来源：楼典

新江湾作为杨浦的扛把子，长久以来一直被人唱衰，但也没办法，最为上海CEO盘最集中的区域，曾经的钢贸老板的大本营，新江湾的市场其实颓废了很久。但是，从2016年开始，新江湾接连踩中了学区+新经济+豪宅三波巨大风口，开始爆发，很多16年卖4万多的CEO盘，现在二手挂牌价都到14万了，远远跑赢大盘。

学区

学校其实一直是新江湾的强项，杨浦教育资源本来就丰富，同济+财大+复旦+上音加持之下，新江湾的教育资源站在巨人的肩膀之上。

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新经济

但是，真的支撑新江湾房价的，还是产业。

新江湾的新经济产业真的做起来了。

2017年，资本开始扫货杨浦的写字楼，成交了近200亿货值，卖空了基本上市场上的所有项目，买家涵盖外企民企国企，自用投资等所有类型。

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杨浦的确也不让人失望，过去5年挖来了大量的独角兽总部，基本都在新江湾，总体来说新江湾现在的出租率相当之高，且需求旺盛，新经济的氛围的确都做出来了，在bilibili之后，今年，字节跳动又花了几十亿买了铁狮门的20万方办公楼，这些企业的背后都是大量的高收入和财富自由的人口。

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产品

第三点就是产品。

新江湾的开发历程颇为传奇，所谓败也CEO，成也CEO。曾经的劣势，在上海新房品质大滑坡的今天，成为了优势。

新江湾几乎云集了上海所有有的豪宅开发商。民企、地方国企、央企、新加坡企、美国基金...几乎叫的上名字的豪宅开发商都在新江湾有项目，产品也是五花八门，但整体品质都较高，加上新江湾整体的低密度，其实很适合有钱人居住。

面对动辄10几万的二手房价，我相信大部分买房的人都剁不了手。

好在，新江湾未来的新房选择还是不少，楼典特地整理了一下，短期内新江湾还有五个新盘供应（有一个项目太小，直接忽略了），分别是：上港新江湾、中企云翠江湾、新江湾上海院子、沁风雅苑。

这4个有名字的盘总价段覆盖700到4000万，几乎涵盖了上海所有价位的购房人群，同时这4个盘的产品类型也完全不同，覆盖了公寓、联排、叠加，各种设计风格与户型段，颇为神奇。

从刚需到富豪，所有人都能在新江湾幸福的生活。

新江湾新房天梯图

一、上港星江湾三期

缤之境

户型段：89/98/133/149平方米

总价预估：700-1100万

上港星江湾

位于宝山的新江湾部分，前两期的价格是7.2w-7.3w，是宝山价格最高的一个楼盘，但其实，价格还是比杨浦的新江湾盘低了30%，哪怕之隔了一条马路。

喜欢的人觉得7折抄底同样生活方式，不喜欢的人觉得又是宝山又是军工路。

马上会开卖的是三期，反正楼典觉得想住新江湾但预算又有限的可以大胆买，居住环境杠杠的，小区本身的园林面积很大，南面也都是公园，讲不定哪天宝山的新江湾和杨浦的新江湾合并了。（误）

因为项目是合围式布局，户型非主流，但也不差，但景观的优势就凸显了出来。

二、中企云萃江湾

户型段：81/99/115/138平方米

总价预估：900-1500万

作为上海最老牌，也是最良心的开发商，中华企业的盘基本都是送钱的类型，过去几十年买了中华企业房子的业主，基本都赚了大钱。云萃江湾作为难得的改善型大盘，如果要在新江湾置业，可以说是必摇的。

中企·云萃江湾

云萃江湾的户型，基本是上海小户型的顶峰了，对于改善类客户属于闭眼买类型，115的三房有点出神入化，采光、仪式感、动线都没什么可挑剔的，给设计师点赞，建议全上海推广。

三、上海院子

户型段：90/185/215平方米

总价预估：1300万-2700万

上海院子的第四批也可能是最后一批，上一期均价是13.25万，还剩下200套左右的现房联排合院，产品来说在整个上海市区都没啥竞品。

因为已经是现房，所以产品不会暴雷，实景颇为惊艳，喜欢新中式的一定不能错过。

90平米的合院产品对于首置别墅客户来说价格非常的友好，适合喜欢收藏产品，喜欢自己装修的客户。

四、沁风雅苑

户型段：310-360平方米

总价预估：3000-4000万

政和路国晓路[公交站]

第四个是最低调，也是楼典最喜欢的一个项目，来自于新加坡开发商庆隆TGR，项目一共101套，全是超大户型的叠墅，是庆隆在长风沁合园之后的第二个作品。

庆隆的老板是新加坡三个富豪家族，新加坡作为世界上住宅设计品味最好的国家和城市，沁风雅苑的设计的确很先锋，室内室外的设计全由如恩包揽，项目的模型也是全用纯木打造。

外立面也是木色的材料打造，相当与众不同。

内装也是如恩操刀，室内室外的设计语言相当统一，品味无敌。

整个项目都是大户型，310-360㎡的叠墅，未来的住户层次相当统一，有钱+有品位+年轻，喜欢的人会非常喜欢，不喜欢的人也无所谓。项目只有100套，又是精装修豪装标准，准现房状态，也不愁卖。

未来土地供应

至于有些粉丝，赶不上这波新盘开盘，却想置业新江湾，也别担心。

楼典梳理了一下，新江湾一共还有7块住宅土地供应，能为市场带来约67.5万平方米，超过5000套的住宅。

如果以每年卖两块地计算，新江湾的新房供应应该还能持续个三四年。

从土地性质来开，覆盖了从别墅到高层公寓的各个类型，相信能够满足不同购房者的置业需求。