要说这两年上海最热门的板块，北外滩一定是榜上有名的。
从一个岌岌无名的旧改区域，到全市都能排的上号的TOP级板块，北外滩的发展经历了一个跳跃式上升的过程。
但是，除了高调的规划能级，对于北外滩这个区域，在我们买上海新房时却依然充满了诸多疑问：
北外滩在如今在上海楼市的地位究竟如何？
上海还有没有板块发展前景能超过北外滩？
在徐汇滨江、苏河湾这种现状已经不错的和北外滩中做出选择怎么选？
其他TOP板块的趋势能帮助我们判断北外滩的走势吗？
北外滩未来还有多少发展空间······
当然，我们没有办法定性和完全准确预测一个板块的未来，但是，从徐汇滨江、苏河湾的的前世今生，兴许对于北外滩会有更多的理解！
首先，问问大家，在上海房价相当的前提下，如果是你，你会选哪个？
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当然，分歧是一定的，不过，接下来我们要聊的，可能和大家想象中不太一样！
01、北外滩、徐汇滨江、苏河湾
谁才是一哥
首先，我们一起来看下北外滩、徐汇滨江和苏河湾所在的静安不夜城板块从2015年至2021年的二手房成交上海房价（均价）变化：
在这7年时间里，徐汇滨江的二手房平均上海房价从不到5.3万/㎡到了去的11.58万/㎡，涨幅接近119%，静安不夜城也有117.8%的涨幅，仅次于徐汇滨江，北外滩虽说涨幅也不错，但与其他两板块相比，差距不小。
如果再细化到每一年的涨幅和上海房价（均价）情况，徐汇滨江依旧是拔尖的，北外滩和不夜城也要略逊一筹。
当然，上海房价（房屋均价）只是目前这个板块能级的一个参考系，具体关乎居住舒适度和房产保值增值的，还有房龄、换手率和套均上海房价。
而根据房万最近对于上海各板块置业天梯图的数据来看，徐汇滨江依旧是高分板块，而北外滩则出乎意料的仅得了70.44分，比我们预期的低了不少。
说到这里，可能大家都会问这样一个问题，北外滩的数据不仅比不上徐汇滨江，就连苏河湾都比不上，我是来劝退的吗？
当然不是，徐汇滨江和苏河湾已经跟着市中心大发展的趋势走了多年，现状就能分析个大概，而北外滩规划虽然已经提出来十几年，但真正有热度和爆发热门楼盘也就近两年，对于它未来的高度，其实很难预测。
因此，对于北外滩的分析，更应该把它作为一个单独的板块，分析它的“独立行情”！
02、北外滩先行于徐汇滨江至少3年
但未来，胜负难分
北外滩
北外滩的规划最早可追溯到2002年，按照国际化、现代化的需求，对北外滩的定位和发展目标要求是成为一个国际航运商贸区、现代商业区、高档住宅区和滨江休闲区。
但是写在纸上的规划与目标毕竟需要时间去实现，在接下来的七八年时间里，北外滩的发展因历史遗留和资金问题被迫中断，出现断层。
而再一次被提及，已经到了2009年，北外滩以上海的四大国际中心战略闻名，也就是在此时，北外滩明确了发展目标：到2020年，北外滩要成为企业总部基地、航运要素集聚中心、国际邮轮客运中心和口岸服务中心，对标伦敦。
北外滩的地标建筑和高能级办公区域也大多在这个时期形成，如白玉兰广场、浦江国际金融广场、东方海港国际大厦等，但这其实也远远不是北外滩的上限。
2019年出的规划里，在白玉兰广场之外，要打造480米的新地标和380米的次高建筑，围绕白玉兰广场和新地标打造两个地标建筑组群，北外滩和外滩、陆家嘴“三足鼎立”！
站在2022年回看，北外滩走过的每一步都是必要的，但是其真正的发力点和核心爆点都是在2019年直至今日。
如果用一句话总结这个过程，大概就是“虽迟但到”了。
苏河湾
接下来就是苏河湾，在2010年，当时还是闸北的区政府宣布将投资约205亿，举全区之力启动“苏河湾”北岸的开发，希望能一改闸北的破落形象。
首先从我们最关心的上海新房来说，华侨城百亿拿地→中粮拿下大悦城两期→百联、嘉华、农工商进驻，在不到5年时间里，苏河湾几乎是被“换了血”。
随后在2016.4.19日，华侨城苏河湾11号楼成交了一套701.66平方米的联体别墅，上海房价高达34.49万元/平方米，上海房价2.42亿元，34.49万元/平方米的上海房价创下当时上海新房市场有史以来最高上海房价记录，同时也创下当时中国内地上海房价最高记录。
而在规划里，包括不夜城板块在内苏河湾区将成为静安“一轴三带”中人文休闲创业集中带，肩负起提升苏州河两岸商务商业功能和城区面貌形象，打造上海中心城区新地标的重任。
徐汇滨江
但徐汇滨江作为上海“十二五”规划中的六大功能区之一，从2012年开始在西岸围绕“西岸文化走廊”品牌工程、“西岸传媒港”等，在文化、时尚、信息传媒、创新金融方面都立志成为业界领袖。
特别是在西岸金融城规划之后，徐汇滨江更想成为的是一个城市标志。
当然，不管是产业上的特殊性，还是城市面貌，徐汇滨江在上海都是独一份，新房的热度就更加是了。
03、各板块新房
首先，北外滩其实新房并不多，之前大家所熟悉的众多新盘其实是在北外滩的辐射区内，但其实不管是在北外滩核心区还是其辐射区内，接下来新盘的数量都不多：
——恒大外滩天玺
恒大外滩天玺的地段优势明显，与白玉兰广场、W酒店仅一路之隔，浦江对岸陆家嘴东方明珠等建筑群清晰可见尽收眼底，西侧就是著名的外滩万国建筑群。
此次整个楼盘距离黄浦江直线距离不足200米，与浦东陆家嘴隔江相望。该楼盘总建面不到5万㎡，其中住宅面积约1.9万㎡，将打造少量小户型豪宅。
但是整个楼盘的进度与产品细节一直没有明确的信息公示，预计到入市还有不少的等待时间。
——海泰北外滩
海泰北外滩位于虹口区四川北路塘沽路附近，距离黄浦江约600米。
根据最新的爆料，海泰北外滩楼盘售楼处已经目前完工。
楼盘整体包含3栋约160-170米的超高建筑，为浦西住宅第一高，楼盘主力面积约为370、600、720、750、1200、1500平。产品方面，楼盘秉持轻装修、重装饰的内装理念，与多个知名的专业设计团队合作。
根据现有的进展，海泰北外滩预计最早今年下半年有机会入市！
——新湖北外滩
新湖北外滩楼盘位于乍浦路天潼路，位于之前的新盘外滩豪景苑隔壁，地理位置非常优越。由住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。
楼盘规划有8幢4层里弄住宅（叠墅产品），1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。据传主要住宅部分由建面共约5395平方米的洋房&共约27552平方米的叠墅组成。
作为内环上海地标旁的别墅楼盘，新湖北外滩不仅稀缺，而且门槛也比较高。
而徐汇滨江就在刚刚过去的6月1日又有新地块出让，今明两年的新盘的供应其实也非常可观，但是入手难度很大依旧不小：
——香港置地启元
香港置地启元所在的综合体地块是2020年的全国地王，被香港置地联合体以310.5亿元竞得，超600亿元投资，约180万㎡综合体，是上海史上最大整体地产投资楼盘！
地块西面是保利西岸、南面是百汇园，东边就直面黄浦江了，与外滩、北外滩、陆家嘴更是相近。
虽然地段非常不错，但是住宅部分其实占比非常低，占开发体量约1.5%，可售住宅体量仅78套，将推建面约280-320㎡大平层，上海房价起点不低。
——徐汇滨江复星中心
徐汇滨江复星中心是在2021年6月复星集团以上海房价51.7亿拍得，成交上海房价（楼面价）43116元/㎡，房地联动价13.1万/㎡。
楼盘共规划6栋单体建筑，由商业+3栋办公楼+3栋高层住宅组成。其中，3栋住宅分别为1栋25层、2栋26层，根据现场情况来看，楼盘目前正在施工中，预计最早四季度入市！
——宝能公馆
宝能公馆1288是个总建筑面积约19万方的综合体，包括9栋10-17层住宅（439套）、3栋商业及办公。
而在今年之前，宝能公馆一期已经开盘，201套房当天售罄！
二期预计加推共198套，面积段和上期一致，建面约140㎡、160、170㎡的3-4房，少量220㎡、400㎡特殊户型。其中建面约140㎡的4房户型为首次推出。
此次加推楼栋为10、11、12、13、14、15楼6个单元号，预计销售成绩应当不会比一期差。
——徐汇斜土路地块
徐汇斜土路街道地块是在今年6月1日由招商&香港置地&徐汇城投联合体拿下，溢价率9.57%，86285元/㎡。是溢价率最高的地块，也是当日成交楼板价最高的地块。
该地块也是今年首批土拍中楼板价最高地块，也对得起其徐汇滨江的位置。溢价率为9.57%，另外两名竞买人是象屿和保利，竞拍触及中止价进入了一次性报价阶段。
据悉，斜土路地块是一个纯住宅地块，而且都是小户型，供应量比较大，但是未来的江景相比其他的可能要略逊一筹。
苏河湾核心区域今年的新盘也依旧是量少上海房价高：
宁嘉馨苑
宁嘉馨苑是原大宁资产苏河湾楼盘即静安区天目社区地块，现已结构封顶仅115套房源等待入市！
宁嘉馨苑楼盘的位置非常好，与苏河湾直线距离仅约200米，与「龙盛福新里」及在建的「华发仁恒苏河世纪」楼盘仅一街之隔，配套几乎可以做到共享。
华发仁恒苏河世纪还未入市，目前就已受到众多购房人的青睐。
根据目前已经曝光的信息显示，楼盘产品包括：建面约99㎡3房、建面约238㎡5房另有少量95㎡3房。
由于楼盘有部分小面积房源，所以入手上海房价其实还是相对合适的，但是根据周边兄弟盘龙盛福新里的积分情况来看，华发仁恒苏河世纪的积分要求应该会很高。
龙盛福新里
龙盛福新里继之前82.8分高级分入市后，目前仅剩余少量大面积叠墅入市，预计上海房价在5000万左右，几乎没有什么竞争对手。
除了苏州河沿岸的3个住宅楼盘，在离河几百米的地方还有两大城市更新楼盘：安康苑楼盘&龙盛华兴新城地块。
总的来说。
北外滩、徐汇滨江和苏河湾虽然在区位能级上能争个上下，但是对于购房这事来说倒未必是三选一。
景观资源、现有的界面和未来规划的高度都各有所好。
所以重要的其实是根据自己家庭预算进行取舍。
对了，还有积分，这三个板块，积分都不会低！
