来源：楼典

前滩南

开发终于要启动了...  

错过了前滩，可能会继续错过前滩南...

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上海地产121.96亿

挂牌前滩南首幅开发地块包

9月12日，据上海联合产权交易所披露，上海淞泽置业有限公司95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权将进行转让，转让价格为121.96亿元。该公司隶属于上海地产集团旗下，是前滩南（官方名称为东岸）东区凌兆新村站上盖四幅地块的开发主体。

也就意味着，谋划多时的前滩南开发正式拉开帷幕。

➤四幅地块位置

淞泽置业持有的四幅地块编号分别为05-11、05-14、06-07、08-02，位于8号线凌兆新村站上盖，总占地面积约11.3万㎡，地上建筑面积约36.1㎡，总开发体量约56.9万㎡，按照约128亿的资产估值来算，楼板价约是3.5万/㎡，总开发投资预估为198亿。

➤图片标注

项目的参数楼典来划下重点：

● 地上建筑面积

住宅：188,935 ㎡

办公：106,185 ㎡

商业：65,724 ㎡

● 地理位置

8号线、19号线（规划中）、26号线（规划中）凌兆新村站上盖

● 限高

45-140米

● 住宅套数

1568套以上，套均面积约125平米

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约150亿货值的住宅，1568套以上

东岸作为前滩的自然延伸，备受关注。

从规划尺度来看，东岸占地面积约4.2平方公里，却拥有生态绿地面积约2.4平方公里，水域面积约28.4公顷，相当于两个世纪公园那么大。规划的居住人口只有4.33万人，约15000套住宅，其中7000套是动迁房，可供出售的商品房只有8000多套，全上海只有千分之二的人能住在东岸。

东岸每个居民有62平米的绿化面积，而截至2020年底，上海森林覆盖率达18.49%，人均公园绿地面积也就8.5平方米，东岸相当于上海平均水平的7倍多，在外环内有这样的居住空间，真的过于奢侈。

这种空间尺度，在地球任何一个大城市来看，都不可思议。

东岸的格局分为西区和东区，西区是即为奢华的低密度住宅，规划人口仅1万，四周被公园包围，而东区是动迁房+高层商品房+综合体。

而此次出让的地块的住宅面积超过18.9万㎡，1500多套，相当于东岸整体商品房供应的约1/5，按照8万售价计算，货值高达约150亿。

不过，在限价时代，因为太过稀缺，只能说东岸与大部分人无缘，错过了前滩，还是会错过东岸。

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三线地铁上盖，20万平方米商办综合体

除了住宅之外，四幅地块还包含10.6万㎡的办公以及超过10万㎡的商业设施。

凌兆新村站，在上海新一轮的规划下，会成为一座拥有三条轨道线路的站点，交汇之处就在这4幅地块的地下，包含

8号线：已开通

19号线：即将开通

26号线：规划中

虽然拥有三条地铁，但东岸的办公与商业还是面临和前滩的直面竞争，毕竟前滩拥有超过200万㎡的商办地块，从规划上和能级上还是降维打击，需要开发商强大的操盘能力。

围绕着前滩-三林的轨道交通网络也已经浮出水面，前滩升级为四线枢纽，东岸东区为三线枢纽，三林南站（筠溪小镇）为双线枢纽。

东方体育中心（前滩）：四线枢纽，6、8、11、19号线

凌兆新村站：三线枢纽，8、19、26号线

三林南：机场双线枢纽：机场联络线、19号线

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谁能拿下东岸的首发项目？

对于未来的开发商来说，该地块虽然有大量的住宅，但需要自持2.83万㎡住宅，自持全部商业物业，自持年限不低于20年40%以上办公物业，且需要一下子捧出120多亿的现金，所以对开发商要求相当高，基本只有港资或是大型国企开发商拥有这样的资金实力与开发运营能力。

据悉，华润、保利、恒基、嘉里等大型开发商都对该地块十分有兴趣，究竟谁能一举拿下东岸的首发项目，还需等待一个多月的时间才能揭晓，楼典会持续关注。