朋友们，是不是有些上海楼盘，明明占据着网红地段，还有不错的倒挂，但就是让人下不去手来购买，这是为何？

还是因为在一个小的区域里，它的位置一般，交通一般，同时上海房价又没有多少实惠，这就让人觉得，这个这个上海楼盘看似不错，但就是不会购买。

其实，这样的楼盘还真不少，冬哥就为大家来楼盘点下这样的楼盘！

01  龙信虹桥御澜VS中建颐璟臺

大虹桥是公认的热点区域，积分70+以上的楼盘比比皆是，但龙信虹桥御澜、中建颐璟臺可能大概率不要分。

因为这两个楼盘地段和上海房价都没有特别突出！

地段方面：这两楼盘位于南山雨果北侧，这里是徐泾老城区，根本不在大虹桥徐泾发展的重点区域，无论距离轨交17号线，还是2号线延伸段，都远到不行，大虹桥区域没有地铁的地方，房子就是无人问津。

房价方便：两楼盘上海房价同为6万/平，与地段更占优势的虹桥璀璨公馆和象屿招商蟠龙府相一致，那么购房者为什么会舍近求远来买这两楼盘？如果来买该楼盘，也是因为自身确实没啥积分，迫不得已的情况下，又想要一处热点板块的房子，那么只能选择这两楼盘。但讲真，买到这里，别和地铁附近的房子对比，因为这里并没有什么明显的倒挂。

另外，这两楼盘还有一个劣势，就是地块太过狭长，只能沿着地块并列排布楼栋，基本没有太多设计感而言，而且因为小区容量小，社区公共空间的打造或也没有太多亮点。

所以这两楼盘即便触发积分也是低分这个上海楼盘。

龙信虹桥御澜的动作会略快，第四批次该楼盘已过会，预计距离取证时间也不远，这个上海楼盘主推约101-185㎡3-4房，共计147套房源。

中建颐璟臺暂未取证，可以关注第五批过会这个上海楼盘，该楼盘主要推出约99-140㎡3房，联动价同样高是6万/平。

这个上海楼盘建筑采用虹桥飞翼屋檐造型，极简风格曲线设计，大面宽玻璃幕墙，呈现摩登+自然+文化的建筑美学。

据说这个上海楼盘装修标准很高，是个品质致胜的小区。

02  碧桂园柏悦翔湾

南翔事实上也是购房者置业热点区域，但热点楼盘是建立在有轨交的前提下，比如即将呼之欲出的湖畔天下，这个楼盘传出茶水费，也依旧让人趋之若鹜，原因就是地段非常好。

但碧桂园柏悦翔湾就略欠火候，它虽位于南翔，但这里事实上已经严重偏向于马陆，与地铁的距离根本不是步行能解决的，所以这个楼盘在购房者心里也非常纠结，想买但又下不去手。

另外再看上海房价，第四批中整楼盘上海房价来到了63743元/平，堪称南翔新高，地段不占优势，上海房价优势也没有凸显出来，以至于该楼盘性价比严重不足，那么不好卖也就显而易见了。

当然，该楼盘与南翔其他楼盘也有一定就是，就是它是属于低密住宅，居住舒适性相对目前其他竞品来说，会略好。

这个上海楼盘第四批已取证认购，预计9月21日摇号。

03  浦发虹湾

唐镇也是网红区域，倒挂楼盘很多，这里学区、交通都是目前浦东区域相对较好的。

而唐镇的浦发虹湾事实上是属于王港社区，是唐镇的边角料区域，除了偏，而且这里的城市面貌非常差，而且这个上海楼盘距离地铁也非常远，交通和城市面貌都没有任何优势。而且这里的规划全部都在沙楼盘上，用眼睛看实景，抱歉，你是看不到的。

该楼盘上海房价达到了约7.2万/平，实话实说确实非常高，但即便如此，这个上海楼盘开楼盘还是触发了积分，为46.25分，分数不高，但足以说明该楼盘不缺买家。

其实这个上海楼盘能够热卖，可能有以下几点：

1、浦东，一直以来都是新房供应紧张的区域，浦发虹湾又在唐镇板块，虽然周边配套目前还不成熟，但从长远来看，王港和核心区的价值差异在缩小，以前王港是城中村，现在浦发在这里大规模城市更新，可以预见会有新的街区、新的配套以及品质住宅，若干年后城市面貌焕然一新。所以浦发虹湾房子的价值上是会越来越趋近核心区的。

2、产品有吸引力，浦发虹湾有叠墅和高层两种房型，在浦东叠墅供应历来臻稀，而且浦发虹湾的叠墅也很有可能是2022年浦东1000万级叠加的唯一选择。稀缺的产品肯定吸引客户，导致积分也在所难免，目前浦发虹湾的积分还算友好。

3、浦发虹湾附近的二手房价已经是7W冒头了，2016年的保集澜湾大3房最新成交价约7W，隔壁2015年的金融家，目前小区普遍也在7W左右。次新房尚有这个上海房价，作为新房的浦发虹湾性价比优势明显。

不过讲真，这次浦发虹湾是开门红，之后再开楼盘呢，还能聚焦这么多有钱人来这里吗？

04  泗泾绿中海

这个楼盘也是一言难尽，但你看现在的次新房，如今泗泾挂牌价都来到了7W+，从睡城成为了沪上房价涨幅最快的区域之一。

其实泗泾的新房，也都各个能打，无论今年年初开楼盘的同济晶萃二期，还是去年开楼盘的9号公馆、泗水和鸣，那都是一房难求啊，就算是金地西郊风华这种别墅楼盘，都能触发积分，当日清楼盘。

但到了绿中海，就真的非常拉胯，它的位置太尴尬，都已经快到泗泾工业区了，旁边就是泗泾五金城，这哪是配套啊，还不如没有呢。

感觉很多泗泾的这个上海楼盘都是地铁房，绿中海离地铁很近，但是离地铁站很远啊，足足有2公里以上。

想想看购房者，我房子都买到松江，买到泗泾了，本来就够远了，还不靠地铁站，让我怎么出行，怎么进市区？

上海房价4.4万，也就比同济晶萃二期便宜一点点，性价比太低了，难怪没人来认购，这个楼盘，慢慢卖吧！

05  临港103片区

在临港，围绕滴水湖来买，总归不会出错，但滴水湖的几个片区也有优有劣，105是临港新晋“一哥”，毋庸置疑，102配套成熟，买到这里“坐享其成”，103则是都不具备105、102的优势。这主要有：

1、交通因素：目前103片区暂时没有轨交规划，距离16号线较远，步行不太现实，更不用提105片区的两港快线了，这样一对比，103就有些偏弱。

2、配套设施：102片区目前是临港最成熟的区域，反观103，还是大片工地施工状态，成熟尚需时日。

综合两点来看，103片区的上海房价要比102贵，与105大体相当，那交通和配套都不占优势的情况下，103片区的新房不好卖也就正常了。

今年103片区共2个这个上海楼盘入市，分别是中建·玖海云天和鹏瑞云璟湾。其中鹏瑞云璟湾已于7月10日开楼盘，493套房源共277组意向认购，认购率56%。

在第三批过会名单里，中建玖海云天又是大体量新房推出，共3张证推出合计1026套房源，上海房价3.4万/平。

当然，这里因为没有交通，那么中建玖海云天是无论如何也不会复制101片区的悦城这个上海楼盘，所以该楼盘走上了续销的道路。

其实103片区还处在开发阶段，而且它的定位是科学家片区，那么大概率这里日后将有更多高等级人才工作与生活，所以这一片区日后是有一定期待的，只是需要时间，可能5年，也可能10年。

06  宝山建发熙和府

顾村事实上是宝山发展比较成熟的区域，地处外环旁，还有顾村公园，说真的，顾村还算是宝山能拿得出手的板块。

但你看外环外一圈，4.75万/平的新房不说和同环线来比，都基本和五大新城相当了，像更远的松江新城都5.8万了。

为何顾村这么拖累外环整体房价，总结主要有以下两点：

1、邻居一般。看看顾村旁边的板块，新静安大宁现在很热，但也是这几年才发展起来的，早前也很拉胯；再看虹口杨浦，也是现在才刚有所起色，想要靠它的邻居翻身，显然不行。

2、回迁房集中地。这么好的位置，却硬生生做成了动迁基地，还是高层钦定的大型动迁基地，就拿一个好日子家园来说，整个社区就有1万多户居民，3万多人，而且大部分还都是当地动迁。所以叫顾村，没枉费这个“村”，逃不过“村”的命运。

动迁基地大，那么势必商品房就要被压缩，进而就会形成一个恶性事件，就是没有高端人才流入。

当然，顾村也不想成为低端动迁基地，新顾城的规划就想要解决这个问题，总体量规划600万方，计划导入15万人，但除了给了一些商品房用地指标，最终还是规划了大片动迁房。

至于想要引入高端企业，在如此之大的体量下，也就只有区区20万方，不到总规划的一个零头。

当然顾村是有大量人口的，但人口结构和人口密度是两个概念，也就是说，顾村缺的不是人，它却的是高素质人。

顾村没有从根本上解决人才要素，所以顾村的上限是能看得到的。

所以我们看到当下状况，即便地段还不错，新建商品房也有不错的品质，但就是卖不上价。

而最终，冬哥能给到的建议就是，图方便便宜，就来顾村，如果日后想要再置换，顾村并不是好的选择。

第五批预计入市的新房里，建发熙和府或将入市，这个楼盘不出意外，可能会触发积分，只是这里让人觉得“食之无味、弃之可惜”。

想想看，约4.75万/平的上海房价与前面的新房保持一致也就清楚了！

07  建发和玺

崇明陈家镇依靠着轨交崇明线的加持，这里也成为杨浦、浦东北部区域部分客户的首选，但隔着一条长江，进入崇明岛还是觉得差了一些。

而建发和玺卖得不好，它的问题就比较多了。

1、产品定位错误：它的刚需洋房，面积段竟然做到了90平，总价要280万左右，最高价已经接近300万了，这已经超出了普通住宅的标准，对于买到崇明的客户来说，毫无吸引力；且对于大部分已有过贷款记录的客户来说，首付就要付7成，这种成本是刚需无法承受的。

2、靠品质说话，建发差了几个档次：崇明的新房也不是没有热楼盘，在建发不远处，去年6月开楼盘的仁恒海和院认购率达到了131%，还触发了积分。

去年10月还是在建发和玺不远处的仁恒海明院也开楼盘了，认购率依旧能保持在130%，同样触发了积分，这足以说明买崇明房子的人也是关注品质的。

但建发也自诩它的品质也很强，新中式就是它的大IP，但这一次客户并不买账，那么只能说明，建发的产品品质确实一般，它还没能力做到仁恒的高度；再或者说，建发前期在上海开发的产品，有些这个上海楼盘卖得不错，也是因为客户仅仅看中了它的地段，而不是建发引以为傲的产品。这样来看，作为开发商，建发在上海，其实是挺可悲的。

3、离轨交站点远：虽然陈家镇有了轨交崇明线的概念，有预期，但建发和玺距离未来崇明线的站点是真远，远到根本没有办法步行，从地图上丈量一下，最快过去都要半个多小时，估计有这个时间，都能做一圈崇明线了。

如此难卖的情况下，建发和玺不得已只能启动线下渠道来帮助这个上海楼盘快速去化，但即便给高佣金，这个这个上海楼盘也难卖呀！