当前位置：主页 > 新闻资讯 > 浦东的边角料，居然抢疯了？！
发布时间： 2023-08-24 点击次数： 237次 来源：房外房成长宝典 作者：博荟广场官网小编整理
浦东一直被认为是地狱级的买房难度；
600-1200万左右的新房，但凡出品，必将掀起一番购房圈的血雨腥风；
而唐镇作为浦东的金牌板块，在七批次却被高行抢了风头。
唐镇的安高申宸院最终1200＋组认购；
而紧随其后开启认购的高行瑞仕半岛璟庭以同样的7万的单价，逆风翻盘，
最终创造了1600＋组的认购成绩，成为七批次当之无愧的热度最高。
其实翻看高行三年内上新10个楼盘，9个触发积分，热度持续在线。
而这次的瑞仕半岛璟庭的认购之所以让人诧异，是因为它并不是真正的森兰核心区。
高行的板块十分割裂，而如今高行的边角料都热度超前，不禁让人好奇，高行到底凭什么！
01
北浦东唯一自住板块
我一直和大家说，浦东买房和浦西不一样，要跟着产业走；
大家都知道聚焦金融、服务业的滨江线，陆家嘴、世博和前滩；
聚焦科技创新、互联网、生物医药的浦东当家花旦张江科学城；
但如果说到外高桥，大家多少有点陌生；甚至有不少的上海土著会觉得这里是乡下地方。
其实外高桥保税区1990年就设立了；
换句话说它和陆家嘴金融城同一年诞生的，为浦东的经济发展贡献了30年的青春。
2013年9月可以说是外高桥的转折点，上海自贸区成立，浦东机场保税区、外高桥保税区和洋山深水港被划入自贸区。
受这三个片区辐射影响，紧邻的外高桥、川沙和临港新城板块，成为直接受益者。
也直接让这个地方从不温不火变成了浦东的香饽饽。
一夜之间，该区域新房“一房难求”。二手房涨幅明显，卖家纷纷跳价，一天跳20万也不为过。
而且近十年来，外高桥发展得很不错；
世界500强中的近150家都在外高桥保税区设立总部或分部；
上海本地企业市值top10的益海嘉里、药明康德总部就在外高桥。
不过，由于外高桥已经靠近外环，且产业区众多，不适宜居住；
所以，离其最近的高行板块成为其辐射区域的最大赢家。
除了本部的外高桥，南部的金桥由于自身板块内的商品房都比较老，原先住在金桥，置换到高行的也有不少人。
高行作为浦东北部两大产业基地的配套住宅区域的定位，越发夯实。
02
高行的三六九等；
学区自住的扛把子到底是谁？
不在外高桥、金桥上班的人，对高行估计没什么概念。
整个高行很大，内部的情况差异也很大；
沿着6号线从北至南，可以分为五个区域——高行绿洲、中心配套板块、森兰板块、东旭板块和森兰绿地以东的老镇区。
一梯队森兰板块＋中心配套板块 ，主打浦东北部学区＋品质次新。
这两个板块也是整个浦东北部唯一兼顾自住＋学区的次新板块，同时紧邻6号线，上班通勤也很方便。
要知道浦东一梯队小学XQ房，不是在老公房丛里，就是在源深、碧云、联洋这些高总价片区。
而这里不仅坐拥浦东一梯队的六师附小分校、明珠小学分校；最重要的是价格却不贵，性价比超高；
无论是外高桥还是金桥的上班族，如果想要中高端的住宅，又想要孩子接受良好的教育，浦东北部几乎只有这一个购房选项。
但具体来看，这两个板块又有一点区别：
1、森兰板块：明珠森兰单学区，成绩有验证，对口北部豪宅区域，环境品质俱佳。
森兰板块最值得一提的是对口学区明珠森兰小学。
明珠森兰小学是15年创办的小学，与明珠ABC的教材一样，参加五校联考。
对口小区基本集中在森兰板块北部的豪宅区内，仁恒森兰雅苑、绿城御园、森兰星河湾等品质次新都聚集在这里。
很有国际社区的腔调，目前森兰小高层、洋房的价格11-13万左右的挂牌价，1500-2000万就能买3、4房。
这无形中划定了优质的生源，再加上明珠教育集团的光环，被很多家长所期待。
而从今年的网传的明珠森兰小学三公录取成绩来看，三公20＋，上实7；
作为一所新建校成绩也被做实，让一众质疑闭嘴，让森兰业主也松了口气。
森兰明珠小学三公录取20+，上实7
这次冲击提前录取 三公学校 特别优秀一直有人说我们是假明珠。终于为自己正名了截止到现在，三公录取超过20+其中上海最牛初中上海实验有7个人公办初中理科班4个人。吊打好多一梯队学校
唯一美中不足的是地段对口的配套初中在建中；
目前小升初统筹安排至立信会计金融学院附属学校高行校区，比较一般，所以明珠森兰小升初大部分都会摇民办或者置换公办。
2、金地板块：房子旧一点、界面差一点，自然也便宜一点；但对口双学区，成绩有待验证。
相对于森兰南区的豪宅来说，金地板块房子会稍微老旧一些；
城市界面一般，比较好的是在洲海路地铁站两侧，是整个高行地区的商业中心。
有阳光天地、森兰商都、森兰花园城三个地铁上盖的商场，但商场内部的招商层次偏向中低端。
房子价格上也相对森兰豪宅区域便宜一点，15年的次新森兰壹公馆算是该板块最好的房子，全石材立面，层高3.3米，单价在10万出头；
板块内夹杂着部分动迁房，11年左右建成，单价在8-9万；
但对口的都是六师附小（芳菲校区）+进才森兰实验中学的学区组合，一步到位解决九年一贯制上学问题，更加稳妥。
小学和初中都是浦东的金字招牌，小三房总价800-900万左右双学区＋次新自住三房，这在整个浦东都是性价比王。
其他的板块就没有什么学区的概念了。
二梯队是东旭和老镇区南部板块，主打刚需地铁通勤 。
东旭板块紧邻6号线东靖路站，也是未来21号线的始发站；
老镇区南部板块更是12号线、21号线（在建）及崇明线（在建）三轨交汇；
两个板块依靠地铁辐射区域范围很大，二手单价在5-7万，对于刚需来讲很有性价比。
文章开头介绍的瑞仕半岛璟庭就在东旭板块内，该板块在商业和未来学区的提升上机会也比老镇区南部板块更大。
三梯队是老镇区北部板块，主打本地改善。
其是高行的旧核心，这里没有好的学校、离地铁也远，不适合外地上班族。
唯一的机会是16年以来的高行万安街城中村改造，会对本地改善提供一些机会。
最后，绿洲板块，不建议选择。
没有新规划又是动迁区域，以路边的底商为主，周边只有一个建材城。
03
性价比，是比出来的！
高行的价值很明显，是在于它在浦东内部的稀缺性。
不管是作为在浦东北部唯一的次新商品房住宅；还是作为一个学区房+次新的板块都是比较稀缺的。
除此之外，高行还有一个优势交通，并且其仍在不断完善中。
整个高行，西邻滨江，北接金桥；
自驾方面：开车半小时以内就可以直达浦西、浦东的四大核心区，五角场、人民广场、陆家嘴和张江。
换句话说不管你是浦东还是浦西的高薪人才，住在高行，换工作根本不用怕。
除了现有的周家嘴路隧道、翔殷路隧道贯通两岸，未来还有2条越江隧道（嫩江路-洲海路隧道、殷行路-航津路隧道）正在规划中。
隧道布局密度比肩陆家嘴区域。
地铁方面：而一直被购房者诟病：“出门依赖一条6节编组的6号线，经常看见挤不上6号线的新闻”的公共交通。
近几年的动作也出乎意料的大。
在建中的21号线串联了国际旅游度假区、张江科学城、金桥出口加工区三大功能区及张江副中心、金桥副中心两个主城副中心。
规划中的20号线也提上日程，整条线路串联起真如、大宁、新江湾、森兰四大板块；
进一步的串联浦西北部和浦东南部，强势补缺。
医疗方面，浦东医疗医院一直偏弱，不过高行板块算是比较好的了；
北部有三甲综合的第七人民医院。另外，沿五洲大道穿过翔殷路隧道就是杨浦区的长海医院，是上海Top5的医疗机构。
商业方面，有点拉胯；
6号线洲海路地铁站是整个高行的商业中心，但业态下沉严重；
东靖路上盖的森兰印象城在建中，商业配套逐步完善。
最后看价格方面，中外环的森兰和外郊环的唐镇差不多，确实是宝藏加潜力板块了。
04
总结
很多人会问：未来的高行，还能有成熟的发展吗？还有哪些规划潜力？
就高行本身而言，目前能提高板块热度的只有森兰岛的建设，还是利好森兰，对整个高行的作用有限。
而高行作为产业配套区域，当周边的这些产业势头猛劲时，会直接带给高行无限利好。
高桥港南片区：
未来高行最大的发展增量是西侧滨江沿线500公顷的战略预留用地。
2017年市政府就对该区域进行了统一收储，除了动力中心外，这里基本就是一片空地。
在一江一河十四五规划推进滨江空间贯通开放中就包括了高桥港南片区，近期公共空间的塑造以及环境的提升已经被提升日程。
持续推进滨江公共空间南拓北延。结合产业区块和岸线功能转型，推进滨江贯通岸线向核心段南北两侧延伸，新增约 20 公里滨江公共空间贯通岸线。重点推进吴淞滨江示范段约 5 公里岸线，高桥港南片区、沪东船厂、中海三林船等区域约 7.3 公里岸线，徐浦大桥以南区域 3 公里岸线，杨浦滨江中北段约 6公里岸线，浦江、紫竹、江川滨江约 5 公里岸线等滨江公共空间的贯通开放。
信息来源：上海市一江一河发展十四五规划
虽然到目前为止还没明确的规划计划，但毕竟是滨江一线，毕竟是这么大片土地，未来发展依然让人期待。
自贸区保税区片区：
哪怕在今年经济下行周期中，外高桥保税区进出口总额占上海各保税区的60%。
是上海乃是全国当之无愧的第一。
而今年年初外高桥地区邮轮产业规划、政策发布暨项目签约仪式在外高桥邮轮内装产业基地举行。
这意味着外高桥除了保税区外，又增加了一个强有力的增长极。
金桥城市副中心：
将重建一个CBD。标志性建筑高度为330米+300米组合，高于100米的建筑共有14栋，开发规模空前庞大。
落地方面来看，虽然不敢打包票，但金桥有着良好的产业基础，实现的可能性还是比较大的。
高行作为相邻的配套住宅区域，产业、商业能级有望迎来一波提升；随着产业的加速聚集，高素质人才也会持续涌入。
高行也好，浦东也好，它们的定价逻辑从来都不是“唯市中心论”。
有产业和学区的地方，对于新上海人来说，就是最好的板块。
我是纪老板，如果你有升学买房教育相关的疑虑，欢迎加我详聊。
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