以下文章来源于房产金融法律服务，作者郭韧律师团队
分析解答
房东不办理小产证，有可能存在以下原因。第一，开发商产证没出来，还不能办理小产证，第二，开发商产证已经出来，房东故意不办理。如果动迁房买卖双方在签订房屋买卖合同后，小产证能够去办理之前，双方就该房屋买卖事宜发生了纠纷并诉至了法院，在法院判决结果出来之前，动迁房仍然在开发商名下还无法办理小产证，那么通常情况下，法院会根据双方的诉讼请求（包括反诉请求），来判决驳回起诉（买方起诉继续履行，卖方未反诉）或解除合同（买方起诉继续履行，卖方反诉解除合同；或者买方起诉解除合同），双方互不承担违约责任。
之所以互不承担违约责任，原因有二：其一，买卖双方对该房屋系动迁房，在签订合同时不在房东名下系知晓，且在诉讼时该房屋仍然不在房东名下且房东还无条件办理小产证，故该买卖合同根本无法继续履行（房东无权处分），作为买家对此系知情却放任，也有过错，所以是互不承担违约责任。同样是小产证没有办出来，第二种情况“能够”办理小产证却不去办理与第一种情况是不一样的。第一种情况是“无法”办理小产证，而第二种情况是“能够”办理小产证，但房东却为了达到自己的某种目的故意拖着不办理。此种情况下，买家可根据合同约定，要求对方承担违约责任并办理小产证。
案情简介
（2014）宝民三（民）初字第893号
原告夫妇通过房产中介，出资49万元购买被告位于宝山区某室动迁安置房屋一套，双方签订合同当日，被告就将房屋交付给原告，原告进行装修后全家入住至今。此后，原告无数次联系被告要求办理房屋过户手续，但被告都采取消极回避的态度。遂成讼。
法院认为：原被告就系争房屋签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。依据原告提供的证据可证明，原告已支付房款488，000元，被告也依约向原告交付了房屋，故双方的房屋买卖合同应继续履行。基于系争房屋为动迁安置房，故双方在合同中就被告办理小产证的期限进行了约定，然被告至今仍未办理小产证，已构成违约。合同约定，被告在合同签订后三日内办理好该动迁房屋的产权证，如拖延或拒办，被告应自合同签订后三日起，每日向原告支付总房价的3%作为违约金。原告现要求依据该条主张违约金，合法有据，本院予以准许。现系争房屋已符合办理产权过户之条件，原告要求被告配合办理过户手续，亦具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于系争房屋尚登记在第三人名下，故本院判定由第三人协助将系争房屋的房地产权利转移登记为原告所有。
案例分析
本案中，法院认定原告已支付房款488,000元，被告也依约向原告交付了房屋，故双方的房屋买卖合同应继续履行。基于系争房屋为动迁安置房，故双方在合同中就被告办理小产证的期限进行了约定，然被告至今仍未办理小产证，已构成违约。
风险提醒
动迁房交易，遇到房价大涨时，出售方很容易因利益问题而恶意不办理产证，甚至采用虚假诉讼的方式将动迁房予以查封。
处理锦囊
购买动迁房，在交易条件中为预防房东恶意不办理小产证，一定要在合同中约定相应的限制条件，如违约金条款，以此来约束房东按约办理产证，以维护买方的合法权利。房东若能够办出产证的情况下拒绝在合同约定的时间内去办理产证的，试图通过该方式达到拒绝过户的目的，买家可以据此诉至法院，法院通常是倾向于判决继续履行，办理强制过户的。
