来源：楼典
1、浦西至高点正式出让
昨日浦西第一高楼480米地块——北外滩91街坊正式出让，起拍价为91亿元。在此前的预申请阶段，仅有一家联合体入围正式的出让流程，最终上海实业发展、上海城投、上海建工三家上海本地国企联合体以约91亿元的底价摘得该地块，楼板价约为28,000元/平方米，未来计划引入一家世界500强超重量级金融机构作为总部办公使用，符合北外滩的产业引入导向。
▼北外滩91街坊位置
2、地块信息
四至范围：东至丹徒路、南至东长治路、西至高阳路、北至唐山路。
地块总面积：34585.2平方米。
出让面积：地上部分：12732.8平方米；
地下部分：21852.4平方米。
土地用途：商业、办公、餐饮旅馆业用地。
比例：商业≥24%、办公≤76％
规划容积率：27.5
地上计容建筑面积：350,157.5平方米
地下商业面积：41,520 平方米
停车库建筑面积：62,280平方米
建筑高度：480米
开发周期：出让后12个月内开工，在交付土地后72个月内竣工，最长7年内的开发周期，与上海中心的开发周期基本一致。
3、上实北外滩梅开三度
不出意外，该地块将由上实操盘，上海建工负责建设保证整体的开发进度。91街坊也是上实在北外滩的第三次落子。
上实其实很早就介入了北外滩的开发，2014年上实就成立了北外滩城市更新公司。
2015年11月26日，上实发展以32.6亿摘下北外滩89街坊地块，后期引入日本森大厦作为项目的开发伙伴，即现在已经封顶的上实中心。
2016年12月25日，上实发展与金茂激战北外滩92街坊地块，最后铩羽而归。
2020年12月17日，上实发展以38.93亿摘下北外滩90街坊地块。
然后在昨日，上实联合体又拿下来北外滩最高的480街坊，虽然北外滩的整体开发能级与5年前不可同日而语，也与上实最早的规划方案大相径庭，但上实还是完成了其北外滩的开发拼图。
上实的三个地块总体开发体量惊人，办公面积最高可达46万㎡，相当于两座上海中心大厦的办公体量，商业与文化面积总和预计近18万㎡，也是虹口区最大的商业文化设施之一。
▼上实北外滩三幅地块开发指标
4、北外滩办公楼迅速填满中
之前很多人担心北外滩如此多的新写字楼是否会影响办公市场的表现？
从实际来看，北外滩过去一年的招商成果成绩斐然。
北外滩来福士广场已经完成了50%的出租率，引入了大量优质租户，包括：华为、浦发银行、丰田租赁、京东数科、得物等。
白玉兰广场已经完成80%的出租率，包括四大汽车巨头宝马、戴姆勒、沃尔沃、日产，其他大型企业包括Capital Group、美国运通、银河期货、金光纸业、YKK拉链、Unity3D、蓝洞公司（吃鸡）等。
从北外滩已经建成的两个地标项目的租户来看，北外滩吸引的基本是科技、金融、汽车巨头，均属于上海未来重点发展的优质产业。
而在2020年，世界500强青山控股、洛阳钼业大股东以及百年人寿分别以高价购入了北外滩一线临江的三栋写字楼，一掷千金入驻北外滩。
北外滩一年成交三栋最贵二手写字楼...温州实业家..河南首富..保险巨头都来了
而根据脉策科技的大数据分析，北外滩目前存续注册企业已经达到了1.92万家，过去三年内新增近2000家。
5、北外滩...虹口...苏州河以北 都缺好商业
而从商业来看，其实整个北外滩，乃至于虹口区或是整个苏州河以北的上海，大型的优质商业都是不足的。除了今年开业的北外滩来福士及瑞虹天地之外，虹口此前仅有凯德龙之梦一座10万㎡以上的大型购物中心。
而从区域人口情况来看，北外滩的人口密度其实非常之高，根据脉策数据资料显示，北外滩91街坊5公里范围内覆盖约240万人口，是徐汇滨江的约1.4倍，是前滩的2倍。
而15分钟的车行等时圈也覆盖了超过220万人口，市场容量对于优质商业的需求足够大。
而从脉策科技的消费轨迹来看，北外滩地块周边人口的消费也大幅度外流到别的区域，所以对于上实来说最重要的就是做大自己的三个地块，与北外滩来福士广场、瑞虹天地进行互补错位，成为一个与五角场比肩的新商圈。
6、高标准的建设标准
作为浦西的至高点，91街坊的开发也对于规划、建设、运营进行了综合约定，涵盖开发的方方面面，未来满足北外滩高水准的开发理念与建设标准，楼典总结了一些关键点：
绿色建筑：按照北外滩最高标准、最好水平建设要求，新建民用建筑项目按照绿色三星级、健康建筑三星级标准及《北外滩绿色生态专业规划》建设，并鼓励按照LEED、Breem、Well标准建设。
建筑设计：为提升北外滩城市建设品质，打造建筑精品，受让方须开展地块内超高层建筑形态和功能设计国际征集，该招标投标应含不少于3家承担过前 20名全球城市300米以上超高层地标性建筑设计的设计单位参与竞标。
物业持有：受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%的商业物业不少于20年；应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%的办公物业不少于20年。
公共空间及二层连廊开发
引入行业要求：地块位于北外滩核心位置，地块将成为北外滩乃至浦西地区的地标性项目，打造具有全球影响力和标杆引领性的总部基地，引入具有成熟运营能力和总部经济发展经验的国际和国内行业龙头企业，带动北外滩地区高端产业发展和总部企业集聚。
功能业态要求：地块功能业态应以高端商务配套、高星级综合服务为主，业态上应围绕北外滩“打造新时代都市发展新标杆”的功能定位，与北外滩来福士、白玉兰广场等载体联动，文化体验项目等。地下方面，与中央绿地地下商业保持联动，鼓励引入零售、餐饮、主体娱乐、文化创意等与区域品质相匹配的商业业态。
建设工期：交地后12个月内开工；交地后72个月内竣工。
楼典大致估算了一下，若是2021年开工的话，2025年有望结构封顶，约2027年可以竣工。
观光层：hk321-01地块顶层应设置观光层。
未来的观光层景观将会远远超过北外滩来福士的景观。
7、北外滩一定是要超过陆家嘴的
超高层的开发难度是整个房地产开发产业的皇冠，从前期投资开始到设计、施工、运营各方面的要求非常之高。北外滩480米的招商结果相比是衡量了各方面因素的结果。
所以对上实联合体来说，北外滩480米作为浦西的制高点只能成功不能失败，要做好北外滩480米这个项目是一个非常艰巨的任务，需要强大的执行力以及专业的团队，任重而道远。
如果说陆家嘴的开发是上海20世纪的复兴起点的话，那30年之后才启动的北外滩被寄予的希望必定是要超过陆家嘴的，北外滩480米地标的建设要像金茂大厦一样，引领上海走向卓越全球城市，创造上海21世纪的城市地标。
本文数据分析截选自：脉策城市地图-商业版CPD（Commercial Property Datlas），一款服务于商业地产、地产金融、新零售等多行业领域的城市数据分析系统平台
