来源：上海写字楼图鉴

徐家汇·不限购精装公寓，高区朝南63平，318万含税。

前几天一则消息在许多房产从业者的朋友圈里刷屏。我的朋友圈也不例外。简单一句话概括下就是，北京对于商办类房产进行了限购调控：

商办类房产未经批准不得擅自改为居住用途；新建商办最小单元面积不得小于500㎡；新建商办类房产不得卖给个人，即使先以公司购买再次出售时也不得卖给个人；

目前已是二手商办的房产可卖给公司，也可以卖给个人，但个人购买者需具有购房资质（在北京无住宅也无商办类房产记录，且在北京有五年社保或个税记录，商贷对个人购买商办房产全面停贷）。

总而言之，北京一手商办类新房对个人购房者直接关上了大门，二手商办对个人购房者提出了同住宅一样的购房条件要求，还不能贷款。

浦东金桥·不限购精装公寓，高区朝南50平，178万含税。

今年以来，上海的住宅调控几乎就没有停下来过。从房住不炒的大趋势来说，上海跟不跟进，其实还取决于市场的热度。虽然当下上海大多数的商办类房产对个人购房者尚无硬性要求，但如市场过热，一纸政令继续降温的可能性也不是没有。

事实上即使没有政策限制，挑选商住类上海公寓也需要多一些理性思考。

今天就以房产从业者的角度来细说下。

虹桥徐泾·不限购LOFT公寓，58平，288万各付税。

1、首先要从满足住这一功能来筛选

什么样的商住类上海公寓住起来舒服？自然是地铁交通便利，格局类住宅，通燃气，带阳台，首选朝南，民用水电更是加分项。

当然，市场上极少能把这几样优势全占了的——即使能有全占的，也会带来总价高出天际这一附加项。所以预算内尽可能多满足几样，就是合适自己的了。

虹桥徐泾·不限购LOFT公寓，72平，350万各付税。

2、不被样板间装修所迷惑

很多人，包括我在内，对于装修这件事都是很头疼很抗拒的。所以在购房时很容易被看上去很亮眼的装修所吸引。

但房子看的多了，就会知道，装修这一块，肉眼看到的跟实际入住体验到的，是完全不一样的感受。尤其是这几年里，由于各种政策限制，开发商也好，代理公司也好，在装修这一块大做文章。

原本毛坯的房子，每套花个几万块装修一下，摇身一变加个几十万甚至上百万营销利润上去再出售给购房者。以前这种情况多发生在一手新房，这几年，许多投资公司涉入其中，收了不少二手房按照一手新房的模式销售。

虹桥徐泾·不限购大平层公寓，172平，835万各付税。

3、要做好长期持有的打算

我经常会提醒一些来咨询商住房的朋友如果不打算长期持有，就不要购买商住房。

比如说已婚且社保已经快满五年或者社保满足年限并打算在短时间内结婚的，再比如说能通过居转户或人才引进落户上海的。

商住类上海公寓除了不能迁入户口，没有学区概念之外，由于产权性质关系，在出售交易时流程及税费缴纳标准跟纯商办是完全一样的。这也就意外着出售时的流转周期比住宅长，交易的税费成本比一般情况下的住房要高，因此并不适合短期投资。

虽然也有买商办房短期买入卖出挣到钱的例子，但这要不是靠的运气赶上政策风口，要不靠的是毛坯变精装赚取装修高溢价，并不适合非专业玩家。

虹桥官邸·次新房不限购大平层，273平，1228万各付税。

4、最佳购房群体依然是单身青年

虽说需要避坑，但在单身青年依然是上海商住类上海公寓的购房主力军。这主要是因为上海的限购政策里，对于非沪籍的单身人士实施了一刀切的限购错失。

从2011年年初上海开启限购以来，上海住房就对单身沪漂关上了大门，无论交多少年的社保或个税。这在整个国内的限购令中属于绝无仅有的。只能说，上海的领导班子在十年前就开启了以房票鼓励年轻人结婚生娃的举措。

即使对于打算结婚的青年们来说，婚前买套商住类上海公寓的诱惑也是大的。婚前财产妥妥的，不占购房名额，结婚买婚房依然可以享受首套政策，婚后万一吵个架，还能有个可以冷静冷静的去处……

总之，适合自己的才是好的。从这个角度来说，我期待上海不要对商住类上海公寓限购。这几乎是长期在上海的非沪籍单身人士唯一的购房选项。