短短半年成交价格为何一跌再跌，

究竟是房东情不自禁，还是中介杀价太猛，

又或者是其他更深层次的阴谋，

欢迎收看本期魔都房房房特约节目——静安、宝山二手房跌价秀！

说起二手房真的很焦虑。

因为情绪传导很重要！

虽然政策利好带来了一波看房，数据有所好转，但余温散去，市场焦虑情绪再次抬头。

二手房成交价依然在跌，成交速度放缓。

据了解，目前二手房的房源生命周期大约200天（房源生命周期在30-90天卖出即为卖方市场；90-120天卖出即为相对平衡市场；大于120天即为买方市场，由此看来，目前已经进入买方市场了），业主对未来楼市持消极心态多次调价想要出售，而买房也在多次调价中观望心态加重，双方博弈周期加长。

今天说的两个主要小区是位于静安曹家渡的达安花园以及宝山顾村的保利叶上海。

01 中心城区的老破小也不行了

先说静安。

达安花园成交价从今年2月的12万+跌到8月9.6万，再到最新成交数据9月26日的8.6万（9.26日数据源于链家）。

2023年2月，达安花园，成交单价121292元/㎡；

2023年8月，达安花园，成交单价96215元/㎡；

2023年9月，达安花园，成交单价86250元/㎡。

车位单价虽然也跌了，但由于资源紧张，降价幅度倒是不大。

房价下跌的结果显然是出乎意料的，尤其是8月-9月又跌了一波。

按照曾经的推断：老破小会成为降价主力，但越靠近内环幅度越小。

达安花园小区虽说是个20年的老小区了，而且可以看到上面明显走跌的成交的户型面积都是60平左右的刚需热门。

按照正常逻辑来想，这样的房源应该会受到刚需热捧，毕竟地处老静安，而且小区绿化很高，在早期也获得过生态示范居住区、“四高优秀小区”等称号，降价幅度不大才对，但结果恰恰相反。

只能说无论什么地段，房龄老、户型小的产品都不行了。

再看另一个小区：

位于宝山顾村板块的保利叶上海的成交价从今年2月的6.5万跌到5万左右，再到8/9月份，一期、二期成交价来到了4.6、4.7万。

2023年2月，保利叶上海(二期) 87.21平米，成交单价65360元/㎡；

2023年8月，保利叶上海(一期) 88.24平米，成交单价50374元/㎡；

2023年8月，保利叶上海(二期) 84.07平米，成交单价47699元/㎡；（数据源于链家）

2023年9月，保利叶上海(一期) 81.76平米，成交单价46050元/㎡。（数据源于链家）

说实话，这个项目跌价既在意料之中，又在意料之外。

本身项目就在外环以外，板块内没什么说的上的产业+又是个动迁基地。符合市场规律有价格的变动比较正常。

但奇怪的是仅一个月时间，就又降了4000+，这个速度真的有点快。

后来想想原因，只能是曾经市区外溢而来的购房客又都走了而已。一直以来的购房客买房子都会带点投资属性，投资客闻风来闻风跑也正常。

02 降价之后买房更难了

上海的二手房除了豪宅之外，纷纷大幅降价。

本来以为能根据环线有所区别，越到中心跌的越少，但目前来看位于楼市食物链顶端的二手房降价太狠逼得下游房源不得不降价。

上海9月二手房的挂牌量激增。9月2日，在链家上新发布的二手房源数量便达到1204套，3日达到了1499套。从数据上显示，市场“活跃”起来了。

但这个活跃很有可能不是好事，二手房源供应太充足了，卖方失去议价能力，就只能单纯降价。如果说卖方降价，买房就能直接买入这样也就不存在问题。

关键是在卖方持续降价/降低幅度过大的情况下，买房就会陷入更加困难的买房环境。

首先是对整体市场的疑惑，当商品在持续降价或打折出售的情况下，大家都会想是不是这个东西不行了，没有未来了。

另外就是二手房挂牌量增加，符合买房需求的房源也会增多。可选范围变大了，选择困难症、纠结体质就显现了。

挂牌量“活跃”起来了，成交量却“低迷”的可怜，房产就丧失了流动性。

不过总的来说，

二手房降价有相当一部分人会很难受，但客观上来讲并不全然是坏事。

在过去的2016-2022年这个时间段，上海的二手房经历了过一个长周期的上涨。

不管是因为学区，新房供应少还是板块发展快，这个长周期中都有无数人吃到红利，但其实其中大部分人目前并未离场，现在的降价无非是为当初的上涨“代偿”了价格。

新房比二手房贵，也是过去这个长周期的特殊产物，最终一二手的价差倒挂还是需要拉平，直至消失，上海楼市始终都需要新鲜血液的流入。