来源：世邦魏理仕

上海房地产市场回顾及展望

写字楼单季净吸纳量创历史新高，商务园区租赁表现活跃推动大宗交易投资意愿增强。

上海聚焦强化四大功能和五个中心建设，全面推动经济高质量发展，并大力支持浦东引领区域高水平改革开放，为引领带动长三角地区创新发展提供强劲动能。第三季度上海写字楼净吸纳量创下新高，租金止跌企稳；零售市场消费体验持续升级，社交化和潮流化的场景为市场注入新的活力；仓储物流多家第三方物流积极扩张，租金稳定增长；商务园区写字楼游戏、电商平台与3C电子产品需求旺盛，单季去化创历史新高。投资市场大宗交易比数攀升，园区写字楼备受青睐，自用型买家踊跃，上海总部生态圈凸显。

CBRE世邦魏理仕华东区研究部负责人 陆燕

优质写字楼市场

新增供应42.6万平方米，净吸纳量44.9万平方米，空置率17.1%，租金报价277元/月/平方米。

2021年第三季度市场录得6个新项目入市，环比增长158.7%。净吸纳量延续上涨态势并创下单季历史新高，达44.9万平方米。搬迁扩租态势的进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。同时，政府政策的推动作用下，滨江板块整体表现持续凸显，前滩、黄浦滨江、北外滩等板块去化加快。此供需作用下，全市空置率环比下调0.7百分点，至17.1%。

行业需求方面，TMT类包括游戏、电商等在核心拓展区升级扩张持续；传统金融如银行、基金、证券、私募需求活跃度再度提升，而医药及生命科学类更是迎来新一轮扩张布局，其中不乏扩租的大型药企和新进如疫苗研发等企业。此外，随着对外开放政策落地，相应的专业服务类高水准律所等需求季内增多，而全市外资需求也录得疫情以来的首次增长。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%，其中区位或品质升级的搬迁需求占近六成。前滩和南京西路等市场出现一房难求的局面，尤其是来自内外资医药类企业扩张需求，季内前滩空置率更是低至4.3%，仅次于外滩；随着主力需求活跃度的演变，除陆家嘴主要吸引金融类内部扩张选址外，人民广场、北外滩等纳入亦增多；而位于核心拓展区和新兴商务区的新项目，凭借前期预租的激励策略仍持续录得如TMT类租户区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。租金表现上，受租赁活动全面回暖的带动，全市租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%，其中以前滩和南京西路回暖最为明显。

市场新租需求主要行业分析

TMT占租赁面积25%

金融业占租赁面积24%

医药及声明科学占13%

房地产建筑占12%

消费品制造业占7%

专业服务占6%

热点区域

黄埔滨江占租赁面积13%

前滩占租赁面积10%

陆家嘴占租赁面积7%

南京西路占租赁面积6%

人民广场占租赁面积4%

CBRE华东区顾问及交易服务·办公楼部负责人张越表示：

“2021年写字楼需求持续升温的表现显示了上海作为国家对外开放的窗口城市良好的经济基本面。在优质新增供应放量和战略新兴资本加持的背景下，各类企业在今年加速战略性发展与房地产布局，如科技和互联网企业持续扩张，而头部金融、医药企业布局也明显加速，进一步助力写字楼去化。此外，浦东‘引领区’新政落地已逐步为区域市场吸引更多外资金融、专业服务等行业需求，第三季度浦东各板块齐发力，需求实现环比上涨近90%，外资占比明显提升。未来6个月，写字楼市场预计将有69万左右新增体量入市，包括期待已久的静安合生项目MOHO和前滩信德中心，随着即将开通的14号线带动写字楼板块间通达性再升级，全市全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升。”

优质零售物业市场

新增供应43.2万平方米，净吸纳量37.5万平方米，空置率7%，首层平均租金34.9万平方米。

社交化和潮流化的场景为市场注入新的活力

第三季度市场共录得三个优质项目入市，分别是北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫以及前滩太古里，共计43.2万平方米。由于新项目均由成熟开发商精心打造，加上零售、娱乐、餐饮等各类品牌首店占比颇高，因此整体开业率普超70%。

餐饮依旧是当前主力需求，占比39%。从餐饮类细分品牌上看，半数来自于中式餐饮，如马记永、松鹤楼苏式汤面以及添好运等类扩张较快。其次，咖啡茶饮以及烘焙甜品品牌积极布点，本季多家国潮糕点品牌首进上海，如“山海茶点”与“虎头局渣打饼行”。此外，“CITY MART 城市集市”这类新兴美食集市持续为新项目打造热点、增加线上流量。从北外滩来福士的城市集市·里弄到太阳宫的城市集市·江湖，鲜明的主题和极具特色的场景设计克服了传统美食城的同质化缺陷，丰富消费者场景化体验，争相成为打卡圣地。时尚品类占比24%，其中女装与运动品牌需求较为亮眼，如专业户外运动品牌HOKA ONE ONE中国首店进驻静安嘉里中心。截至季末，全市空置率环比小幅上升0.1百分点至7.0%，全市购物中心首层租金环比增长1.0%至人民币每天每平方米34.9元。

值得一提的是，双减政策催化教育行业洗牌，素质教育赛道迎来新机遇，线下需求较之前有所扩张。其中，需求主要集中在舞蹈、美术以及传统国学等领域。双减之下，校外培训监管体系逐步完善，从学科教育中释放的学生精力以及家庭教育资金或将持续推动素质教育发展。

零售市场租赁需求强度分析

餐饮占39%

时尚服饰占24%

休闲娱乐占6%

电子产品占5%

美妆护肤占5%

个人护理占5%

CBRE华东区顾问及交易服务·商业部负责人希诺表示：

“优质项目的开业为市场注入新活力，各异的主题彰显项目特色，太阳宫紧扣‘都市绿洲’概念实现都市与生态场景的融合，前滩太古里以‘Double Parks双层开放空间’概念打造，聚焦传递Wellness理念。未来6个月，市场预计迎来逾83万平方米的新增供应，逾九成项目位于非核心商圈，精准定位且因地制宜的新项目将激发宝山、大宁和苏州河等子市场的活力。此外，将绿色自然生态场景融入都市商业的模式已受到消费者青睐，未来将积极推动绿色商业模式发展，加强城市生态环境建设。”

物流仓储市场

新增供应0

净吸纳量20.7万平方米

空置率5.8%

租金报价48.2元/月/平方米

多家第三方物流积极扩张租金稳定增长

第三季度上海物流市场无新增供应。第三方物流持续引领市场需求，松江、奉贤与金山分别录得若干第三方物流公司的新租扩租需求。随着制造业与零售业高质量发展，第三方物流也不断打破地域限制，打造跨区域，多网点的纵深业务布局，成为仓储物流强有力的支撑。同时随着购物消费节日的临近，大型电商的需求增速回升，部分区域录得短租成交。从区域来看，金山、奉贤季内迎来大面积去化，季末全市空置率环比下降3.4个百分点至5.8%。在供不应求且多个子市场长期保持满租的状态下，全市平均租金环比增长至每月每平方米48.2元。

物流仓储平均租金与空置率表现

“预计未来6个月将有近126万平方米的高标仓库入市，供应相对集中的金山与青浦两个子市场在短期内空置率与租金将呈现不同程度的波动，而整体租赁需求继续放量。高标库业主可以适当针对第三方物流企业的特殊需求加以优化调整，以迎合其未来快速增长的仓储需求，帮助项目提前锁定大面积客户。同时也可将目光投向新兴领域，包括食品、生物医药、冷链和新能源汽车或其他具有本地特性的需求等。未来，物流地产业主如何通过更加精准的租户定位来进行更加有效的资产管理将变得愈加重要。随着长期性资本的进入，仓储物流将真正进入长跑的资管时代。”

CBRE中国区顾问及交易服务部和投资及资本市场部产业地产负责人孙浩表示：

2021年第三季度，上海商务园区写字楼市场录得两个新增供应交付，共计10.9万平方米。租赁市场活跃度进一步提升，单季净吸纳量达36.5万平方米，推升年内累计去化量仅次于2015年峰值，整体市场空置率持续下行至14.2%，环比下降2.6个百分点。

商务园区写字楼市场

新增供应10.9万平方米

净吸纳量36.5万平方米

空置率14.2%

租金报价134.8元/平方米/月

旺盛需求分布各个板块

TMT (33%)、医药及生命科学 (24%) 及3C电子产品 (21%) 为季内租赁需求的主要来源。科技企业在商务园区各子板块中多点开花，正值高速发展阶段的游戏公司在漕河泾保持强劲扩张态势，电商运营与直播类租户分别选址临空与金桥板块，云计算与区块链企业分别在张江和市北录得大面积成交；医药研发租户选择在张江板块内实现升级搬迁，而具备性价比优势的浦江与外高桥板块亦吸引部分相关企业；电子产品租户中，半导体与手机类企业在张江与金桥完成扩租。此外，新能源汽车为主导的消费品制造业以及各类能源化工企业亦录得新租或搬迁成交。扩张与新设仍为本季度主要成交类型，持续释放的旺盛需求致各板块空置率呈现不同程度的下降。租金方面，区别于上半年张江与漕河泾领涨全市租金的情况，三季度各子市场租金水平均实现正增长，推动全市平均租金报价与有效租金较上季分别上涨1.0%与1.3%。

商务园区平均租金空置率表现

市场新租需求主要行业分析

TMT占租赁面积23%

金融业占租赁面积24%

3c电子产品占租赁面积21%

消费品制造业占租赁面积7%

能源化工占租赁面积7%

CBRE华东区顾问及交易服务·商务园区部负责人丁竹君表示：

“年内颁布的关于新能源汽车、生物医药等行业利好政策扶持下，商务园区各类主导产业交出亮眼答卷。在近期出台的先进制造业发展‘十四五’规划中，再次明确重点产业的发展目标，亦对特色产业园区的建设提出新要求以推动产业集聚效应加速实现。未来6个月，我们预计将有逾70万平方米的新增供应投入市场，除张江、金桥、漕河泾等核心板块将迎来高品质项目外，浦江与外高桥也将录得生物医药相关园区的入市。强劲的租赁需求与多元的物业供应有望持续激发市场动能。”

投资市场

成交总量218.7亿元

写字楼相关物业按笔数占比48%

投资自用型按笔数占比48%

内资按笔数占比80%

商务园区吸引力增强，多元化均衡配置成趋势

2021年第三季度，上海大宗交易市场继续领跑全国，共录得25笔交易，成交总额共计218.7亿元。尽管单季金额环比下降，但年内累计成交金额达678.0亿元，已然接近去年全年交易水平，投资活跃度稳中有升。

写字楼物业仍居投资物业类型的主导地位，占比48%，其中近六成为商务园区物业。自用买家需求旺盛，传统写字楼新兴板块的物业备受科技与制造业公司之青睐，如前程无忧与雅戈尔集团分别在晶耀前滩及虹桥汇购置总部楼宇；另一方面，得益于国内高科技行业的蓬勃发展，商务园区市场的租赁表现在疫情中率先反弹，使得其对于投资者的吸引力正在持续增强，位于漕河泾板块的凯科国际大厦季内由内资基金完成收购。伴随稳定的消费复苏，酒店及零售类物业的成交也愈发活跃，分别占比16%与12%。此外，综合体项目领航社与世纪盛荟广场相继由地产公司完成交易；作为另类资产的数据中心录得本季度单笔最高成交金额，普洛斯60亿收购松江互联网数据中心50.1%股权。投资策略方面，投资者依旧偏好具有稳定现金流的物业资产，季内交易仍以核心增值型为主，占比69%；而在城市更新的加速进程下，增值型投资位居第二，占比23%。

今年上海大宗交易总交易额

大宗交易按物业类型分析

写字楼按交易比数占48%

酒店按交易比数占16%

工业物流按交易比数占12%

零售物业按交易比数占12%

综合体按交易比数占8%

其他按交易比数占4%

CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：

“市场基本面的长期走强有望带动上海大宗交易市场的投资活跃度与资产多样化水平同步提升。TMT、医药及制造业企业发展预期持续向好，自用买家比例或将短时间内保持高位，而写字楼租赁市场强劲且持续的复苏反弹也有望进一步提升投资者对于上海写字楼物业的投资热度。另外，公募REITS的发行推动了投资市场的流动性增强，我们将见证更多投资者布局产业园区、仓储物流及数据中心等新经济资产类型。”

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