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研究快报 | 2022年下半年天津办公楼市场回顾与展望

发布时间： 2023-01-17 点击次数： 654次来源：高力国际作者：宛耀飞

天津2022下半年写字楼市场回顾

贸易和海运物流将释放部分需求

在优化疫情防控的背景下，预计2023年市场需求会有所回暖，未来贸易和海运物流等相关领域会释放部分需求。

2022下半年市场面临的退租压力增大，净吸纳量在过去十年中首次出现负值，达到-5.9万平方米，全年净吸纳量共计8,886平方米。整体市场空置率在连续两年下降后，首次升高，环比上半年上升3.5个百分点，同比上升2.8个百分点。

下半年整体市场租金持续下调，环比上半年下降5.8%至72.8元每月每平方米，同比下降8.2%。我们预计随着新项目入市，市场竞争将进一步加剧，市场租金将持续震荡下行。

一、市场洞察

需求：下半年市场需求不足，整体市场净吸纳量首次出现负值，仅海河沿线和新八大里子市场小量去化

供应：2个新项目均在下半年如期入市，分别位于老城厢-海光寺和其他子市场

租金：各子市场租金均有下调，整体市场租金环比上半年下降5.8%,同比下降8.2%

空置率：受到部分企业退租影响，整体市场空置率在连续两年下降后，首次回升，环比上半年上升3.5个百分点，同比增长2.8个百分点

① 2023-26入市项目子市场占比

② 2022主要租赁成交行业（按成交面积计算）

二、2022下半年回顾

退租压力增大，空置率攀升

下半年由于部分企业的退租，净吸纳量在过去十年中首次出现负值，达到-5.9万平方米（-63.5万平方英尺），退租行为主要来自于教育培训和房地产相关企业。全年来看，净吸纳量合计8,886平方米（9.6万平方英尺）。

下半年天津写字楼市场2个新项目均如期入市，总体量约10.3万平方米（110.8万平方英尺），分别位于老城厢-海光寺和其他子市场。

供应，净吸纳量及空置率，2018-2025F

需求不足和新项目入市的双重压力，将整体市场空置率推升3.5个百分点至36.1%，同比2021年末上升2.8个百分点。

在空置率上升的背景下，部分业主通过灵活形式的降价来吸引租户，下半年整体市场租金持续下调，环比上半年下降5.8%至72.8元（ 10.5美元）每月每平方米，同比下降8.2%，甲乙级项目之间的价格差距进一步缩小。

三、市场预测

市场恢复需要更多时间，贸易和海运物流将释放部分需求

我们预计2023年上半年天津写字楼市场将迎来1个新项目入市，总体量约2.7万平方米（29.1万平方英尺）。

2023-25年，天津市场新增供应将逐年提升，累计超过45万平方米（48.4万平方英尺），主要集中在海河沿线子市场，2025年将进入新的供应高峰期，预计届时空置率将进一步上升。

空置率及租金，2018-2025

由于市场竞争的进一步加剧，预计市场租金将持续处于下降通道中。

我们预计在未来1-2年中，贸易和海运物流等相关领域会释放部分需求。

四、高力国际观点

业主方面

在当前市场竞争加剧的背景下，建议业主提升自身服务，以更高的性价比吸引租户；同时建议关注贸易和海运物流等相关领域的需求。

租户方面

我们建议租户关注于市场内高品质的新项目及租金调整的窗口时期，提前制定租赁计划，以锁定最优惠的租赁条件，适时进行自身办公空间的升级与调整。

高力国际拥有全球化的资源平台，拥有经验丰富、深谙本地市场的专业顾问服务团队，对办公楼领域有深入的洞察与前瞻的视角，对市场变化具有极高敏锐度。

高力国际始终秉持“以客户为先、突破创新”服务理念，与业主、租户及投资者的紧密合作，为客户整合多种资源，用诚信和投入换取长期价值，全面助力客户加速成功。