来源：必屋客

作为一名上海公寓从业顾问，时常有上海公寓投资客户咨询我上海酒店式公寓与普通住宅的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型，相信这也是广大购房者在下定决心购房之后面临的首个难题，尤其是不少年轻朋友，当参观完琳琅满目的各种楼盘后发现价格奇高，苦于预算限制正犹豫不决时，看到各种装修奢华、地段好且价格又极其便宜的酒店式公寓的时候，多会几经纠结。当然，如果你老爸是马云或者老公是思聪，那另当别论。因此，今天特地系统地梳理一下二者的区别，供各位上海公寓投资客户参考。

一、什么是酒店式公寓

酒店式公寓，区别于普通住宅，酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

公寓起源发展

国外发展

酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。上世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

上海发展

上海的酒店式服务公寓经过十几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受上海公寓投资人士以及在上海工作的外籍商务人士青睐。

上海公寓特点

户型

上海酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

设计

上海酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

产权

业主拥有酒店独立产权。上海公寓投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在上海公寓市场上还有一种物业就是上海公寓式酒店，从服务内容上来看，和上海酒店式公寓没有太多差别。本质区别在于，上海酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，上海公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，上海公寓投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

管理

酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

功能

兼具居住度假与投资两种功能。上海酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的上海公寓购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的上海公寓购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

一般特性

完善的服务和管理

上海酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务等，比酒店更进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多，更体现出一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等。酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较普通高档公寓更完善，服务内容更多，更加人性化。

家庭式的居住布局

上海酒店式服务公寓与传统酒店相比，在硬件上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。与酒店的标房不同，上海酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局和良好的居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以及比较个人的环境和家居化的家具。再加上提供家居式服务，使酒店式服务公寓更增添家的味道。

二、酒店式公寓的优点

1、上海公寓的价格为同地区普通住宅价格的三分之一，具代表性的嘉定的新城金郡（此楼盘有住宅又有公寓）住宅单价4W5，公寓单价2W1，住宅挑高2.7米，公寓挑高4.6米，如果算体积比，同小区住宅的单价是公寓的3.6倍！！！

2、不限购这种无敌的优势就不说了吧？意思就是在你资金不充足或者没有房票的情况下可以先购入商住房，血的教训告诉所有人，先上车真的比什么都重要！

3、上海公寓的平均涨幅略低于上海的住宅，这是事实！（因为上海的住宅实在是太太太能涨价了...）但是比大部分外地的住宅，银行5%理财等等好太多太多了。上涨的同时还从根本上解决了每年搬家、无法按照自己喜欢的样子装修房子，看到喜欢的家具没办法买买买的问题。别和客观事实赌气，人是一定要给自己买个窝的。无论哪个城市，60岁以上的老人基本上租不到房子，没人会愿意承担这个风险，除非你打算去养老院

4，产权问题，深圳已经有40年到期的房子了，处理结果是交了房款的0.5%，土地使用期续期了，真实案例，腾讯新闻可以查。上海的话，上海虽然没40年到期的案例，但是20年的厂房也都是续费使用，而且到时候是你们一个小区同时到期，那么多人一起，不用怕的。商住若遇拆迁，法律明文规定3倍赔付！

5，商住电费1元，民用电0.6元，水费差别更少，全部加起来一年才差几百元，这个和你买住宅多付的钱，多还的贷款利滚利根本不是一个量级的。商住有些是通民用燃气的。上海商住贵的1.6亿在黄浦江边(保利one56)，便宜的几十万，居住体验有好有差，但肯定远远好于老破小

6，2021年1月新政，有个对商住房的巨大利好，商住一定会慢慢涨价的。商住房的对手一直都不是住宅，而是法拍房，如今法拍房限购了，那么商住房就是上海唯一不限购的地产了，而且现在上海一手商住房已经绝迹，不再审批了（极少部分在售的一手商住房都是之前审批的地块，开发商惜售），就二手存量那么多，全上海一共在售的商住也就1500多套。想想全国，全世界有多少有钱没房票的人来这座富足又安全的城市置业，有多大的资金量会进入商住房？