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买浦东，我劝你真的别等！

发布时间： 2023-07-05   点击次数： 335次   来源：魔都房房房   作者：Monika

上海买房的主力无论何时都是刚需人群。

一方面，在上海买房的群体中，能走上改善之路的，永远都是少数人，置换豪宅的更是屈指可数，买刚需才是主旋律。

另一方面，每年有无数的毕业生、留学生落户，虽然有部分F二代，可以直接买中兴路壹号，但大多数，掏空六个钱包，还是只能买刚需。

而说起绝大多数刚需或者初代改善的置业圣地，浦西知名的有大虹桥，浦东也有唐镇，都拥有无数忠实粉丝。

今天我们只说浦东。

还是先说结论，目前可能是今年买浦东最好的机会。

买浦东的新房，我真的劝你别等。

至于原因，我们接下来细说。

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首先，来看一下接下来浦东会入市的一些项目：

前两天公示的六批次中，除了东岸观邸、浦发唐城、中企云萃森林这几个老面孔，森兰万安里是高行老镇去年的土拍地块，佳怡华庭和爱法新城是保留房源。

表格中六批次没过会的项目，也已经完全达到了入市标准，也预计会在7月底8月初公示，所以我们一起分析。

我们按照板块一个一个来说。

张江和北蔡有个共性就是近两年供应都不多，所以一般对这两个区域的态度都比较统一，能买则尽早买！

1、其中张江倒挂更高，热度更高、供应更少，所以此次中建御华园一旦入市，只要没有骚操作，一定是受哄抢的高分热门盘。

2、高行受森兰绿地和之前入市热门盘的影响，大家习惯上更喜欢称之为森兰，近两年的供应其实不算很少，但是大家都喜欢买地铁周边、次新房多、倒挂明确、学校比较明确的新盘，板块内部新房热度差异大。

六批次森兰的森兰万安里和七批次的瑞仕半岛璟庭城市界面不如前两年的几个盘，所以积分要求不高。

3、唐镇近两年突然爆火，热度持续居高不下，对于各个项目所在的位置大家都已经非常了解，华发半岛华庭二期接近80分，如果此次再次加推，也只会略低或者持平，并不会和之前差很多。

浦发唐城和浦发虹湾接下来要加推的房源不靠近地铁，也没有明显的倒挂，所以这一批次热度都不会很高。

4、前滩南三林滨江六批次的中企云萃森林预计依旧不会触发积分，反倒是七批次的两个两个加推都不错，其中前滩百合园可能是热度最高、积分要求也最高的 ，华润前滩润璟其次。

三林滨江东区和西区热度分化在未来很长一段时间内都会持续、愈演愈烈，但东区今年陆家嘴和上海地产又拿地准备造别墅，热度还会持续很长时间。

总的来说，浦东这些项目，虽然没有在六批次一次性全部上，也会在接下来两三个月陆续开掉，不会等待很长时间。

回归正题，我们之所以说买浦东，不建议继续等，其实分两种情况：

第一，有些区域已经迎来供应高潮，后期可能会断供，如果再等，真的会买不到；

第二，浦东有很大一部分宅地目前已经在一级开发商手中，不会再次通过招拍挂形式出让，也就意味着没有联动价限制，随时都会涨价。

02

首先，我们来看第一种情况。

像张江这样的区域我们已经说过很多次了，长时间的断供已经成为了常规操作，而且张江更大的问题在于板块内确实已经没有宅地了。

回顾区域上一次有新盘入市，还是3年前的中建朗阅府，不过300余套房源。

而且，张江因为产业的原因，即便是还有少量的空地和旧改，造商办的可能性也比住宅要高不少，造商办可是源源不断的产值和税收。

另外，还有北蔡。

虽然几乎全域都在内中环之间，陆家嘴、世纪公园、张江、前滩的大腿都可以抱的上，核心区域也有7/13/18号线3条轨交穿行，但北蔡在整个浦东都可以说是岌岌无名。

没有拿得出手的产业、没有能和其他板块媲美的教育资源，甚至赶不上几个新城的城市界面，内部居住环境也是各种业态混合而成，动迁、公寓、花园洋房、别墅都有······

但就浦东买房自住而言，其实北蔡自住的的舒适度是非常高的。

其一就是我们上面说的轨道交通和地理位置，不管是在浦东和浦西市区上班，北蔡的通勤距离都不会太远；

其二，北蔡已目前已被划入了张江科学城范围，借助张江的产业优势，未来发展势头或许能有较大改观；

其三，北蔡还有可开发的空间，在贴近罗山路高架的西侧，还有大块待开发的原始地带，宅基地随处可见。

另外北蔡近些年也启动了大规模的拆迁，大片城中村被拆除用于城市建设，这在上海外环内土地资源日益紧张的现在显得尤其珍贵，待北蔡住宅开发好，未来城市面貌将会有不小改观。

再看北蔡的新房，供应指标就一个特征：少！

如下图所示，2021年北蔡板块零供应！2022年，在浦东外环内全年供应近13000套时，北蔡板块新增供应依旧不足千套，仅占比约6%！

虽然北蔡新盘的稀缺度赶不上张江，但这两个区域面临的情况却是大差不差的，如果一次买不到，想要等下一次，积分、均价的涨幅可能会超出很多人的承受能力。

换句话说，买浦东外环内，机会成本、时间成本和预算都会变的不可控，买这些区域，能做的，就是尽早上车。

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接下来，我们来说第二种情况，和张江、北蔡这些区域截然相反。

首先说前滩南。

众所周知，前滩南的开发是从前滩最后一个住宅面世才开始，虽然起步比较晚，但是开发的节奏其实很快。

去年年底，前滩南的第一个住宅项目中企云萃森林入市，随后，前滩百合园、华润前滩润璟在今年上半年陆续入市。

当然，一个区域几个项目同时入市并不是什么稀奇事，但前滩南就特殊在，从第一个项目入市开始，仅仅半年内，片区内几乎所有的地块都完成了出让或明确了开发公司，速度之快，超出了想象：

2021年9月，将三林滨江东区板块的4幅地块转让给了中华企业&世博土控，在此基础上开发的第一个住宅项目中企云萃森林已经开盘两期；

2022年7月，绿城中国拿下了三林滨江西区第1幅转让的上海地产地块，即绿城前滩百合园；

2022年10月，华润拿下了三林滨江西区第2幅转让的上海地产地块，即华润前滩润璟；

2023年4月，陆家嘴拿下三林滨江西区的11#、12#单元地块、15#单元地块，包含共14幅土地，涵盖住宅、商业、办公等。

2023年6月，上海地产旗下项目公司上海建绽置业有限公司亲自下场，并未做股权转让，自己开发持有的14#单元的31-02地块和24-01地块。也是算在三林滨江板块第一回。

目前仅有三林滨江西区的14#单元24-02住宅地块和21-17商业住宅地块尚未明确开发主体。

当然了，趁着前滩余温还在迅速开发没有问题，问题就在于这些项目都是通过一级土地开发商股权转让形式出让，都没有设置房地联动价，涨价才是大趋势。

和前滩南类似的还有唐镇。

唐镇近两三年入市的楼盘虽然不多，但几乎各个都是红盘，归根结底还是因为供应的少。

即便是现在倒挂降低，分数不但一点没降，反而快冲上80分。

但接下来唐镇的楼市可能会迎来翻天覆地的变化，这么高的分数恐怕很难再有了。

唐镇近期入市的项目除了华发半岛华庭和安高申宸院，其余几个如浦发唐城、浦发虹湾都是一级土地开发商的留存地块，这两个项目其实都是超级大盘，不断已经入市的，各自都还有几千套房源等待开发。

而且，根据6月上旬，浦东规划和自然资源局公式了唐镇中心镇区部分街坊的最新土地控制性规划修编的草案，唐镇地铁站的东侧，还有20幅宅地等待开发，将供应不少于7810套住宅。

保守估计，唐镇接下来至少有10000+套住宅入市。

这里需要跟大家强调的是，最新规划的20幅宅地均是“城中村”改造，可能会由金桥集团作为一级土地开发商开发建造，依旧没有房地联动价。

也就是说，前滩南和唐镇后续的价格，除了后续过会的时候需要zf批准发证，除此之外没有任何价格限制，而且，建造这些地块的开发商，陆家嘴集团、上海地产、浦发、金桥集团，你细品！

当然，如果你根本不在意这每年几千-几万/㎡不等的涨幅，那至少唐镇和前滩南，短期内不用怕断供。

总的来说。

目前浦东的新房市场，依旧非常之“卷”，整体的节奏就是供不应求。

买浦东的朋友，相对于其他区域，更加需要一点紧迫感和魄力。

如果今天不买，明天不是断供就是涨价。

而且，相对于二手房的起起落落，上海的新房就是从不跌价。

买浦东，就真的是只讲究一个“落袋为安”！

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。