来源：楼典
最近楼典各大房产群都在讨论，疫情结束之后的上海房价会怎么走，看涨看跌都能说出一堆的理由。
但比起上海房价，楼典更担心的是上海这么多烂尾楼盘该如何妥善处置。
2020年之前，上海的烂尾项目基本被盘活，连兴力达广场这种烂尾十几年的商场都已经被炸掉重建，而烂尾的住宅楼盘更是少之又少，但从2020年开始，房地产企业暴雷不断，截至今天，2019年的销售前百强房企中有三四十家已经出现了公募债违约，也有部分尚无违约但进行债务展期，上海也难以幸免。不统计不知道，一统计吓一跳。
这个月，融创未来金融城预售资金的问题其实引起了一阵讨论。因为这个是一个超级大盘，已经开盘预售的房子就有近3000套，货值近200亿。但这个盘预售资金的问题绝对不是上海的个例，楼典身边也有不少朋友和粉丝碰到了楼盘烂尾的问题，焦头烂额是无法完全形容他们的心情。
01
泰禾大城小院的2000户业主
已经奔波了两年。
楼典的朋友小A，买了泰禾在长兴岛开发的大城小院项目，大城小院在长兴岛上还算比较核心的位置，有约2700套住宅，目前已经售出近2000套，对于长兴岛来说是一个超级大盘，它的产品的面积不大，有那种90平的小户型产品，再加上一些小户型的叠拼和别墅，泰禾当年整体打造品质也不错，而且公寓的单价其实只有2万7左右，总价在200万-300万，比过个江的金桥外高桥森兰同样的房子便宜好几百万，小户型叠拼和别墅也都是低总价，所以大城小院客户群体主流绝对是刚需中的刚需，掏空六个钱包来上海置业的老百姓。
小A说，他们2000套房子，背后有近10000个业主，主要是三种类型：
第1种就是在市区的老年人，把自己市区的小房子卖了，看中了崇明三岛的生态环境，想到长兴岛上面养老。
第2种的可能就是崇明三岛本地人的改善型需求
第3种就是像小A这样的年轻新上海人，因为长兴岛楼盘对口的学校还不错，然后在有限的预算下，掏空六个钱包买了大城小院的房子。
在2020年泰禾暴雷后，大城小院就停工烂尾，小A和其他近1万个业主，就走入了漫漫的维权路，而这其中，有7-8位老人，在两年的维权路上，相继离世，再也无法住进他们梦寐以求的新房；也有不少家庭，之前已经把自己居住的房子卖掉，五六个人挤在租住的小屋内；也有不少家庭，疫情一边还着贷款，一边却收入归零；有几百名业主拿起法律武器，通过法律诉讼维护自己的权益；也有部分业主看房子一直没着落，被迫停贷止损。
而这一切，在过去的四年中，其实有多次机会可以挽回的。
一个小概率的事故发生了，说明背后有众多的大漏洞。
大城小院问题其实一直有迹可循，从18年底，项目就发生了农民工欠薪讨债的问题，经过区ZF多次调停之后，泰禾将农民工的薪水付清了，这其实是一个预警信号。
2019年，大城小院开盘了几次，泰禾的危机也逐渐爆发，预收账户中大量的预售资金被转移，同时，也有许多购房人的购房款如同未来金融城一样，甚至没有进入预售资金监管账户。
2019年底，到2020年初，泰禾在没有预售证的情况下，将房子售给了买房人，同时这一部分的钱又转移了，2020年初之后，泰禾债务危机越来越严重，这个盘绝大部分时候都处于停工状态，直到现在。
危机爆发之后，崇明区就成立了专班，联合长兴岛开发办公室和崇明区的建管委，房管局等部门，来处理大城小院的问题。因为这个项目大概还有个30亿左右的货值，那如果说能够顺利建完，把剩下的货值卖掉的话，其实还是能把整个项目给盘活的。在第一阶段，ZF扶持泰禾自己跟债权银行达成协议，要求泰禾回注资金，加上开放销售推动建设，有过三四个月的短暂复工。第二阶段，引入第三方合作企业，希望通过多方合作把这个项目启动起来。但一直拖到疫情到来，工地一直仍处于停工状态。
小A说，大城小院这个项目，目前统计下来，南区还需要10几个亿可以建完，北区的话大概还要3个多亿才能建完，泰禾的项目公司还欠了银行开发贷，供应商的货款等，如果说将所有的房子全部卖完的话，专班介绍总体可以平衡项目所需各项支出。
两年时间内，业主代表前前后后和各方谈了100多次，他们主要是一些老年人，因为他们没有车，所以都需要乘坐公交车，在长兴岛和市区之间来回奔波。
最终，经过多轮的谈判，专班推动引入了第三方企业跟泰禾合作续建，2021年底、2022年初分别签订了框架协议和具体配套协议，把项目所有的尾盘全部销售来偿还目前项目公司的债务和工程款，本身这个计划预计在2022年的4月份开工，业主悬了两年的心终于放下，但在4月，上海又不幸碰到了疫情，所以现在，整个项目推进的事情也就耽搁下来了，业主的心情也百感交集。
在大城小院的这个案例中，泰禾相继抽逃了开发贷、预售资金、违规收取的无预售证房款，然后又碰到了疫情。这其中，如果有任何一个步骤被管控，事情也不会如此棘手。
在维权的过程中，小A发现，因为市场较好，基本不存在烂尾住宅，上海其实一直对预售资金监管较为松弛。
02
几千万的八埭头滨江园
也烂尾多时。
不仅刚需项目会烂尾，市区的豪宅项目也会烂尾，楼典有几个朋友，全款买了杨浦八埭头滨江园二期的3000万大平层，项目在去年烂尾之后，被多轮司法查封。本月，长城资产也开始对债权进行处置，项目整体的盘活方案仍然不明。除此之外，上海停工的3000万级别豪宅还有徐汇滨江的宝能1288、融创徐汇滨江壹号、陆家嘴滨江的恒大华府...
翻看新华网的市长信箱，其实上海在疫情之前，停工的楼盘也不在少数。
03
随着众多房企逐渐违约
更多楼盘也存在风险
在上海发生了疫情的这两个月，又有几家房企的公募债发生违约，潜在暴雷楼盘大幅增加，而在泰禾大城小院之后的两年，未来金融城又发生了预售资金没有按规定转入监管账户的问题。
目前，上海由公募债违约开发商所兴建的楼盘合计已经接近8000-9000套，动辄上千万，背后可能掏空的是4-5万个钱包，背上30年的贷款，才能买的房。
2021年及之前债务违约房企
锺伟：八埭头滨江园
宝能：宝能·公馆1288
三盛宏业：「颐盛御中环」一期已经交付，但业主办不了产证；「颐盛御中环」二期、三期「颐景园江南院」目前由金科代建，但金科目前也已经有众多供应商票据违约。「明天华城」项目因为资不抵债导致无人接盘，许多业主正在经历着旷日持久的维权之路。
宏仕达：君御公馆
恒大：滨江华府
泰禾：泰禾大城小院，泰禾海上院子停工两年
债务违约房企：有潜在风险项目
正荣：嘉定悦珑府（项目公司票据违约，工程停工）
融创：徐汇滨江壹号（项目公司票据违约）
唐镇未来金融城 （项目公司票据违约）
融创青云壹号 （项目公司票据违约）
阳光城：阳光城未来悦 阳光城青溪水岸（公募债违约）
禹洲：禹洲天境·铂悦 禹洲天境璞悦（美元债违约）
佳兆业：佳兆业城市广场（美元债违约）
申请债务展期的房企
世茂、龙光、绿地、中南
楼典也和众多业内人士讨论了这个问题，普遍认为预售资金管理是杜绝此类现象的一个底线手法，如果预售资金被转移，同时房企债务又违约，未来所面对的交叉债务违约问题，这其中资金的缺口是很难补救的，解决问题所花费的时间和流程也会成倍增加，都是购房人和ZF无法承受之重。
“悟已往之不谏，知来者之可追”。
希望上海未来能做好预售资金监管，勿枉勿纵，不要让像大城小院业主们在过去2年所遭遇的类似悲剧，再度发生。
