来源：楼典

一、国家开始严控超高层的兴建

 9月10日，住建部发布住房和城乡建设部就《关于加强超高层建筑规 划建设管理的通知（征求意见稿）》 公开征求意见的通知。意见征求截止日期为2021年9月23日。《征求意见稿》明确，各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅：

城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。

城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

各地应严格落实政府投资有关规定，一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以下城市国有企事业单位投资建设150米以上超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以上城市国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑。

城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号），作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

而在此前，国家已出台过多次“限高令”政策

2020年4月27日，住建部和国家发改委联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，就对超高层建筑做出了要求，不得新建500米以上建筑，限制新建250米上建筑。

2021年7月6日，国家发改委官网发布《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，再次强调500米和250米两道“限高令”。

也就意味着，历时10多年的超高层建设乱象，终于要被叫停。

二、中国建造了地球一半以上的超高层

根据楼典统计，中国目前已经确定开发商且具备开发条件的400米以上超高层数量已经达到了63座，而250米以上的超高层数量可能400米以上的超高层20倍之多。

据世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）发布的《2020年的高层建筑发展趋势》显示，2020年全世界仅有106座高度为200米及以上的建筑竣，其中中国完成了其中超过一半的建筑，而这个趋势已经持续近10年。

一座400米超高层的项目，单位经营性面积的建安成本+装修成本在20000元以上，如果按照5%的收益率来算，需要净租金收益达到2.8元/平方米以上，也就意味着项目的出租率要在90%以上，毛租金收入要在4.5-5元左右，才能勉强达到盈亏平衡，但这仅仅是基本指标。

根据JLL仲量联行最新公布《2021年中国办公楼市场白皮书》来看，中国大陆办公楼租金超过5元的城市仅有北上广深四个，而大部分的二三线城市的平均租金在2-3元之间，超过3元的寥寥无几，且空置率都非常之高。

也就是说，除了北上广深之外，其他所有的中国城市建400米以上的超高层都是赔钱的，且建越高赔钱越多。但是，根据目前在建的超高层项目来看，武汉、南京、贵阳、天津、合肥等二三线城市确实最热衷于超高层建设的。

三、超高层是地产开发运营难度的王冠

超高层的开发周期相当长，且充满各种不确定因素，上海环球金融中心自拿地到开业历经了近15年的时间，期间碰到了两次金融危机以及911事件，停工多次。

以中国第一个400米以上的超高层金茂大厦1999年建成到现在的20多年的时间里，中国（包含港澳台）建成运营的超高层项目也仅有15座，其中中国大陆仅有12座。

以中国最早落成，也是最知名的超高层大厦金茂大厦为例：

金茂大厦2019年巅峰时期的年营业收入为10.06亿元人民币，折算成计容面积的单位租金是11.48元/平方米/每天；

EBITDA（净运营收入）为6.51亿元人民币，折算成计容面积的单位租金是7.44元/平方米/每天；

其中坪效最高的是观光设施，其次是办公，酒店和商业的净租金收益较低。

以金茂大厦20年前50亿的总投资来看，回报率还算客观，毛收益率在20%，净收益也在13%以上，虽然比不上港资的头部项目，但也算是优秀。

*数据来源自金茂酒店年报

而越秀REITs旗下的广州国际金融中心，则是一线城市另一个代表案例：

广州2019年巅峰时期的年营业收入为11.33亿元人民币，折算成计容面积的单位租金是8.33元/平方米/每天；

EBITDA（净运营收入）为7.05亿元人民币，折算成计容面积的单位租金是5.18元/平方米/每天；

其中坪效最高的是办公，其次是酒店与商业，酒店式公寓的净租金收益最低。

以广州IFC80亿的总投资来看，毛收益率在14%左右，净收益在9%以上。

开发商越秀通过发行REITs已经将广州IFC资产证券化，估值大概是人民币190亿元，通过这种方式，也几乎可以把前期的投入全部收回。

*数据来源自越秀REITs年报

而上海三件套中的另外两件，上海环球金融中心与上海中心大厦的整体表现其实和金茂相差不大。

上海环球金融中心和恒生银行大厦在2019年的总收入大约是15亿左右。

上海中心大厦2019年的收入大约是9.34亿，但其2020、2021的收入下滑较为明显。

*数据来源自森大厦及陆家嘴年报

可以看出，每一个成功超高层项目的背后，都需要开发商强有力的资金实力以及开发运营能力，且从投资收益来说，赚的都是“慢钱”与“辛苦钱”，且需要与城市整体的高端办公、酒店需求相匹配。

四、二三线城市的超高层热潮带来了大量的资源浪费和烂尾危机

之前，大部分二三线城市建造超高层的模式都是通过给开发商配置足够多的住宅地，来平衡超高层的建设成本，根据楼典分析，在二三线城市的这一波建设热潮中，40多栋的400米建筑中，一半以上是由恒大、宝能、绿地、海航、泛海等没有超高层业态运营能力的开发商建造，这些开发商普遍资产负债率较高，三条红线全中，且其中甚至有不少企业都已经破产或陷入债务危机，导致了大量超高层项目的烂尾。

从结果来看，通过住宅开发来平衡超高层建设成本的形象工程模式，仍然是饮鸠止渴，超高层项目动辄5-10年，50亿、100亿的沉淀资金，对于开发商的要求之高，是与高周转型开发商所不匹配的。

根据楼典统计，中国在建的48栋400米以上超高层中，烂尾、停工以及开发进度缓慢的项目已经达到了22座，占比近一半，带来了大量的资源浪费以及债务危机。

五、中国城市的超高层建设乱象终于被叫停

这一波的超高层建设限制，其实来的恰到其时。

世界最高的烂尾楼——597米的天津高银117，是一个惨痛的教训，盲目追求地标的结果，是留下了数百亿的债务黑洞，冀望中的城市地标，变成了城市的伤疤，这个结局令人警醒。

经历了上一波的商业地产大周期，中国的城市和开发商们，是时候停止仰望星空，先脚踏实地吧。