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2023年，上海首轮待出让涉宅地块独家解析

发布时间： 2023-01-31   点击次数： 3732次   来源：网络   作者：上海楼市资讯圈

去年的上海土地市场干了2500多亿，今年首轮土拍预计会在三月中旬左右开拍；

笔者统计了今年第一轮有望推出的涉宅地块，以及独家解析。

对于购房者来说，关注的肯定是价格和位置；

首先，房地联动价有没有涨？

涨是肯定涨的，不过并没有正式公示之前，涨幅多少还未定；

闵行梅陇板块确实涨到了7.5万，其余板块待定。

市中心地块可能比较少，或者没有。

此次，城央中环以内大概率没有地块出让；

不过闵行、普陀、宝山、嘉定等区域的地块还是很有看点的。

以下地块有望在首轮土拍中出让：

（仅供参考，以实际出让公示为准）

下面，来看部分地理区位比较优质地块的解析。

01. 普陀

依旧是桃浦智创科技城

在上海之前的三轮土拍中，宝华、金茂、中环的四宗宅地规划方案已经公示。

在接下来的土地中，普陀桃浦板块再次打包推出两宗大地块；

分别为049-01、050-01、051-01和061-01、065-01两幅大地块；

位置均位于早前宝华、金茂、中环所摘得宅地的南侧，更加靠近11号线祁连山路站。

可以说，桃浦智创科技城的新房供应量很足。

049-01、050-01、051-01为商住地块；

061-01、065-01是纯住宅；

房地联动价均是8.3万，与之前宝华、金茂类似，有可能会对地块的装修标准作出要求。

02. 闵行

涨价，殡仪馆是抗性

5-3、5-5、6-3、6-5，这四宗住宅地块规划方正，能够形成不错的居住氛围；

而且，位于梅陇板块新中心的位置；

南侧及西侧道路已通车，东侧和虹梅高架由规划绿地及规划商业用地隔开，可有效减少高架影响。

不过，据悉的房地联动价是7.5万，较之前的天樾园和的7.36万略涨。

地块位于梅陇镇人民政府东侧；

距离15号线虹梅南路站约400米；

周边1.5公里范围之内，有19号线、机场联络线、15号线3条轨交；

自驾可上虹梅路高架，通过外环高速可通达全城。

最重要的是，15号线虹梅南路站上盖综合体 “梅陇新中心” 大型TOD规划；

涵盖商业、办公、住宅和绿地，总体量117.58万方；

开发体量相当于半个金桥副中心核心区的开发规模，整个综合体由中信泰富开发，包含一个体验式购物公园。

位于虹梅南路兴梅路口，总建筑面积36万方的梅陇华鑫天地产业园去年开工建设；

包含高层办公、街区式商业，其中商业面积4.11万方。

产业+商业等多元化的资源配套，也将为住宅提供强大的购买力。

优点：梅陇全新中心的规划，超高层商办地标，与超过80万方的华泾华之门联动；

商业、产业的加持，将会带来全新的城市资源聚集。

缺点：东北侧就是益善山庄，也就是殡仪馆，5-3,5-5两宗地块可能会直面。

此外，华漕的两宗地块位置绝佳。

17-04、16-05地块东西相邻；

西侧就是已经开业的闵行开市客，而且，还有已经规划落位的华漕印象城。

两宗地块距离13号线芳乐路站也是步行即达，约300米。

这两宗地块热度一定较高。

周边新房市场方面，大华紫樾府项目还有房源待加推；

南山华漕项目也有望在今年上半年入市；

板块的房地联动价依旧是6.6万。

03. 青浦

缩水严重

西虹桥的开发已经接近了尾声；

涉宅用地也基本已经出让完成，剩下的地块还要看上面想不想出。    

此次的小涞港西侧的52-20地块位于就是西郊花园的南侧，位于别墅区之内。

容积率1.2，也只会是别墅产品。

房地联动价应该与已经入市招商虹桥璀璨时代相差无几，6.3万左右。

地块距离轨道交通略远，出行基本职能靠自驾。

剩下的重固镇37-01地块，靠近大名城映辰；

周边并没有轨交，而大名城项目去年11月22日开盘，去化一百多套，剩余较多房源在售；

可见重固镇的地理位置一般。

04. 宝山

大场&罗店地块都有看点

此次大场镇的05-04地块位于南大板块的规划范围之内。

也是为纯住宅地块；

而且，该地块的面积较大，预计会供应1650套房源数。

房地联动价依旧是5.7万。

而且，整个南大智慧城的总住宅规划超过了1.5万套；

抛开3900多套的租赁用房之外；

还有16宗地块规划了商品房用地，超过了1.1万套；提供了大量的上车机会。

外环以内的地段，按照现如今的房地联动价，依旧在5.7万，是不是很激动？

南大的意义对于宝山来说极为重要，下面就看大宝山执行力如何了。

罗店镇07-04、14-02地块其实位置不错；

未来能够提供645套房源；

不过07-04地块需要建设居委会、老年活动室、社区食堂、养育托管点等1370㎡的配套设施。

两宗地块位于美兰湖高尔夫别墅区的北侧，靠近7号线罗南新村站。

周边有杨南宝龙广场、上海美兰湖妇产科医院等配套。

而且，地块周边有着不错的规划；

其中02-02、03-02两宗地块性质为教育科研用地，限高100米；

未来也能依靠产业带动板块能级的发展。

05. 嘉定

只有一宗地块能看

此次嘉定有望出让的地块中，只有菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块位置相对来说好一点。

两幅地块位于已经售罄的金地峯范东侧。

两宗地块合计能供应的房源数在1000套+。

区位配套方面，距离正在建设中的嘉闵线约300米，步行即达。

同时，与11号线嘉定北站也不远。

商业方面，有日月光商业中心，满足日常需求不是问题。

还有嘉定区中心医院的医疗资源。

周边新房市场，2021年入市的金地峯范项目，均价4.6万/平左右；

去年加推的日月光伯爵天地汇景华庭均价约4.3万，并未触发积分制。

外冈14-03地块周边暂无轨交，地理位置一般。

周边有外冈蓝郡幼儿园、外冈小学、外冈中学等。

周边市场方面，地块南侧紧邻路劲海尚湾，成交于2019年12月4日，成交价8.3亿元，楼面价12000元/㎡，目前已售罄。

06. 松江

印象城二期

松江广富林街道SJC10040单元2街区19-01、25-01地块，有望在今年推出；

也就是印象城二期商住地块。

西侧就是中骏璟荟、首创禧瑞云庭两个项目，均价均为5.8万左右。

两宗地块区位如下：

从规划上可知，印象城北侧还有大量宅地出让；

未来预计能提供的房源数在3673套左右。

对于2023年的上海首轮土拍，笔者也将会持续跟踪。