来源：匠人上海楼市

近期有读者问了两个问题

第一个问题是易居发布了一个库存报告，一线城市库存周期逼近18个月警戒线

18个月警戒线的说法没有问题

18个月这个数据也没有问题

时间点有问题

报告采用的数据是6月底，分母是新房库存面积，分子是三个月成交面积均值

也就是分子是4月5月6月的平均销售面积

对于上海楼市来说，4月5月6月的平均成交数肯定属于OUTLIER(异常数据）

不过现在的库存周期就有了很强的参考意义了

上海新房目前38895套，库存周期不存在问题

深圳7月底库存30407套，当月成交套数3317套，6月成交3008套，不存在18个月警戒线，不过离上涨线6个月库存尚有距离

何况深圳二手房躺平了

北京当前库存77425套，6月成交6959套，7月成交套数4317套，8月1-25日成交4245套

北京库存周期是快15个月了，销售再下滑才能到警戒线

广州当前107506套，6月成交11828套，7月成交套数6486套，8月1日-28日成交5150套

广州的成交在7月大跌，8月可能也好不了，如果9月也好不了

广州库存周期有机会触及18个月警戒线

广州的首套利率已经是四大一线中最低的4.3%了

不看上海楼市的话，中国一线城市的库存周期确实很差

快要接近警戒线的广州，超过1年去化周期的北京，市场气氛佛系的深圳

从情绪来看，上海要传导另外三个城市难度不小

易居的报告的现实意义是一线城市也没多坚韧

第二个问题是读者问上海的挂牌量是不是增加了

上海楼市之前挂牌量增加是因为核验价放松了，是显示和不显示的差别，谈不上增加

近期挂牌量是增加了，一方面是有市民打新，这个本来就是政策要的效果，房住不炒嘛

更应该关注的是部分房东就是觉得贵了，只是舆论没有宣传

这和本文的第一个问题是有关系的，如果其他城市预期都差，说明经济不好，理性来看，卖掉一点是合理的

上海房子库存在13万套左右，二手房月成交低于2万套，从二手来看是容易下跌的，不过在新房总体供不应求的局面下，二手库存多一点也没大问题，毕竟新房库存才38895套

把房子按照总价区分的话，更高总价的挂牌量增加的程度更大，那么库存周期也就同步增大，下跌的可能性是挺高的

譬如如果只考虑2000万以上的供应和需求，把新房和二手房合并看库存周期可能已经超过1年了，通常库存周期是有效的，一手二手价差这么大的情况，库存周期如果能发挥作用的话，能跌的就只能是二手房了

剩下的房子倒是还好，因为本来也涨幅不大，次新房涨幅颇大有分歧但次新房供应是难以放量的，很多人本来就是要住的

二手库存增加的影响恰恰是不限价或者限价程度不大的新房会越来越难卖，这是因为如果房东觉得房价已经合理，房东可以放弃卖出，而开发商放弃卖出的说法不存在，同时二手房很少会有某个楼盘供应上百套的，只有新房存在

9月还没有来呢，有经验的开发商已经开始启动中介了