浦东-森兰板块

G08-01地块

提起处于浦东的森兰名苑，想必大部分购房者都不陌生，它以88.86分触发积分制，开盘售罄。

要知道，这个上海楼盘创造了上海新房摇号以来的新纪录。

森兰名苑以60分+222个月社保，一举超越了之前复兴珑御的220个月社保“准满分”记录，成为了上海迄今为止入围难度最高的上海楼盘。

今年三批次、四批次中的话题上海新房——招商璀璨公馆也位于该板块。上海楼盘一期推出建面约102-104㎡3房触发积分（65.16分），二期上海房价不变7.03w元/㎡，推出了上海楼盘楼王145㎡的大户型产品，已触发积分，上海楼盘将于9月19日开盘。

森兰板块的这个成绩，甚至超过了浦东最热的板块——前滩。

论地段，位于外环的森兰，偏居浦东东北角

论规划，森兰并非城市副中心，只有“森兰国际社区”的名号

论价格，新房7万+”抢破头“，二手房价能冲上9、10万

就是这个大热的“森兰”板块，它又有新供应了，还是实打实的地铁盘！

近期二批次土拍市场中

出现了一块森兰板块的新地块

上海城建&上海东岸投资&高行投资G08-01地块

上海楼盘效果图近期曝光

这个上海楼盘位置如何？

能否延续森兰名苑的传奇？

会给市场带来什么产品？

周边新房/二手房楼市行情如何？

带着这些疑问，我们进行了上海新房实探！

实探1

地块周围老破小环绕

紧贴两处安置房上海楼盘

双轨交汇，15分钟连接浦西

今年第二批次集中土拍中，上海城建&上海东岸投资&高行投资以553797万元竞得浦东新区外高桥新市镇G08-01地块（“城中村”改造上海楼盘-高行镇界路地块），成交楼板价34000元/㎡，溢价率0%，房地联动价70300元/㎡。该上海楼盘虽然是城中村改造上海楼盘，但位于中环外浦东高行板块，即大热的森兰国际社区。

上海楼盘近6/21号线东靖路站，地图直线距离大约400米，根据地产君的实探，东靖路站出站大约步行7、8分钟就能到达地块，是实打实的地铁盘，位置非常不错。

未来21号线一期起点站东靖路站，实现双轨交换成，而1站之隔即为12号线巨峰路站，轨交出行可以说是非常便捷。

未来伴随地铁21号的开通，加上紧邻周家嘴隧道口，从浦西到浦东核心位置开车只要15分钟左右，可以说未来不论是依靠地铁出行的购房者，还是在浦东金桥、外高桥，甚至张江、陆家嘴地区上班的购房者，还有工作在杨浦的购房者来说，都十分便利。

根据实探，该地块目前还未动工，但已经清理干净。地块隔壁和对面还有两块正在施工的地块，据地产君对工地师傅的采访，表示这是两块安置房地块，已经施工一段时间了，而G08-01地块暂未有施工动静。

但值得特别提醒的是，地产君发现G08-01地块除了紧挨的两处安置房上海楼盘在建以外，整个周围的城市界面较为老旧，而这个状态也大概率会一直持续。

地块被大量楼龄较长的安置房、动迁房、老破小环绕，并且主路两边也没有什么便民商铺，仅在东靖路站出站口有麦当劳、星巴克，未来生活界面还有待改善。

相比于东靖路站另一端的森兰名苑等楼盘，整个城市界面可以说是大不相同。

好消息是，地块周边东靖路站TOD上海楼盘即将动工，包含约5.64万方休闲娱乐、0.56万方社区、2.82万方商业及零售、2.26万方交通建筑，集餐饮、购物、影院、亲子、体育中心、社区服务等功能于一体。（上海楼盘各业态体量以实际建设为准）这将大大改善这个短板！

实探2

板块内新房，逢开必清

价格倒挂！新房7w+，二手房10w+

介绍完上海楼盘位置后，地产君再带大家看看这几年森兰板块新房销售情况。

2019年开盘的森兰名轩，上海房价只有55300元/㎡，当时就是十足的一二手房倒挂，开盘当天售罄。

2020年，森兰壹公馆正式开盘，当时取证房源共143套，建面为86-124㎡2-3房，上海房价60000元/㎡，经过购房资格审查后共有371组有效认筹，认筹率259%，开盘当日“日光”。

2020年7月，森兰星河湾一期正式开售，取证上海房价：79500元/㎡，主力户型：约156-239㎡3-4房，217套房源，400组有效认筹，开盘当日基本清盘。

2021年6月，森兰星河湾加推二期，开盘房源共285套，主力产品面积约156-246㎡，上海房价79500元/㎡，认购期间共收到认购732组，入围分为82.42分，经审核，394组意向认购入围摇号选房。最终，285套房源全部售罄。

可以说，森兰板块之所以这么“热”，最主要的原因就是这里价格倒挂非常高。

今年初的森兰名苑还未取证，就已经是购房者翘首以盼的热盘了，原因无它，该上海楼盘上海房价在7.2万/㎡，周边二手次新房挂牌价最高已达10万/㎡，倒挂明显。

除了上面的价格因素外，更为关键的是，森兰在打造国际住区时，学校的引进力度最强。

就以公立学校为例，六师附小芳菲校区、明珠森兰小学都是浦东第一梯队的重点学校，此种教育资源堪比浦东中央商务区前滩。

这次的森兰G08-01地块也是同理，该地块的房地联动价70300元/㎡，上海楼盘目前只是曝出效果图，具体上海楼盘产品还是未知状态，但这样也不妨碍上海楼盘未来入市成为热门楼盘。

但需要特别提醒，因为周边都是动迁安置房偏多，普遍上海房价6万左右/㎡，旁边好点的商品房，例如连城新苑、海韵茗庭，挂牌二手房价格也就在7-8万/㎡。所以，此盘联动价70300元/㎡的价格吸倒挂价差大概率不及一路之隔的森兰名苑。

实探3

最快明年初入市！

周边还有两大竞品！

下面地产君重点为大家介绍一下森兰板块的三大上海楼盘。

首先，最新的上海楼盘森兰G08-01地块，上海楼盘目前只曝出效果图：

此外，除了森兰G08-01地块之外，未来将可能和它同场竞技的还有2个上海楼盘。首先是，6号线东靖路站一站之隔的巨峰路站，地铁上盖TOD巨峰路上海楼盘，也已火热进展中，据悉，上海楼盘将推出建面约60-125㎡1-3房，有望年底入市！

而在后两站的洲海路站，还有已是准现房的森兰壹公馆，等待入市！

森兰壹公馆由2幢高端服务式公寓和4栋上海豪宅组成。上海楼盘首批次房源于2019年12月认筹入市，当时推出三栋上海豪宅，共144套房源，建面约88-127㎡2-3房，上海房价6万/㎡。最终371组有效认筹入围摇号，开盘当天即告售罄。

据悉，森兰壹公馆二期将推出上海楼盘剩余3栋上海豪宅（此前曾对外出租运营）。其中曾作为酒店式公寓运营的两栋楼都是一房小户型。