当前位置：主页 > 新闻资讯 > 头部中介1天下架20000套房源，上海楼市发生了什么？
发布时间： 2023-11-30 点击次数： 53次 来源：邱晨工作室团队 作者：陆家嘴商务广场官网小编整理
作为一个新房号，我们一直有关注二手房市场。
因为二手市场更为敏感，是“先行指标”，关注二手行情变化，就是“剧透”新房走向。
最近我们发现，进入11月以后，链家网挂牌房源，出现较大波动。
11.27日竟然下架了近2万套房源！
这背后是什么原因？上海楼市发生了什么？
我用掌握的数据，为大家带来独家解读。
01
频繁上下架
从我们监测到得挂牌量数据来看，11中旬链家网挂牌房源开始走低，11月20日以后，出现了挂牌量“大起大落”的局势。
特别是11.27，竟然大规模下架了近2W套房源。
正当我要详细分析，这2万套下架房源时，发现事情没那么简单！
因为这20000套下架房源中的约16000套，11.29又挂了回来！
很快我发现，这不是偶然的操作，链家在11月已经多次上下架房源。
我们把近1个月监测的下架、复挂房源信息整理了一张表：
这张表释放了1点重要信息：
11月链家网为了促成交，进行了2轮大规模调价谈判。
第一轮是11.13左右，一举下架了7000余套房源。
这批下架的房源后续仅有1000余套复挂，复挂的房源中，6成以上都出现了不同程度的降价。
第二轮是11.20日以后，链家网谈判动作更加频繁。
成千上万套房源，被下架，然后又再度挂出。
但这轮谈判结果明显不理想，复挂房源中，降价房源占比跌至个位数，绝大多数房东都不愿意再降价。
也就是说，经过11月上旬大大小小不同程度的谈价之后，链家网目前在售的房源，除非遇到非常诚意的客户，房东多数是不愿意再主动降价了。
除了这个点，还有1个数据，也值得我们仔细研究，就是第1轮谈判下架的那6000余套房源。
02
下架6000套房源
11月20日之后，房源上上下下，其实大多数房源，并没有被下架，后续多数被陆陆续续挂了出来。
而真正被下架的那部分房源，就集中在11.13前后。
除了复挂的1000余套房源，其余6000套+房源，是切切实实的下架了。
这6000套房源是需要我们重点关注的。
至今没有复挂出来，后续复挂的可能性也非常小了（除非市场有大变化）。
1、下架的这些房源有什么特征？
1）下架的是高价房源吗？
难道是链家将明显高于小区中位数价格的不合理定价房源给下架了？
不完全是！
这6000余套房源中，有接近4成价格是低于小区中位数价格的。
比如，安亭嘉实上城名都下架的这套房源，就是当时小区的底价房源。
2）下架的是高价小区吗？
难道跟之前一样，价格审核又严格了，把高价小区整体下架了？
并不是！
从数据来看，各个总价段均有下架房源，而且低总价下架房源占比反倒更高。
一些典型的高价小区，目前都有房源在售：
3）下架的是挂牌周期长的房源吗？
难道是链家为了让挂牌周期看起来“更漂亮”，下架了一些挂牌时长较长的房源？
并不是！
下架房源的挂牌周期均值是147天，比当期在线房源的平均挂牌时长还要短。
4）下架的是高降幅小区吗？
难道是为了稳定楼市信心，下架了一些高降幅小区？
并不是！
我们把时间线拉长，用下架前后的在线房源与新政前（8.31）相比，平均降幅是分别是2.7%、3.0%，都比下架房源降幅（2.4%）要高。所以这个猜想也不成立！
上述猜想，基本都不太正确，那么下架的到底是什么房源？
2、下架的究竟是哪类房源？
我理了几组数据，终于看清了。
第1组数据：下架房源涨跌情况占比
下架前（11.9）与新政前（8.31）同时在线的房源量总计接近5万套，其中降价房源占比更大，达到了2.7万套。
而下架房源与新政前（8.31）同时在线的房源量总计约3千套，其中持平和降价的基本是对半分。
无论是，11.9还是下架房源与8.31同时在线的数据量是比较大的，基本能够说明问题。
数据给出的结果就是：下架房源中，价格持平，也就是3个月没降价的房源占比更大。
意思就是，链家把一些3个月都不降价的房源给下架了。
这还不是全部真相，我们再看一组数据。
第2组数据：下架房源楼层与房龄交叉分析
我们把那些不降价的下架房源单独拉出来，按照房龄和楼层好坏进行划分，并将其与下架前（11.9）的房源结构对比。
发现房龄20年以上，楼层比较差的劣质房源，占比明显较多，而2015年竣工的次新楼盘，下架房源占比则相对较少。
这组数据说明一个问题：链家优先下架了那些超过3个月不降价的房龄20年以上的劣质房源。而对房龄比较新的次新，会更有包容度。
所以，关于6000套下架房源的最终结论就是，链家把一些超过3个月不降价的劣质房源给拿掉了。
这点与我们开头说到的链家进行了首轮降价谈判的结果，也十分吻合。（复挂房源6成以上是降价的，不肯降价的大概率被下架）
另外在一些业主反馈中，我也看到了类似的论调，基本坐实了这个结论：
当然至于是链家强制下架，还是业主主动下架，大概率都有，我们不做深究了。
写在最后
链家网作为头部中介，如此频繁的价格约谈，背后反应的是整个行业的焦虑。
大规模下架房源并不是一个容易的决定，毕竟上海楼市需要这些房源来支撑最后的成交量。
所以，我们看到于11月20日之后，即便是不降价房源，链家也会大规模复挂出来。
一方面，因为已经下架了一部分不肯定降价的劣质房源，房源库的优质度已经有了提升。
另一方面，绝大多数房源实在是谈不动了，但又不可能把他们都下架，毕竟更多的房源，才会有更多的成交机会。
上海楼市，也到了比较艰难的时刻。
新的政策工具箱，会不会已经在路上了？
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