来源：楼典

虽然疫情越发严峻，但上海城市更新的步伐却没有停止。

本周尘封21年的老卢湾高福里楼盘规划方案正式公布，该地块位于巨鹿路、瑞金一路、长乐路。很少有一个地段能让所有年龄阶段、所有生活在上海的人都认可，高福里楼盘可能算是其中之一。

北邻年轻人最爱的158坊，西邻茂名公馆和停工10几年的凯德大厦，南邻正在开发的龙凤商厦和淮海路商圈，高福里楼盘云集了上海最精华的各种资源。

高福里楼盘的项目公司其实在2001年就成立，开发商就是浦东最豪别墅新房——华洲君庭的开发商，可惜，因为地段太好，开发商一直没有资金进行拆迁，在去年，万科进入了项目公司，成为了高福里楼盘的大股东，顺利推进了拆迁，未来这个项目也会成为万科在上海位置最好的作品。

未来的高福里楼盘将会保留全部的石库门建筑，作为独栋及联排别墅新房，同时兴建一栋150米的超高层豪宅新房，成为浦西住宅的制高点之一，总住宅体量约9.65万元，按照目前的限价估算货值超过200亿。

本次调整主要涉及用地性质与建筑规模、风貌保护、建筑高度、道路交通、公共空间、公共服务设施与市政设施、地下空间等内容。

用地性质与建筑规模:规划范围内以居住功能为主用地性质包括住宇组团用地(Rr)、基础教育设施用地(Rs)供应设施用地(U1)、公共绿地(G1)等。007-1地块规划容积率为2.66，其中经营性开发量不大于9.65万平方米。

风貌保护:规划范围内各类保护保留历史建筑的建筑面积不少于5.28万平方米，保护更新规模约为5.28万平方米。

建筑高度:007-1地块西侧以低多层为主，建筑檐口高度控制为不超过14米。007-1地块东侧邻近巨鹿路可布置高层建筑，新建高层建筑高度控制为不超过150米。007-4地块建筑高度控制为不超过24米。

道路交通;根据历史风貌保护要求，适当调整瑞金一路、长乐路道路红线宽度和线形。道路红线可根据文物保护点的测绘结论局部微调。

地块边界线:进入道路红线的阳台、檐口等构件将通过分层地块线进行管控。

公共空间:规划范围内公共绿地用地面积不小于0.96公顷。

公共服务设施:规划范围内设置幼儿园向明中学宿舍(含游泳馆)、菜场及通信机房各一处。

地下空间:地下空间整体开发，建议开发二层预留地下三层的可能性，可局部夹层。

高福里楼盘因为开发历程太过悠久，方案也做了不知道多少，光楼典看到过的就有五六个。

前期概念方案：早期是这种石库门与现代建筑磨合的形式。

中期概念方案：中期是石库门与Art Deco风格新建筑并存的形式。

后期概念方案：到了后期就是保留了全部的历史建筑，将新建的容积率挪到了超高层之上，达到了地块开发成本与历史风貌保护的平衡。

百年前沙逊家族在高福里楼盘斜对面的街区开发了上海最顶级的两座高层公寓——峻岭公寓与华懋公寓，它们现在成为了锦江饭店的一部分。无论如何，在100年后，能够有机会在这种地段开发项目的确是件幸运的事情。

按照上海目前的限价情况，9万多平米的高福里楼盘，以倒挂10万一平米来算，等于给富豪们发了100个亿的红包，真是太魔幻了。