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发布时间： 2023-10-17 点击次数： 96次 来源：郭韧律师团队 作者：兴业太古汇网站小编整理
处分共有房屋不同情形下合同效力、法律后果、救济方式之比较分析
共有房屋处分
房产买卖是人生大事，交易流程本就较为繁琐，同时涉及合同和物权的法律规定。其中数共有房屋买卖合同纠纷最为频繁，因为共有房屋的处分既涉及房屋共有人之间的内部关系，又涉及合同签订双方的外部关系，处理起来自然比“一人买、一人卖”的房屋交易更复杂。
本文通过总结共有房屋买卖合同纠纷中的常见类型，简要分析不同情形下的合同效力、法律后果以及救济方式，并附案例以供参考。
假设一套房产由A、B两个人共同共有，C为买受人，则在签订房产买卖合同时，可能出现以下几种常见情形：
一 A、B均签字
A、B均在房屋买卖合同上签字确认，如意思表示真实且无其他法定无效情形，则此时所有共有人均签订了买卖合同，合同依法成立并生效，对买卖双方都产生约束力。
若A、B违约，比如拒绝配合办理过户手续，C作为买受人不存在过错，可以向A、B主张违约责任（《民法典》第577条）。
合同效力
成立且生效，对A、B均有约束力。
法律后果
A、B均应承担违约责任。
救济方式
C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同或继续履行。
不过需要注意，即使合同里既约定了定金，又约定了违约金，二者也不能同时适用，C只能选择其中之一（《民法典》第588条）。
二 A在合同上签字，B授权A代签
由于A取得了B的授权，其可以代替B签字，代签行为具有法律效力。此时B将被认定为合同当事人，合同也对其产生约束力，处理方式与第一类基本相同。
当然，从买方C的角度来考虑，既然A代签时声称有B的授权，C就应该尽到合理注意的义务，比如检查对方是否持有授权委托书等，不可盲目轻信A的一面之词。
司法实践中，判断B对A的授权行为是否真实：
①共有人之间是否存在特殊身份关系；
②其他共有人是否参与房屋出售过程，包括挂牌、与中介及买受人接洽谈判等；
③房屋是否由共有人共同居住，其他共有人与买受人在看房时有无接触；
④其他共有人是否收取过定金或房款；
⑤部分共有人签订合同时，是否持有其他共有人的个人证件；
⑥其他共有人是否作出过追认合同的意思表示，或者在明知合同已经签订、买受人支付部分房款并实际占有使用房屋的情况下，是否在合理期限内提出异议等。
案例
（2019）沪02民终1770号
一审法院认为龚金虎和邓秀英婚后一直共同生活并共同经营，购买系争房屋时双方亦一起来沪看房、办理相关购房手续，因此并未采信郑秀英所述的其近几年对龚金虎经营、收支情况等一概不予过问。一审法院认定邓秀英对龚金虎出售系争房屋事宜应是明知且同意的，故二人应继续履行房屋买卖合同，二审法院维持原判。
合同效力
成立且生效，对A、B均有约束力。
法律后果
A、B均应承担违约责任。
救济方式
C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同或继续履行。
同样地，定金罚则和违约金只能择一适用。
三 A代B签字（无权代理）
1、狭义无权代理
A根本没有取得B的授权就代替B在合同上签字，比如夫妻共有房屋被夫或妻中的一方擅自出卖给第三人，事后B也拒绝追认，则此时构成无权代理（《民法典》第171条）。如此一来，房屋买卖合同依法成立，但对B不发生效力，仅对签字人A发生法律效力，合同中的违约责任也仅由A承担。
A和B为夫妻的情况下，A可能会主张自己的行为构成家事代理。但需要注意，房屋是家庭重大财产，处分房屋不属于因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，因此不适用家事代理（《民法典》第1060条第1款）。
C若要救济自己的权利，解除合同并要求A承担违约责任是没有问题的（《民法典》第597条第1款）。鉴于房屋为特定物，B既然从一开始就不同意出售，没有参与签合同，一般来说也不会同意处分涉案房屋。所以如果买受人C要求继续履行合同、办理过户手续，就会出现因标的物性质而履行不能的情况。
案例
（2021）沪0117民初17642号
法院认为出售夫妻共同共有房屋显然超出一般家事代理权限，该案中的出售人陈某3无权处分属于其妻子陈某1的产权份额。
2、表见代理
在情况二中，我们提醒C应尽到合理注意义务。那么如果C检查了授权委托书，相信A取得了B的授权，确实尽到了自己应尽的义务，可实际上这份授权委托书却是A伪造的，A根本没有B的授权，此时的情况就构成表见代理（《民法典》第172条）：C有理由相信A具有代理权，A的代理行为后果归属于被代理人B。
表见代理的情况下，即使B并未授权A代B签字，合同仍对B产生约束力。B因表见代理产生的损失可以向A追偿。
案例
（2021）沪0117民初17642号
该案中，买受人王某明知陈某3与陈某1为夫妻关系，即明知陈某1系产权人之一。王某未见任何陈某1授权陈某3出售房屋的材料，仅凭陈某3持有陈某1身份证即相信其具有代理权，对此法院不予采信。法院并未支持王某继续履行合同的主张。
从该案可以看出，实务对“有理由相信”这一构成表见代理的重要条件的把握。
合同效力
成立且生效，A构成表见代理，对A和B均有约束力。
法律后果
A和B均应承担违约责任。
B因此遭受的损失可以向A追偿。
救济方式
C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同或继续履行。
定金罚则和违约金择一适用。
四 A和C为虚假通谋或恶意串通
如果A和C是虚假意思表示或恶意串通，则合同无效（《民法典》第146条第1款、第154条）。同时，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，合同签订方A和C应当按照各自的过错比例承担相应责任（《民法典》第155条、第157条）。
司法实践中，判断买卖双方是否为虚假通谋或恶意串通：
①买卖双方间是否存在其他民间借贷等债权债务关系；
②房产中介的证人证言（如是否通过中介居间获知房源）；
③合同签订的背景及磋商过程；
④房款是否实际支付以及通过何种方式支付；
⑤房价是否明显低于市场价值；
⑥合同约定及履行是否符合交易惯例；
⑦当事人是否及时主张房屋买卖合同中的各项权利等。
案例
1、（2020）沪02民终8236号
法院认定该案钱某某和钱光耀之间签订买卖合同，以买卖的形式将房屋过户是为了避税，其真实目的是赠与，故买卖合同无效。至于隐藏行为的性质则需另行判断。
此类名为买卖实为赠与，导致共有房屋的买卖合同无效的情形多见于继承析产类案件。
2、（2019）粤03民终11864号
法院认为，受让人廖某2作为廖某1和黄某的婚生成年子女，明知该房屋为廖某1和黄某的夫妻共同财产，却在未征得廖某1同意的情况下签订买卖合同，且以明显不合理的低价受让该房屋，其行为存在明显恶意。
本案中，法院还认定廖某2和黄某之间存在恶意串通，该房屋买卖合同无效，判决将涉案房屋返还廖某1、黄某，恢复原本的不动产权登记。
合同效力
合同无效，自始不发生法律效力。
法律后果
原则上恢复原状。因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
救济方式
合同当事人（A和C）按照各自的过错比例承担相应责任。
五 A在合同上签字，B未签字，A未代签
1、B事后追认
此种情形与上述第二类大致相同，此处不再赘述。需要注意的是，B追认后要收集相关证据将追认事实固定，如重新签订买卖合同，出具承诺函或情况说明，将体现追认情况的沟通过程进行录音或截屏等，保存好相关证据，避免后续纠纷的发生。
案例
（2022）沪0104民初14567号
法院认为，如认定本案案情属于无权处分权利人的产权份额，根据《民法典》物债二分原则，无论是否经权利人追认，合同都是有效的，而本案中权利人追认了合同的效力，愿意协助配合办理变更登记手续，故各方应恪守履行合同约定。
合同效力
成立且生效，对A和B具有约束力。
法律后果
A和B均应承担违约责任。
救济方式
C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同或继续履行。
定金罚则和违约金择一适用。
2、B事后不追认
A未经B（房屋共同共有人）同意，签订房屋买卖合同的行为属于无权处分。无权处分并不影响合同本身的效力，若合同无其他无效事由，则仍属有效，对A具有约束力。C若要取得房屋的所有权，需要符合《民法典》第311条有关善意取得的规定：①C对A无权处分一事不知情；②转让价格合理；③该房屋已完成不动产产权变更登记。
如果C符合善意取得的条件，就可以取得房屋的所有权。A的无权处分给B造成损失，B可以请求A赔偿。而如果C不符合善意取得的条件，B也可以主张追回房屋。
另外需要注意的情况是，若A、B为夫妻关系（或存在其他共有关系基础），即便房产证上只有A一人的名字，房产实际上也是共同财产。此时，A和B实际上是房屋的共同共有人，A未经B同意擅自出卖房屋，也应按照上述无权处分的规则处理。
案例
（2019）粤03民终11864号
法院认为，受让人廖某2明知该房屋为廖某1和黄某的夫妻共同财产，却在未征得廖某1同意的情况下签订买卖合同，且以明显不合理的低价受让该房屋，不符合善意取得的条件，法院最终判决廖某2将房产返还廖某1与黄某，并恢复转移登记。
合同效力
成立且生效，仅对A具有约束力。
法律后果
A承担违约责任。
救济方式
C可要求双倍返还定金、支付违约金、解除合同。
定金罚则和违约金择一适用。
若C符合善意取得条件，C可主张继续履行。
若C不符合善意取得条件，B可主张追回房屋。
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