来源：楼典

这个月恰逢上海恒隆广场开业20周年，楼典也十分感慨，第一份工作单位就在恒隆的办公楼里面，也在里面呆了几百个日夜，对这个地方的每个角落都很熟悉，但几百天和上海恒隆的历史比起来，那真是沧海一粟了。

如果从拿地算起，上海恒隆广场其实已经走过28年了，从1993、1994年到至今，差不多就是一部上海当代的商业地产发展史，创造了许多不可思议的数字奇迹。

如果恒隆隔壁的上海商城是上海第一个城市综合体的话，那上海恒隆则是上海第一个真正意义上的现代标准城市综合体，为上海带来了第一个现代购物中心以及第一栋超甲级写字楼，在20年前就云集了各种奢侈品。

1994年，上海的GDP大约是1990亿元，而恒隆广场的总投资差不多相当于上海GDP的2%，而2020年，上海的GDP约是38700亿元，以此计算差不多等于2020年用800亿投资了一个地产项目。

当年巨额的投入、高标准的硬件基础、持续巨资的更新升级以及这些金字塔顶尖品牌的旗舰店，让28年后的上海恒隆依然是上海最佳的购物中心之一。

同时，上海恒隆设计的成功，也从某种程度上让KPF成为了上海优质开发商的宠儿，持续占据上海的天际线。

楼典预测，今年不出意外，因为各种阴差阳错的事件综合影响，上海恒隆的购物中心将创造世界商业体的销售坪效纪录，以5万出头的建筑面积撑起了150亿以上的销售额，这个纪录未来也很难会被打破。而坊间传言，某品牌在恒隆的几百平米店铺也创造了每月超过2亿的销售额。

与之可以对比的另一个纪录是日上浦东机场和虹桥机场两个总计营业面积8000多方的免税店在2019年创造的151.5亿元销售纪录，但坪效还是远不如恒隆一楼的那些顶奢品牌。

上海的两个恒隆广场对恒隆有多重要，从租金收入就可以看出。

根据楼典整理，过去六年，上海两个恒隆广场为恒隆贡献了近170亿的租金收入，而在中国另外8个广场的总和只有约77亿。

居安思危，在一片创纪录的数字之下，恒隆的危机也在浮现。

27年没在上海拿地的恒隆，还能继续66么？

从2020年开始，上海奢侈品的格局开始发生巨变，境外消费大幅度回流，奢侈品销售额暴增。虽然市场容量大幅提升，但未来，上海的奢侈品竞争将会更加激烈。

上海奢侈品爆发式增长，一场大战即将来开

而上海的两个恒隆广场也正在面临前所未有的竞争。

2023年，新鸿基的世界商业旗舰ITC就将逐步开业，与港汇一街之隔，体量却是港汇的2.5倍，规模和硬件标准都超过港汇。

而在非常不久的时间之后，可能就在咫尺的明天，张园的开发就将落定，（查看楼典的图集：百年张园即将重生！）恒隆很可惜最终没有参与张园的开发，张园独特的形态，叠加周边的几个项目，对于只有5万多平米且不是地铁上盖的南西恒隆，也会产生巨大的影响。

恒隆的经营哲学是“只选好的、只做对的”。但在收租大本营上海，却27年没有拿地，错过了许多区域开发的机会。相比于老神在在的新鸿基、进击的太古、一直想进入上海奢侈品市场的SKP和华润，恒隆的动作显然不够积极，更何况K11和嘉里也在虎视眈眈。

上海恒隆开业20年了，恒隆需要一个新的世界级综合体项目，奠定其在上海的地位，但时间的窗口期真的不多了，能符合恒隆标准的土地自然更少。

目前看来，北外滩是最好的选择。