来源：莱坊

随着时代的推移，城市的存量更新逐渐成为“常态化”。北京作为超大型城市，是国内最早开始探索城市更新的区域之一，至今城市更新已成为其提升全球竞争力的重要引擎。

而通州作为北京城市副中心，城市更新是重中之重。近日，通州区住建委集中讨论研究《北京城市副中心（通州区）城市更新行动计划（2021年—2025年）》，认为未来五年，通州区将通过小规模、渐进式、可持续的更新方式，改善办公和人居环境，推动城市副中心高质量发展。

规划为城市副中心，

推动首都科学发展

2012年，通州正式被明确作为城市副中心定位，这本身就是为调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间而作，也是推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区优化开发模式的重要举措。也可以说，通州是整个北京市进行城市更新的重要探索。

此后，通州一直在大力建设各种配套设施，以更完善、科学的空间规划，推动城市更新，将其打造成职住平衡、学住平衡、资住平衡的中央生活区。

北京城市副中心站综合交通枢纽是通州的标志性工程，通过密集的交通网络，打造不同层级轨道为主、多种交通方式协调共存的复合型交通走廊。建成后将成为全球建筑面积最大的交通枢纽综合体，也是亚洲最大TOD综合体，建筑规模约238万平方米，约等于7.1个北京南站，总投资421亿元。

值得关注的是，北京城市副中心站综合交通枢纽并非传统的交通枢纽站，除了地铁、高铁等基础交通规划外，涵盖将商业、5A级写字楼、五星级酒店、公寓、文化艺术展览、公园等多维优质业态，最终将建成一座现代、高效、便捷、智能、绿色的国际一流的综合交通枢纽综合体。

除此之外，通州区大力建设北京城市副中心的CBD——运河商务区。运河商务区在规划时分为三部分，运河商务区启动区、新城金融服务园区、0101街区，其中运河商务区启动区主要业态为办公、商业、公寓、酒店等，已集聚了一批企业总部和外资机构，以及光大安石旗下“Art Park大融城”综合体；新城金融服务园区主要业态为办公、商业和住宅等；0101街区为副中心交通枢纽。

目前，运河商务区已集聚了55家符合产业定位的高精尖企业入驻。

“十四五”期间，

鼓励老旧厂房培育新兴产业

聚焦存量空间不搞大拆大建，提质增效，这将是通州十四五期间城市更新的主要方向。通州区住建委党组书记、主任孙奎亮说，“除棚户区改造外，原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等内容。”

据悉，通州城市更新行动计划将聚焦老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧楼宇与传统商圈升级改造、低效产业园腾笼换鸟和老旧厂房改造等内容。其中，老旧厂房的再利用改造是亮点。

通州区鼓励老旧厂房再利用，聚集创新资源、培育新兴产业，如引导利用老旧厂房发展新基建、科技创新和高精尖产业、文化产业、现代服务业等。

比如，张家湾镇作为通州区第一工业大镇时留下的“遗迹”，目前区域内上千家企业已被清退关停，一部分老厂房拆除后规划为绿地，一部分则通过新旧建筑融合的街区改造方式，未来成为设计、创新类产业的承载空间。

再比如，北泡轻钢厂化身北京国际设计周永久会址，将主要提供会议论坛、展示交易、陈列收藏、商业办公等服务；北京铜牛厂里工业风的老厂房将变身充盈现代感、艺术感的北京未来设计园区等等。

卢焜

Katherine Lu

莱坊北京董事总经理

“目前，北京市场在城市人口和土地供应方面均做出了严格的规定，为实现城市发展水平的进一步提升，中心城区的产业外溢势在必行。城市副中心——通州作为外溢产业的主要承载地， 是目前土地供应量最大的区域之一，加上区域的政策红利、租赁成本优势以及商务配套改善等多重因素的推动下，通州商务区的去化速度明显快于预期，银行、保险、TMT公司纷纷将目光投向通州、丽泽等新兴区域，未来运河商务区和丽泽金融商务区将成为北京写字楼市场的两个主力商圈。

从房地产大宗交易方面来看，新兴商务区的优质资产，比如通州、丰台地区将持续成为投资机构的关注焦点，办公物业占总交易额比重依然保持优势，目前在通州商务区陆续有大宗资产交易的成交记录，体现了内外资投资人、银行、保险投资机构、自用企业和投资基金等对整体办公资产以及当地区位价值长期成长性的信心。”