最近上海不少市区的二手中介都在说：“内环豪宅”快撑不住了，但其实我想说：上海外环的二手早已回到了5年前…，真实成交价已从最高点跌幅30%是普遍现象。

废话不多说直接上数据，先看最火的大虹桥——徐泾7月底，一套6楼的招商·虹桥公馆，成交单价仅6.18w，这套房源并非低楼层，也没有靠高架，无硬伤但成交价却是一个新低。除了价低，该小区8月成交的两套房源，交易周期更是达到了恐怖的166天。

这个二手房价已经和当下的新房房价基本持平了。要问，现在的徐泾还有没有倒挂，我想也就倒挂个中介税费了吧。

再看嘉定的江桥，也是著名的“北虹桥”标杆楼盘——龙湖·天璞。

曾经在市场火爆时，挂牌价一度到达9w以上，现如今挂牌价连7w都快保不住了，甚至不少地区的房源挂牌价已经来到了6.5w以下。

大虹桥动迁小区爱博新村，有人在高峰期5.85万/㎡买入，如今成交价仅4.7万，房价跌回5年前。

在二手市场流通性极好的老破小，行情也不再乐观，有网友表示要降价10%-20%才能卖掉。

宝山顾村的标杆楼盘——保利·叶上海，绝对的品质小区，除了车位少点，其他方面公认的很优秀，最近的成交的几套二手房，价格都回到了“4字头”。

大家要晓得，早在2017年的时候保利·叶上海的二手房价已经集体达到了5.5w的水平。

也就是说，如果你在这6年里，以二手的价格入了这个小区，那么如今您就在站在那高高的山岗上了…

除了这三个板块，还有一些神仙小区，情况一样不容乐观！

陆家嘴滴水涟岸，从7.2万元/㎡降到5万元/㎡

万科金域蓝湾，从6.1万元/㎡降到3.92万元/㎡

保利铃兰公馆，从6.3万元/㎡降到4.35万元/㎡

海上风华，从5.8万元/㎡降到3.68万元/㎡

滴水湖馨苑四期，从5.1万元/㎡降到3.4万元/㎡

碧云壹零，从5.5万元/m²降到4.36万元/m²

临港首府，从5.4万元/㎡降到4.3万元/㎡

宜浩佳园，从4.4万元/m²降到2.67万元/m²

未来临港新房供应很大，根据临港新片区住房发展十四五规划（2021-2025）。

5年间新增住房1600万方，20万套，其中商品住宅占比60%，约12万套，也就是平均每年2.4万套，将彻底击垮二手房市场。

市区内环

浦东梅园三街坊曾被认为是学区房，成交价格一度达到了19万/㎡，最高甚至达到了20.6万/㎡，与滨江豪宅并驾齐驱。然而，如今的成交价却只有大约10万/㎡，接近腰斩。

仁恒河滨城：跌幅30%

仁恒河滨城号称金融从业者的耶路撒冷，是中国基金经理密度最高的小区，没有之一。

预估住着几百个公募和私募基金经理，他们所管理的资产规模可能超过10万亿。

今年来，成交单价从15.5万/平方米一路下滑到12万/平方米。

2021年的时候，仁恒河滨城的成交单价为16.5万/平方米，仁恒河滨城曾卖出过17.9万/平方米的高价。

现在，有出现11.5万/平方米的急售房源，价格震荡下，不少中介表示“去年缺房源，今年缺客户。”

云锦东方，没想到吧，这浓眉大眼的家伙也有扛不住的时候。

在绿网上，22年9月云锦东方二期最高成交了一套409平，1.08亿，单价26.3万。

但是最近同小区同户型挂牌的一套，挂牌价只有1亿，而低楼层的最低挂牌价已经到了8100万，单价不到20万。

在当前的行情下，如果说这套挂牌1亿的想成交，估计价格还要再砍1000万。

一年时间，可能就要跌掉1800个W。怎么样，这价格你心动了吗？

云锦东方的时间跨度还有点长，来看一个时间很近的，尚海湾豪庭。

二期今年7月份才成交的小户型，1245万，单价19.9万，但是最新一套小户型的挂牌价已经950万了，3个月跌掉300万，你不得不信啊。

这种其实就是典型的产品和地段错配。

黄浦区豪宅风向标翠湖天地，御苑去年最高成交一套187平，4950万。

今年9月最新挂牌同户型、中楼层一套只要4100万，想买的再砍砍价，4000万以内成交不是梦。

跌了20%，省出来将近1000万，能全款买一套华发蟠龙四季的150平大户型。

绿城黄浦湾，2月份的时候成交一套307平，高楼层，7265万，单价23.6万，如今同户型的挂牌价6800万，估计想成交，再让5个点左右，到6450万，这是要半年多跌800万的水平。

静安枫景苑最近105平小户型的挂牌价格1550万。

要知道，去年8月成交过一套价格在1725万，这就跌了175万，如果说考虑成交价的话，这套可能在1470万左右，比去年整体要跌255万，15%跌幅。

此外，国际丽都城的377平顶复，去年一套6300万挂牌，5900万左右成交。今年挂牌就只有5460万，瞬间就少了440万。

从这个小区全部成交看，已经从最高单价16.7万单价，回撤至14万单价水平了。

长宁区目前算是基数比较低的区域，本身的价格并不算高。

但也有跌的，跌幅的话算是比较小。

比如古北瑞士花园，去年11月成交2550万，同175户型今年7月的成交在2400万。只跌了150万，6%的跌幅，和其他几个区比，算是比较坚挺了。

普陀区苏堤春晓名苑，这个小区可是当年普陀区政府奖励给刘翔的房子。

苏堤22年初成交的一套140平，1548万，单价达到了11万，这套还是个低楼层。

关键这是高楼层而且还附赠一个75万的车位，也就是说刨掉车位，一年半价格跌了325万，跌幅有20%。

普陀也是挺厉害，涨得不快，跌的不慢~

闵行吴泾紫竹半岛花园

紫竹半岛花园曾经是一座备受瞩目的项目，创下过10万+/㎡的高价成交记录。然而，最新的成交价已经跌至7.6万/㎡，跌幅高达25%。

这是个被称为“神仙小区”的项目，如今却遭遇了严重的跌价困境。

松江新城

松江新城是上海最贵的五大新城，通轨早、发展早、成熟早，房价也早早涨到高点。

对比松江新城二手次新房2021年前后和目前的成交价，发现跌幅也很大：

保利西子湾（2010年），同样两房户型从5.8-6.1万元/m²跌到4.6-4.9万元/m²，平均降幅1.2万元/m²；

绿地蔷薇九里（2010年），成交量很大的三房户型从5.6-5.8万元/m²跌到4.7-5万元/m²，平均降幅8500元/m²；

三湘四季花城（2006年），两房户型的从5.7-6万元/m²跌到4.9万元/m²，平均降幅9500元/m²；

绿庭悦公馆（2016年）去年8月成交了一套101m²两房的，单价高达6.83万元/m²：

而现在同户型挂牌价已经降到了5.44万元/m²，跌破成交价，跌幅高达1.39万元/m²。

龙湖好望山（公寓2012年），一房户型从4.08万元/m²跌到3.36万元/m²，降幅7200元/m²。

相对临港新城普遍的2万元/m²跌幅，松江新城基本跌幅在1万元/m²左右。

青浦新城的次新房主要集中在17号线汇金路站和淀山湖大道站旁。

汇金路站行情：

龙湖紫都城（2015年），三房户型从5.32万元/m²跌到4.73万元/m²，跌幅5900元/m²；联美品悦（2015年），三房户型从5.6万元/m²跌到5.2万元/m²，跌幅4000元/m²；

宜达新居（2005年），两房户型从4.4万元/m²跌到3.9万元/m²，跌幅5000元/m²；

淀山湖大道站行情：

首创禧悦二期（2017年），三房户型从5.4万元/m²跌到4.6万元/m²，跌幅8000元/m²；融信铂爵（2018年），从5.1万元/m²跌到4.5万元/m²，跌幅6000元/m²；

另外漕盈路站北的大盘葛洲坝玉兰花园（2016年），从5.2万元/m²跌到4.7万元/m²，跌幅5000元/m²。

青浦新城的跌幅基本上在4000-8000元/m²，我们取一个均值6000元/m²。