9月份上海楼市认房不认贷之后，市场微微一硬，然后开启以价换量。

不少地段的各类产品都经历了不同程度的价格调整，老破小、老破大、豪宅，甚至次新房都不能幸免。

新房去化变难，倒挂已经实质消失，市场情绪坠入谷底。

这样的形势无疑给房东蒙上一层心理阴影。

上海房东，现在压力很大，不少人心态都崩了。

PART1

焦虑，可能当下上海房东的一个核心情绪。

尤其是对自己房子还没卖出，而另一边已经下定的房东来讲。

认房不认贷的政策药效持续时间太短，甚至刺激了短期的挂牌量剧增，而进一步动摇市场心态。

9月份成交量多了2000套，挂牌量则是多了2万套，十倍的增幅。

就拿我们熟悉的陆家嘴老牌豪宅小区世茂滨江花园为例，贝壳上挂牌已经达到了100多套。

众多挂牌的二手房，为了出货必然相互压价。

世茂滨江花园最低的挂牌单价已经低于10万，须知这可是上海最好的地段之一陆家嘴，当然产品的老化也是一个主要原因。

大家期待的药效更猛的政策尚未到来，也让观望的情绪愈发浓厚。

相当一批人开始割肉。

徐汇斜土路板块的日晖六村，就出现了急卖的笋盘。

市场价600万的房子，现在400多万就卖，但房东要求必须要全款。

这个房东可能就是另一边已经下定着急置换，或者出于别的原因马上就要用钱。

甚至有的房东两头被割，买在了21年的高点，然后现在要降价卖出。

观察发现，房东着急卖房的，普遍都是置换客。

可能有人“不讲武德”降价跑路，但他们最终还是要置换回来的。

也就是说，他们并没有离开这个市场。

这些人很早挂牌，已经被市场教育了很久。

他们房子普遍有硬伤，而且周边有竞品，降价盘还是不断在推。

现在的确不是一个卖房的好时机。

反过来对于钱票在手的买家来讲，当下捡漏真的挺合适的。

当然也有人趁机完成置换，一个熟人：

一套市区老破小，一套远郊动迁房，之前挂牌几个月毫无反应，然后趁着9月政策的东风全部卖出。

置换买入了性价比更高的市区次新。

虽然卖出价格不太理想，但通盘来讲，因为买入的房源价格够笋（已经回到两年前），性价比更高，置换依然很实惠。

观望和悲观，是现在市场的主流情绪，但往往这时候就是市场的底部。

PART2

房东的另外一种情绪或者心态是无感,对楼市无感。

这也代表了上海房东沉默的大多数。

他们可能房子也不是很多，自住一套，出租一套；

也没指望着靠房产买卖赚钱。

因此房价数字的涨涨跌跌，对他们来说意义不大。

他们经历过房价飙涨的年代，也经历过上海楼市17年到19年的漫漫熊市，明白楼市的一切都是周期。

而在大多数时候他们都是时代大潮的一个旁观者，只有在买房卖房的时候才会真正地关注一下市场。

因为上海楼市，任何时候的参与门槛对于普通人来说都不低，正是这样的高门槛才保障了上海买房的赚钱红利。

没有门槛的生意赚钱太难。

“房子低价卖了，如果持有现金，依然是贬值，索性拿着不动。”

在这永恒的通胀时代，这是不少房东的真实心理。

就当下的行情来讲，你的房子现在如果可卖可不卖，也就是说不急卖，也没降价的想法，不如就暂时下架吧。

还是那句话，现在行情确实不适合卖房。

PART3

当然，上海还有一批房东，对未来市场仍十分乐观。

他们是上海楼市真正的老司机，完整经历过市场的多轮牛熊，深刻理解现在就是周期底部。

当然房产做左侧交易是很难的，所以现在敢于抄底的都是真正的老法师，市场不时有针刺型房源出现。

其实对真正的刚需客来说，现在恰恰是机会。

因为房价今年以来跌幅已经超过了15%，而且现在想要成交依然有10%以上的议价余地。

放以前，根本没有这个可能。

包括二手市场和法拍市场。

比如下面这套杨浦长白三村的法拍房，面积52.98平方，起拍价为206万，评估价345万。

最终227万成交，单价只有4.29万元/平方，起码便宜市场价25%。

这套房虽然是楼梯房，但建造于90年代，不算太老，这个价格捡漏无敌。

新房方面，今年供应量减少，有利于二手房去库存。

而且倒挂在消失，市场恢复理性。

房子是投资品，但也是消耗品，新的比旧的贵，才是正常的表现。

PART4

后市如何？

还是要把政策预期拉满。

上海在出台认房不认贷政策之前，不少人一口咬定不会出政策，如今啪啪打脸。

现在确实应该对政策抱有更大的预期，五改三很有可能，普宅标准也早就该调整了。

到市场彻底回暖，还需要时间，楼市的周期很长，启动很慢。

政策需要给市场一点时间，市场不是一天冷下来的，也不会一天就热起来。

买房人对政策的消化，对市场信心的恢复，再到最终做出购房决策都需要时间。

2014年一线放开认房不认贷之后，市场也是等到一年后才完全复苏的。

还是那个观点，大家要相信，既然开始刺激了，就要刺激到起来为止，这事情开弓没有回头箭。

楼市不起，招数不灭。

虽然这两年国内楼市整体回调，但不可否认：

大城市的房子，仍然是我们社会价值观中的主流资产。

规模越大、能级越高的城市越是如此，房子与婚育，教育，资产，乃至社会地位挂钩。

所以，买房子的一个重要意义，就是加入这个社会的主流游戏。

对中产来讲，你没办法通过做空自己的祖国来赚钱，没那个路子和实力。

与社会大潮，群体精英一起同呼吸共命运才是正确的做法。

这个过程中，你的财富也许会涨跌，但你的相对社会地位就稳了。

一线城市就这么大，好的资源就那么多，永远不缺想要冲进来的人。

如果你还搞不清楼市形势，犹豫不决？欢迎来找我聊聊。