上曾统计过二手房超级上海豪宅成交数据，短短2周就成交了20余套单价超20万元/㎡的二手上海豪宅！

不难发现，现在的上海豪宅持有者，正在疯狂出货，这里面或许有两重磅原因，冬哥分析有：

1、打新：毫无疑问，现在的二手上海豪宅市场价格飞涨，反观一手新房，最核心地段的像新静安西藏北路、虹口北外滩、杨浦东外滩、浦东前滩这些区域，房价还只有10万/平出头，与上海豪宅对比，新房简直是“白菜价”，随便卖一套20多万的次新房，理论上能够再买到2套新房，相当于现在10万+的新房，买一套赚一套，这种赚钱能力比做任何事情都来得快。既然有利可图，把手上的上海豪宅卖掉再打新，何乐而不为？所以现在上海豪宅疯狂出货，或有这方面原因！

今年内环10万+上海豪宅上市一览

2、上海豪宅税：前面冬哥发过视频，讲到接下来或有上海豪宅税出台，这把镰刀开始收割富人财富。那么既然要多缴税，富人会想方设法来避税，如何避税，当然赶紧把手里的上海豪宅卖掉直接换乘现金，或再投资其他标的，那么富人选择在这个时间节点卖房也就有迹可循了！

当然，现在的上海豪宅出货还只是一个现象，但对于我们手里只有千八百万的购房者来说，只买一套房子居住，还是不会有任何影响的，记住房住不炒，买套房价有倒挂的房子，起码能够让你的财富保值，今年下半年，上海还有哪些10万+上海豪宅入市，一起来看看！

保利天峯

保利天峯位于浦东世博板块，也是区内地王楼盘，该上海豪宅直面黄浦江，别问我黄浦江景观值多少钱，我回答不上来。

该上海豪宅一直传言取证，但至今都没有消息，据悉开发商想申请14万+的价格，但因为限价因素，恐怕依旧有困难，所以该上海豪宅至今也没有入市消息。

当然，该上海豪宅即便拿到14万以上的价格，依旧存在很大倒挂空间，所以保利天峯也是很多客户想要入手的楼盘。

楼盘西侧沿江布置6栋8层豪宅，其中靠世博大道5栋为保留建筑，东侧沿雪野路布置高层豪宅，形成西低东高两道天际线，最大程度上利用江景资源。由于马路对面就是黄浦江，没有任何遮挡，所以整个社区未来基本可以纵享一线滨江景。

东方悦澜

无需多言，浦东前滩就是上海顶流板块之一，板块内二手房价格普遍在15万+以上，甚至个别揽江上海豪宅单价突破20万大关，这样的地段买到就赚到。

前滩的学区也是顶流，这也是为什么前滩的二手房能够拿到如此高价的原因之一。

另外，前滩经过多年发展，整体城市界面非常新颖，而且高端配套林立，三轨换乘，交通极为方便。

所以买前滩，一定是高分客户的选择。

地块规划拟建5幢17-19层高层豪宅楼、1幢租赁豪宅楼、1幢12层办公楼和1幢3层幼儿园。小区出入口位于高青西路和晴雪路。

东方悦澜第四批次已过会，均价11.9万/平，虽比前期本区域内新房贵，但它依旧是有着非常高的倒挂空间，所以没有85+分，买到这里会非常困难。

浦开江南里

没想到，浦东内中环还有如此低密豪宅，纯别墅社区，这种稀缺性不言而喻，重点是地段，地处张江、金桥区域，两板块能级非常高，未来想象空间很大。

楼盘将推出建面约190-1200㎡中式院墅，直线距离9号线蓝天路站约2公里、2号线张江高科站约1.3公里，出行非常便利。

而且周边都是名校加持，包括上海市实验学校东校、上海市进才实验小学，进才实验中学、张江集团学校、耀中国际学校。

即便这里现在看上去没有什么倒挂，但它所在的板块能级，日后价格也十分可期。

香港置地·启元

徐汇滨江最值得期待的楼盘，该上海豪宅本以为第三批或第四批能上，但目前来看，还是没有消息。

徐汇滨江的定位等级非常高，定位为“西岸金融城”，而且临近黄浦江，两者相叠加，会使得这里的价格也水涨船高，这也是为何这里的次新房能冲向20万大关。

而香港置地·启元作为新房，不可能冲击20万，所以该上海豪宅只要定价14万左右，会非常受高端买家支持，所以不用担心楼盘的去化，相反，要看看自身有多少积分，能否入围。

香港置地·启元整个地块分为28宗小地块，其中出让的建筑面积中，豪宅总计18.25万方，其中商品豪宅约2.9万方，占建筑面积的2.7%，租赁住房用地15.30万方。

根据方案，可售商品房共有三栋楼，最北侧两栋21层豪宅以及最南侧一栋6层豪宅，其余为商业、保障房、租赁住房及文体建筑，可售豪宅2.9w方也只占地块开发体量的27%，整个西岸金融城的1.5%，实在是非常稀缺。

御江廷

御江廷同样位于徐汇滨江区域，地段非常优质，而且该上海豪宅套数不多，具备高分潜质。

豪宅部分户型面积从约70-255㎡2-4房，具体包括约70㎡2房、99㎡2房、99㎡3房、155㎡4房，255㎡大平层，共5个主力户型。房地联动价：13.1万/平。

从方位来看，楼盘不仅坐拥黄浦江岸线，而且周边已经聚集诸多文创产业和高端社区，将和既有产业形成互动关联，助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。

宝能公馆1288

如果不是宝能的话，这个盘一定是个热门楼盘，因为它占据了非常稀缺的景观资源，属于临江房，潜力巨大。

楼盘本在第二批就已过会，但直到现在都还没取证，这或许就是宝能的原因，或许上层也在想办法，如何能够不让楼盘烂尾，进而推迟取证速度。

此次楼盘将推出192套140-170平改善型产品，均价12.5万/平，对比周边次新房超过15万，甚至18万的价格来看，这也是十足的倒挂盘，所以冬哥认为，别看宝能不行，但这个盘所在的位置，依旧会成为热点盘，购房者也依旧会前去购买！

作为滨江一线江景房，两栋270度观景设计的楼王距离黄浦江只有34米，外立面采取干挂石材，社区更提供超3000m²的超大会所。

本来可以打出王炸的，无奈开发商很不给力的暴雷，买家陷入了纠结！房子这么贵，万一踩坑风险实在太大！

地产·尚海悦庭

该上海豪宅坐落在徐汇长桥区域，原本这是并不是上海豪宅聚集地，但因为有着它的前辈汇成南街里，这里成为了购房者关注的重点。

「地产·尚海悦庭」位于上海市徐汇区长桥街道395街坊，楼盘地块东侧为汇成南街里楼盘，南靠07C地块、西侧为长桥八村、北近罗秀路。

该楼盘共有8栋豪宅，其中2栋7层、6栋17层，总计将提供商品房615套，主力产品有建面约87-160㎡2-4房。

楼盘距离15号线罗秀路站仅约700米，步行可达。9月1日已开放售楼处，预计第五批次取证入市！

鸿印里

毋庸置疑，鸿印里就是提前锁定高分盘的楼盘，该地块位于静安区中心腹地，距离南京西路只有约700米，除了楼盘本身的配套商办，与在建的静安合生汇仅一路之隔。

包括一幢180米的超高层办公楼，6幢高层豪宅，以及11 幢风貌保护建筑，豪宅套数约350-400套，以大户型为主。

楼盘预计将推出建面约110-225㎡2-5房，年底有望入市，对于老静安区来说，这样的楼盘极具稀缺。

珠江·安康苑

新静安的大型旧改楼盘，也是目前为止中心城区新房中，唯一一个超高层豪宅，这些优势放在一起，成就了该上海豪宅。

该上海豪宅将推出另一幢楼，共计205套房源，面积段都偏大，为约140-260㎡精装3-4房，去年开盘入市价格才12.88万/平，那么该上海豪宅下一次入市，突破这一价格，显而易见。

当然，即便有13万的价格，这里也是有很严重倒挂空间，比如中粮天悦壹号二手挂牌价已达16-17万/㎡，圣和静安公馆15万+/㎡，华侨城苏河湾更是逼近20万/㎡，所以这个盘，也是买到就能赚到的楼盘。

总体量超百万方，整个大盘走的是高端规划路线，不同于于一般的城市综合体，其中豪宅规模在整盘中仅占到不足1/3，其余近2/3的面积，是整个楼盘的亮点所在。

天汇世纪玺二期

天汇世纪玺的缺点是显而易见的，但它依旧阻挡不了购房者的关注，虽然上一期没有触发积分，但开盘当天也顺利售完，足以说明只要地段好，其他缺点都可以覆盖过去。

楼盘二期将推出推出85-147平高层以及245平别墅产品，而且这一期相比上批房源来说，相对远离3号线轻轨，位置会相对更好。

其实，天汇世纪玺的地段在市区来说是非常理想的，位于新静安内环内，有苏河湾、北外滩两大规划辐射，也同时享受CAZ核心规划。楼盘与3、4号线宝山路站直线距离仅约240米左右，与10号线四川北路站直线距离仅约500米，步行可达。

而且周边有大片旧改土地，未来城市面貌会得到很大改观，那么以当前约12.3万（指高层豪宅）的价格来说，确实还有大幅上涨空间，所以趁着楼盘不触发积分的情况下，抓紧置业内环。

市北华庭

该楼盘豪宅只有两幢楼，149套房源，确实不多，而且楼盘又地处大宁附近，如今附近的次新房大多在14万/平以上，而该上海豪宅想要卖到10万都很困难，所以又是一个倒挂严重的楼盘。

不仅如此，楼盘竟然还有65平的小户型产品，不用说在大宁，整个中环内这样的小户型都非常少，对于预算不多又想进入中环的朋友来说是个非常难得的上车机会。

楼盘紧邻中环线及地铁1号线汶水路站，由2栋25层的高层豪宅，豪宅南面则是社区中心、商办部分。

豪宅产品户型主要有建面约65㎡1房、约115㎡3房、约135㎡4房。

招商·虹玺

该上海豪宅位于虹口临平路，也就是瑞虹新城区域内，都知道瑞虹新城是区域乃至上海标杆，是知名IP，那么该上海豪宅所在这里，也就借势瑞虹新城，得到购房者的关注。

事实上，该上海豪宅第一期开盘时，入围分就已达67.34分，要知道，当时的时间节点（2022年6月29日）口罩事件刚刚结束，并且开盘当日就实现了日清，这样的成绩也是非常可观了。

究其原因，由于瑞虹新城打造的产品和区域配套的成熟，目前区内次新房约15万/平甚至更高，那么新房均价12万/平多一点也就有了足够的倒挂空间，那么购房者来此购房也就说得通了。

楼盘二期将推出90-170㎡高层、叠墅，共计164套房源，其中的叠墅产品在区内较为稀缺，或也能成为市区改善买家重点关注的产品。

金隅外滩东岸

该上海豪宅在上批次已开盘，最终入围分70.62分，也是内环高分盘的代表了。

楼盘单价11.5万/平，对于东外滩来说也存在一定倒挂，同时楼盘的产品设计相对较好，小面积产品做到了两梯两户设计，这对于内环楼盘来说也是非常惊艳的。

楼盘还有二期产品，预计下一批次入市，价格或与一期大体相当。可以预见，下一批次，购房者依旧不在少数，好地段加上倒挂，值得期待！

品尊国际

品尊国际，一直都是普陀标杆的次新小区、上期均价约10万/㎡，本次3期也是小区最后一部分地块，总计体量1000套、最快第5批会开盘300余套房源。

「品尊国际」三期楼盘位置就在普陀区府村路上，品尊国际二期的西北面，依然是临近轨交7号线岚皋路站不远。

根据目前消息，楼盘总计970套房源、第1批推出约300套房源，面积为102-205平的2-4房，户型图展示如下：

建面约159平3房3卫

建面约175平4房3卫

建面约205平4房3卫

天元府

天元府属于普陀万里板块，万里在普陀当中是比较优质的区域了，有大片绿化带，而且近些年，区域内没什么新房供应。

当然天元府有着自身的优势和劣势，优势是多条轨交，劣势是可能有一定噪音等问题，但瑕不掩瑜，9.6万的价格是当下这里的行情价，当然也存在一定倒挂，虽然不像顶流盘火热，但该上海豪宅也不愁卖。

楼盘第四批次已取证认购，推出105-147平产品，均价9.6万/平。

当然，这一批次卖完后，楼盘还有后续房源等待取证，价格依旧会大体维持在约9.6万/平左右，该上海豪宅非常适合中低分选手购买，这样的交通能级在当前上海市场来说，确实不多见！