来源：世邦魏理仕
焕新万象
此次新冠疫情和全球金融危机一样成为了上一轮经济周期的终止符，但不仅如此，疫情还牵动了一系列的商业和社会运转的改变-----远程办公和灵活办公得以大规模的实践，政府、企业和公众对于共场所健康的关注与日俱增。消费领域的线上渗透在疫情期间再次加速。ESG成为日益紧迫的全球性议题，中国政府提出3060的双碳目标。
有鉴于此，CBRE世邦魏理仕推出《焕新万象》专题报告，凭借对疫情后政策、金融、产业和企业等各方面的专业洞察，总结出可能对商业地产市场产生深远影响的七大变化，希望为租户和投资者提供未来房地产决策的前瞻性参考。
企业聚焦楼宇健康
租户持续提升对办公环境的健康诉求
CBRE中国区研究部2021年租户调查结果显示，在选址时，逾九成的企业都偏好绿色建筑，其中近两成的企业愿意为此承担一定的租金溢价。在实际的楼宇租赁表现上，全国主要的一二线城市，LEED/WELL认证楼宇的年去化速率在疫情爆发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3个百分点，而非LEED/WELL认证楼宇则下降了1个百分点。
建议业主借力健康楼宇，提升资产表现
CBRE建议业主充分利用这一轮企业的扩张周期，并抓住当下租户与日俱增的健康和绿色诉求，从设施优势、配套与服务、员工关怀等三个方面打造差异化的楼宇硬件和服务方案吸引优质租户从而提升资产表现。
房地产策略灵活化
租户通过采用共享工位增强人员和业务的灵活性
疫情的爆发让远程或弹性办公模式逐步发展为企业长期的策略，但站在更广义和更长期的角度，租户对于灵活性的需求与未来业务增长、员工福祉和房地产租赁行为等方面息息相关。
CBRE调查结果显示，分别有26%和39%的租户表示未来计划在全部工区或部分工区增加共享工位。
弹性租赁条款被租户视为抵抗不确定性的重要手段
全球疫情仍然存在诸多不确定性，租户也希望在房地产租赁行为上更多地规避可能存在的风险。有鉴于此，CBRE建议业主可以从租约、空间配置、科技解决方案三个层面应对企业房地产策略日益灵活化的趋势。
物流成为投资首选
物流地产成为最受青睐的主流地产类型
今年上半年，物流大宗投资交易总额接近90亿元，其中二季度成交额达到75.9亿元，是单季度第二高值。与此同时，物流仓储的资产价格持续上涨。截止今年二季度，国内一线城市的平均高标仓资本值指数较疫情前上涨7.4%，而同期办公楼和购物中心资本值均录得近10%的跌幅。
租户需要更高效和专业化的仓储设施
近期我们对国内主要的大中型物流租户开展了一次调查，其结果令我们对物流租赁需求的短中期前景保持乐观。70%的租户计划未来三年增加在国内的物流设施面积，其中47%以上预计增幅超过30%。
中国优质物流设施在全球配置中极具吸引力
租户在枢纽城市的持续扩张意愿以及对仓储设施专业化程度不断提升的要求，预示着未来在新建物业和存量投资改造领域均有大量机会。中国物流地产的交易额仅占全球4%，而其回报率高于全球物流地产平均水平。从全球配置的角度看，中国的优质物流设施仍是极具吸引力的投资标的。
医药地产站上风口
生物医药企业研发办公需求疫后爆发
承载生物医药产业链上研发、生产制造和流通销售各环节的相关房地产也成为全球商业地产投资的热点之一，其中包括厂房、实验室、研发办公、冷链物流等多种物业类型。生物医药是中国重点支持的战略新兴产业之一。据CBRE统计，2020年至今，生物医药企业在北京和上海的办公楼和商务园区市场的季均租赁面积超过6万平方米，接近2019年全年水平。
关注成熟医药园区老旧物业的改造增值
尽管中国的医药地产投资市场尚处于起步阶段，但庞大的医药产业规模和发展潜力、产业政策的支持以及高成长的租赁需求令其关注度迅速攀升，尤其是与研发相关的商务园区物业。成熟园区内大量区位优越且可供改造提升的老旧物业是很好的增值投资标的。
掘金零售运营溢价
零售物业投资触底反弹
2021年上半年，零售及含零售物业的综合体大宗交易总额突破740亿元，同比猛增170%，创历史同期新高。与写字楼和仓储物流相比，零售物业投资对资产运营能力的要求更高，因而从运营调整中实现溢价的空间也更大。
自然健康和全渠道在疫后零售物业运营中的重要性进一步提升
优化租户业态结构、改进门店布局及动线设计是提升购物中心运营表现的常用手段。除此之外，CBRE建议投资者和业主结合疫情后的消费市场新趋势，着重从自然健康和全渠道两方面做出提升。
公募REITs扬风起航
公募REITs将提升产业地产大宗交易流动性
公募REITs为产业地产提供了新的退出通道，增加了市场透明度，并引入更为多元化的资本。以首批产业地产REITs为例，其申购成功的资金有44%来自于证券自营、公募基金、银行理财、个人投资者等因相关法规或财务门槛无法直接投资大宗不动产的资金。
REITs助力房企财务优化和业务模式转型
自年初三条红线、五档分类等措施实施以来，房地产传统融资渠道管控趋严。REITs发行将帮助相关房企拓宽融资渠道、优化资产负债结构，也REITs将加速开发商的业务模式向资产管理转型。通过开发、运营和资管能力的协同，让分拆出来的成熟优质资产在资本市场上实现估值优化。
ESG引领地产新风向
ESG投资成为疫后焦点，双碳目标下房地产投资需提升“绿色能力”
房地产是实现双碳目标的重点控制领域之一。今年北京、杭州等城市的土地市场上已经出现了“竞品质”的要求，绿色健康、超低能耗等指标成为企业竞标方案的评分项。这些措施在控制土地溢价的同时，也将推动房企和投资者不断提升其“绿色能力”。
绿色楼宇的租金溢价逐步获得租户认可
在商用地产领域，绿色建筑正在成为一种新常态。除了降低运营支出、绿色金融支持等已经被广泛认可的优势外，绿色建筑在租金收入方面的溢价也开始被部分租户所接受。
社会责任与商业地产投资
企业和投资者对公共健康、员工福祉等社会责任议题的重视程度在疫情后明显有所提高。从长期来看，这或将为商业地产投资提供新的策略和机会。
谢晨
研究部负责人
CBRE中国区
2021年，尽管全球新冠疫情依旧反复，但经济和商业地产市场的反弹如期而至。商业地产租赁供需两旺，生物医药、社区团购等新增长点涌现；大宗物业交易额突破历史同期新高，公募REITs扬帆起航。商业地产市场的七大变化是疫情后全球和中国经济社会急速变化的投影。站在这些结构性趋势和周期性复苏的交叉点上，CBRE建议商业地产投资者从关注产业地产、塑造运营价值、制定ESG策略等方面优化投资策略。
