李理
Li Li
莱坊上海办公楼服务和投资部高级董事
2021年是疫情后市场回暖，并充分给予投资者信心的一年。据不完全统计，我们录得上海大宗成交逾80宗，总计1600多亿人民币的交易。交易类型全覆盖，包括双方资产包、住宅、工业物流、数据中心、园区等。交易数据显示，内资买家明显活跃，但基于疫情后，外资机构对于中国市场一线城市的信心指数加强，还是看准契机，频繁在上海出手，特别是在有进入门槛或壁垒型的赛道上，如物流、数据中心等以自带光环的项目。此外，今年逐渐产业化的生命医药领域，也掌握众多投资人的集中关注。所以，张江、金桥、康桥、周浦等板块也成为资本追逐的热土。漕河泾、杨浦江湾等板块也因为其产业聚集性优异表现，斩获自用用户和投资者的青睐。
资本市场两大关键趋势
2021年底跨2022年，我们也关注到近期上海的两个新晋成交，分别是张江知名甲级办公楼作为园区成交的代表，以及一个自用买家购置位于徐汇滨江龙华板块，一栋一万多方的在建项目作为总部用途。这两个典型型交易带出了2022年两个主流趋势关键词，园区以及自用买家。说到园区，近期呢，上海从2022年1月1日起调整房产税征收范围，其中涉及浦东的一些热门园区将取消房产税的减免。虽然呢这都在投资人的意料之中，但在短期内会有阶段性的影响，我们认为长期来看更有利于和发展，因为投资者其实更看重的是园区的产业聚集性，而且回报率表现也是优于核心区物业。第二个趋势热点呢是自用用户，2021年，tmt、生物医药以及消费品的企业已经是市场主力军之一了，那我们相信这一主基调将在2022年延续。那还值得一提的是总部趋势，目前大部分央企总部集中在北京，并承担一定经营功能。覆盖航空航天、石化、电力、能源、电信等多个领域。从近年央企总部的迁移轨迹来看呢，一部分央企总部向雄安新区集中，而另一部分呢则是靠近相关产业前沿地区，比如包括上海、深圳、武汉等地。目前我们看到的是上海是除了北京之外央企总部最多的城市，我们相信在未来的一到两年也将承载更多的总部或者企业。第二总部外迁的刚需。
黎远亨
Henkey Li
莱坊大中华区投资部董事
我们展望明年2022年的大中华地区的地产投资趋势的话，我觉得以下几点可以关注一下。第一个就是我认为这个各大的外资地产基金还是会比较活跃的，由于前两年的整个全球的疫情关系有很多的项目没开展出来。那么我们展望明年的话，逐步的由于这个疫苗的接种率慢慢提升，其实整个全球性的那个平缓就会慢慢的提升，所以，目前啊目前他们可能会比较关注的是两个点，第一个就是啊新兴的物流，还有大数据中心，这个是比较偏工业方面的。另外一个就是比较民生性消费，就是大商场。那么如果这些大商场我觉得他们还是比较会关注一些一线城市，就是北上广深的一些大商场的投资。然后我们如果看回香港本地的地产投资，比较活跃的是两大基金来里面，第一个就是还是一些外资的基金，另外一个就是一些本地的投资者。相反啊，我们开会前两年可能比较活跃的是一些中资基金，但是可能最近这一两年他们慢慢会比较没那么活跃在香港的本地市场。那么香港的稳定市场的话，那个住宅市场是非常的坚挺的，就是无论是风光还是疫情，或者失业率，就是各各种重机，然后这个住宅市场还是啊。稍稍跌了一阵子，然后后来又升回来了，然后全年大概剩了5%以下这么几个百分点，我觉得可以。另外可以关注的就是一些零售业项目，就是香港所谓的街铺，我们呃比较重视的是就是通关之后他们的这个租金还有这个整个的售价都会有明显的上升的空间的。因为现在目前受压太厉害了。
