当前位置：主页 > 新闻资讯 > “白嫖”7-8折倒挂！市北华庭再现“捡漏”良机？
发布时间： 2023-03-18 点击次数： 172次 来源：上海办公楼租赁网 作者：中银大厦官网小编
依稀记得今年3批次中，内环内有一个“爆冷”新盘——宁嘉馨苑
为什么称之为“爆冷”？
原因1）地理位置十分优越
项目位于静安内环内苏河湾板块，地段方面无可挑剔，项目与苏河世纪仅一路之隔，同样也是苏河湾的新盘，此前入围积分达到了68.8分（社保系数0.2）。
原因2）倒挂率确实很不错
我们综合考虑了房龄、产品差异之后，测算出宁嘉馨苑的市场行情价在15W左右。
对应于12.88W的均价，相当于倒挂率约86折，性价比可观。
原本大概率会触发积分的新盘最终却没触发积分，让很多人非常意外，让当时没有认购的人悔不当初！
而如今有一个与宁嘉馨苑有着“异曲同工”之处的项目——市北华庭，
它会不会也步宁嘉新苑的后程？让中低分的购房者有捡漏的机会呢？
先来看看2个项目的相似之处。
相似点1：都位于核心板块的非核心区位
1）大宁核心片区
大宁板块没有太多的短板跟同期其他黄浦、静安老小区相比，有着更漂亮的城市界面，
教育方面拥有双学区，在区域属于一梯队的水平，在中环几乎“绝版”。
2）苏河湾一线片区
苏河湾作为具有深厚历史文化沉淀的区域，又位于一江一河的核心位置，
沿线的新盘，可以享受绝美的一线景观。
宁嘉馨苑虽然位于苏河湾板块，但位置不如南侧的华发仁恒苏河世纪，不靠近苏州河一线。
市北华庭也同样位于大宁的非核心区域，与汶水路南侧小区在教育资源方面差距较大。
相似点2：体量较小，社区氛围一般
1）市北华庭
地上面积超过9.6万㎡，包含65%办公、10%商业、25%住宅，此外还有8750㎡历史保护建筑，绿地面积约8371㎡。
项目总共就2栋楼，体量较小，没有社区氛围，且小区内部有部分商办楼栋，居住舒适度将大打折扣。
2）宁嘉馨苑
整个项目也不过占地约0.51万㎡，总建筑面积仅约1.73万㎡。
小区由1幢25F住宅楼，以及1幢8-9F保障+自持混合楼组成。
地块体量太小，很难做出好的社区氛围，且周围被高楼所挡采光方面较差。
相似点3：户型都有一些缺憾
2个项目整体格局都不太好，户型方面设计都有一定的缺憾，
据说2个项目的得房率都很低，在同样的面积和价格买入得房率较低的项目，不管是从投资还是自住的角度来看，都不太划算。
1）市北华庭
项目115/135㎡的户型整体过道较长，使用率大大降低，且卧室整体设计的较小，
65㎡的1房据说得房率仅68%，整体居住舒适度不高。
2）宁嘉馨苑
或是受限于73%左右的得房率+过度追求面宽，你会发现每个功能空间都有点太小，
甚至120㎡的3房户型，都没有设计餐厅的专门空间，更不要说85㎡的小户型了。
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那么问题来了，
这么多相似点，市北华庭好像真的有“捡漏”的机会？
但这就要提到它俩的差异点了。
差异点1：倒挂率有一定差距
虽然市北华庭未公布售价，但参考附近的静安天悦等新盘，预计未来售价在10W左右。
利用我们常用的房龄系数把周边的二手房还原成2020年以后交房，得出周边二手房理论上的市场价基本都在14W+水平，
考虑到产品力等因素保守估计项目的行情价在13-14W左右，对应倒挂率在约7-8折水平。
相比宁嘉馨苑的倒挂率约86折，市北华庭的性价比更高。
差异点2：城市界面差异
宁嘉馨苑虽然规划的潜力很大，周边有很多城市更新的项目，
但周边老小区居多，居住环境较差，整体城市界面相对一般，
周边多处空地规划为商办，北侧就是规划中的北站新城，未来将打造住宅、办公、文化功能为一体的综合项目！未来建成后城市界面将焕然一新。
反观市北华庭周边现阶段的城市界面非常不错，周边大多为高品质住宅，商业配套也十分齐全。
地块西侧自带一所规划小学，并且西侧不远处的就是市北高新产业区，未来的能级很高。
值得一提的是，项目所在的静安市北国际科创社区，注册企业约2800余家，跨国公司地区总部19家，具有总部特征的龙头企业50余家，大数据企业240家。
这样的人口导入数量以及质量，是区域未来发展的保障！
差异点3：市北华庭功能性更强
虽然2个项目的社区的体量都较小，但市北华庭的社区功能性更强。
市北华庭的内部设置了咖啡馆丶运动公园丶中央舞台等众多功能。
以及约3000㎡中央草坪，一庭一场一园一街 国际范儿开放景观！
差异点4：市北华庭接待情况更明确
宁嘉馨苑一直到项目公示取证，都迟迟没什么官方消息。
而市北华庭虽然都还没有公示，但至少在市北壹中心已经有了展厅，预计10月中旬会开房样板间。
最后简单总结一下：
2个项目在明面上看似有很多相似点，但市北华庭在城市界面以及倒挂率这些敏感的因素上跟宁嘉新苑有着本质的差别。
从目前的信息来看，我认为市北华庭大概率不会像宁嘉馨苑一样不触发积分。
中银大厦