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全国各区域服务力/综合实力测评申报火热进行中·点击对应区域名称立即查看详情

发布时间： 2023-11-28   点击次数： 51次   来源：克而瑞物管   作者：世界广场网站小编整理

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“现代化国际性城市中心”要求下的

国资物企使命与担当

1．河西新城片区：从功能疏解区走向国际性城市中心

南京河西新城地处长江南岸，总面积约94平方公里，其中陆域面积约71平方公里。自2001年南京“跳出城墙，重整城区版图，一城三区、三集中一疏散”的战略决策出台，为疏解南京老城区人口压力、拓展新城市发展空间，河西新城吹响了开发建设的号角。二十多年来，作为提升城市品质、打造国际化城市中心而规划建设的重点区域，如今的河西新城鳞次栉比，已成为华东地区仅次于上海陆家嘴的第二大中央商务区。

2016年底，河西新城确立了“现代化国际性城市中心”的战略定位，金融、会展、商务、文体等产业蓬勃发展，将河西新城的发展提升到前所未有的高度。据了解，河西新城已引入企业总部和金融机构400多家，由南京国际博览中心、南京国际青年文化中心、南京国际青年文化公园组成的青奥轴线，已成为南京传承青奥文化、承接国内外大型会展、赛事的新地标。

河西新城的快速发展，离不开河西集团的默默耕耘。河西集团自2002年成立以来，始终坚持“开发幸福 运营美好”的定位，以当好城市建设和运营主力军为使命，承担河西新城区及其他城市城区基础设施及市政公用事业的建设和管理工作，在推进开发建设、破解融资难题中发挥了重要作用，陆续建成了南京国际博览中心、青奥双塔、奥体新城和滨江风光带等一大批标志性工程，以及学校、医院、道路、桥梁等一批公益性基础设施，也圆满完成了一系列国内外重大赛事、活动的服务保障工作。

2．江山智联物业：复杂业态下的城市运营服务集成

江山智联物业是河西集团全资控股的下属子公司。作为河西新城的重要国资物业服务商，江山智联物业不仅是片区重点项目的管理者，更是河西新城整体发展的推动者，承担着为河西新城提供高品质、高效率的物业服务的使命。

作为长期深耕河西、精耕河西的国资物企，江山智联物业根据河西新城的板块定位，制定了符合河西新城片区发展需求和特色的物业服务，深度服务城市空间，提升城市生活体验，为城市精细化管理赋能。

围绕青奥轴线，江山智联物业在河西新城的标杆在管项目主要包括：以会展为主的南京国际博览中心一期、二期项目；以写字楼、商业为主的南京国际博览中心三期项目；以国际社区为主的青奥村住宅项目；以及以南京国际青年文化中心、保利大剧院、南京国际青年文化公园为组团的文旅项目。

南京国际博览中心是南京最大的会展中心，总建筑面积约40万平方米，拥有12座大型无柱室内展馆，室内展览面积15万平方米，室外展览面积3万平方米。该项目自2008年投入使用以来，创新运用新一代信息技术，推动场馆数字化改造，已成功举办了千余场线上线下会展活动，包括2023中国（南京）数字乡村博览会暨第七届中国（南京）国际智慧农业博览会、中国（江苏）国际储能大会暨智慧储能技术及应用展览会等线下活动，以及“云上世界智能制造大会”“云上中国（南京）国际软件产业和信息服务交易博览会”等线上展会，吸引了国内外众多的参展商和观众，成为南京展示城市形象、承接国际交流的重要窗口。江山智联物业以会展场馆业态为起点，根据业主要求，及时响应会展客户的各种需求，提供全方位、高效率的物业管理服务，助力提升南京国际博览中心的品牌影响力和吸引力。

南京国际博览中心三期总建筑面积约39万平方米，项目由展馆、办公及商业三个部分组成。展馆部分自2021年开馆以来，常年举办各类重点政府性展会项目，包括民政部养老护理技能大赛、南京防疫工作重点火眼实验室项目、建邺区综合应急演练等。办公部分以服务政府机构、银行总部、企业总部为主。商业部分包括河西集团与建邺区重点打造的网红商业步行街——江山中心，满足办公白领以及周边居民的日常所需。江山智联物业以金融办公业态为核心，打造高端商务办公环境，提供专业化、个性化、智能化的物业管理服务，满足金融商务客户的多元化需求，促进金融商务产业的发展和创新。

青奥村位于国际青年文化中心南侧，总建筑面积约50万平方米，共有6幢居住楼和4幢配套建筑，2011年9月正式开工建设，2014年青奥会赛事期间为近6000名各国运动员提供住宿、文化交流服务。青奥会后，为了延续青奥文化，提升城市国际化水平，青奥村改建为国际社区，并配备了完善的社区服务设施和智能化管理系统。江山智联物业以住宅社区为支撑，打造高档居住生活环境，提供人性化、温馨化、便捷化的物业生活服务，满足住户的各种需求，营造良好的居住环境和氛围，提升片区住户生活品质和幸福感。

南京国际青年文化中心是一座集酒店、写字楼、大型停车场、购物广场、剧院等功能于一体的综合体，总建筑面积约为49万平方米，涵盖两栋超高层写字楼以及配套的商业、保利大剧院等建筑，与连接主城和江心洲的“南京眼”步行桥，以及江边的南京国际青年文化公园共同形成一个城市文旅业态的集合。江山智联物业以文旅业态为要素，打造文化娱乐休闲活动氛围，提供优质、安全、舒适的物业保障服务。

02

“管理+服务+运营”三管齐下

“大物业”提升城市生活体验

以南京国际博览中心为核心的项目组团，既是河西新城的亮点和名片，也是江山智联物业管理和服务的重要组成部分。大体量、多元业态，无论是安全保障、还是环境管理，以及片区整体的社会治理层面，都面临巨大的挑战。

在丰富而又复杂业态中，江山智联物业根据不同项目的业态特点和客户需求，从管理、服务、运营三个维度出发，用高品质、专业化、个性化的物业服务，为片区内的企业客户和居民创造高品质的工作和生活环境，有力支撑起片区的生产、生活、生态的可持续发展。

1．管理为基，党建引领提升服务品质

“城市三分建、七分管”，管理是物业行业的基础，也是城市服务的重要领域。全面提高物业管理水平，持续优化宜居环境，改善城市风貌界面，是高品质物业管理的重要体现。项目管理的好坏，直接关系到整体服务质量，以及背后所代表的物业服务企业的能力和口碑。

作为国资物企，江山智联物业在项目管理过程中，充分发挥党建引领的独特优势，以服务业主为根本出发点，全面提高物业管理水平，持续优化宜居环境，不断提升服务品质。

为了让绿地常绿、四季有景，今年，在奥体公司和江山智联公司联合党总支的引领下，青奥村项目物业团队针对业主高频接触区域、大面积破坏枯死区域，有重点、分批次对园区绿地缺株少苗区域进行补种，更换枯死草坪、苗木，对裸露地块进行分栽补植。据了解，目前已完成14处区域的绿化补种，补种灌木和地被植物约350㎡。此外，青奥村还对浇灌设施进行升级，启动自动喷灌改造工作，人工浇灌与自动喷灌结合，有效提升灌溉效率，使灌溉用水能够得到充分利用，提升园区绿化的整体氛围感。

青奥村的水景为小区的居民提供了一个清新、舒适的环境。水景不仅能够美化小区的外观，还能够调节空气湿度、降低温度，对于提高小区的生活质量和居住舒适度有着重要的作用。物业管理团队为了确保水景的正常运行和良好的效果，采取了一系列的措施。一是定期检查水景的设备，如水泵、灯光、喷头等，及时更换损坏的部件，保证水景的安全和稳定。二是定期对水景进行消毒、清理，去除水中的杂质、污垢、杂草等，保证水景的清洁和卫生。此外，还定期对水景周边的绿植进行美化、修剪，保证水景的层次感。

2．服务为核，精细服务赋能产业发展

高质量的服务是物业管理的核心价值。当物业逐渐走出住宅的“围墙”，参与到整个片区的综合服务，便对行业产生了“横纵”两方面的变化。从横向来看，物业的角色发生转变，除了服务好业主客户的本职角色外，更要站在片区的角度，助力产业的发展。从纵向来看，这种角色的转变，要求物业服务企业必须提升自身专业化水平和服务的颗粒度，更多介入到企业客户的日常运营中，通过高效、安全、细致的服务，让企业经营更平稳、让物业活动的开展更顺畅，这也是物业管理向前一步，延展产业链的必然之路。

南京银行全球总部和江苏银行南京分行总部是南京国际博览中心三期高端写字楼的主要客户。南京银行和江苏银行南京分行作为江苏省的重要金融机构，所在的总部大楼更是片区内的重要标志和窗口，具有较高的知名度。江山智联物业国博三期项目物业管理团队坚持以高标准、高品质、高效率为目标导向，注重服务细节，提供差异化物业管理标准。

在安全管理方面，金融总部办公楼的安全管理，尤其是防灾减灾、外来访客的管理，是物业服务的重中之重。为此，项目部采用先进的安防设备和技术，部署包括华为的网络系统、海康威视的人脸识别系统、霍尼韦尔的门禁系统、博世的报警系统等在内的诸多科技设备。同时，建立完善的安全制度和应急预案，定期进行安全检查和演练，提高安全防范和应对能力，维护大楼的秩序和安全。

在企业服务方面，金融总部办公楼的软性服务涉及金融机构的形象和声誉的展示，是物业服务的核心内容。物业管理团队在一楼大堂设置礼宾服务，承担着访客接待、咨询、投诉建议、晨迎晚送等职责，以礼貌、专业、热情的态度，满足客户的需求和期望，彰显金融机构的形象。此外，企业总部大楼的高级别会务和参访频次较高，意味着会议的规模、层次、重要性都较高，对会务服务的要求也更高。物业管理团队从专业化、细致化、个性化出发，为会议组织者和参与者创造一个顺畅、高效、舒适的会议环境，保证会议的质量和效果。

江山智联物业会务服务目标

专业化：加强人员的会务服务知识、技能培训储备，根据客户要求提前制定合理的会务方案安排合适的设施设备和人员，处理好会议的各个环节和细节，解决好会议中可能出现的问题和困难，确保会议的顺利进行。

细致化：注重会议的每一个细节，从会议的前期准备、中期执行、后期总结等各个阶段，做好会议的策划、组织、协调、监督、评估等工作，避免出现疏漏和失误，提高会议的质量和水平。

个性化：根据会议的主题和氛围，进行有特色的会场布置、礼仪服务等。

在环境管理方面，物业管理团队始终保持大楼的清洁和整洁，如地面、墙面、窗户、家具、设备等，定期进行清洁、消毒、除尘等工作，保证大楼环境的卫生和美观。同时，优化大楼的空气和光照，根据季节、时间、场合等，合理调节空调、通风、照明等，保证大楼的舒适和节能。

在设施保障方面，金融总部办公楼日常的设施设备管理与维护是保障金融机构正常运行的重要环节。物业管理团队针对大楼的电梯、水电、网络、通信等设施设备，定期进行检查、保养、维修等工作，保证设施设备的功能和性能达到最优。同时，建立处理系统故障和漏水、断电等突发事件的应急预案，及时进行处理和修复，保证大楼的设施设备的安全和稳定。

如果说针对南京国际博览中心三期的总部大楼物业，江山智联物业是通过安全、企服、环境、设施等方面的全方位协同，打造体系化的物业服务，满足高端写字楼客户的多维服务需求。那么，针对南京国际博览中心一二期和南京国际青年文化中心项目，物业管理团队则是根据项目特点，从重点难点垂直切入。

展馆项目物业管理的突出矛盾在于展会期间客流量特别大和展览前后切换时间非常短，针对这两个难点给物业管理服务带来了很大的挑战。以南京国际博览中心一二期为例，根据数据统计，今年上半年国际博览中心共举办展会活动48场，展览规模约68万平方米，超过2019年同期数据，相当于2022年全年的展览面积，展馆和会议中心合计客流量约60万人。面对如此大的客流，以及高频次的展览，物业管理团队一方面凭借丰富的管理经验，根据客流量预测，合理安排和调配秩序维护人员，对客流进行管控和疏导；另一方面，及时了解展览的计划、需求和变化，加强与各方的沟通和协调，在布展、撤展的过程中做好相关管理工作，保障展览的顺利切换和进行。

通过园区的改造升级，做好资产管理服务，是物业管理能力延展的重要方面。在南京国际青年文化中心，物业管理团队根据园区的项目特征，制定合理的改造升级方案。例如，青年文化中心园区内有写字楼、商业、酒店、剧院以及公共道路等多元业态，物业管理团队对不同区域设置隔离栏区隔，有效降低了因人流与车流交织而引发的安全问题。为了实现设施设备的保值增值，物业管理团队还对园区环境进行全方位焕新改造。例如，维修漏水设施、对老化的设施设备进行更换、对生锈的设备重新上漆等等。

3．运营为锚，协同治理联动生态集群

经济的发展离不开物业服务的支撑。河西新城从功能疏解区走向“国际性城市中心”，其背后体现的是总部办公、商业、金融、科技和文体会展等多样化现代服务业的高度集合。根据《河西新城开发建设“十四五”规划》，“十三五”期间，金融业已成为河西新城的第一主导产业，地区生产总值从2016年至2020年由325.47亿增长到1121.5亿元，成功迈入GDP千亿元俱乐部；一般公共预算收入年均增长12.7%；全社会固定资产投资累计完成2021亿元，年均增长12.1%，区域经济社会高质量发展取得显著成效。

随着《南京都市圈发展规划》获得国家发改委正式批复，在“十四五”期间，河西新城作为新南京建设的重要阵地，将在人才集聚、产业创新、公共服务等方面发挥更加重要的作用。河西新城也将成为最能代表南京现代化、国际化形象的“城市客厅”。在此背景下，江山智联物业锚定片区一体化运营，将传统单一分散的物业管理模式向企业服务、商业、资产管理、餐饮、酒店等多元方向延展，致力于实现片区内多元业态的协同治理，从而打破城市治理孤岛效应，更好地支撑金融产业链上下游的集聚，促进区域内信息、人才、科技、资金等要素的交流互动，推动整体板块的高质量发展。

更重要的是，通过一体化的运营服务，增强年轻人对河西新城的认同感和归属感。第七次全国人口普查数据显示，建邺区常住人口达534257人，其中17—40岁年轻人占比38.33%，成为南京人口结构最年轻城区。近年来，建邺区每年净增近2万“年轻人+新居民”，且多为跟随主导产业而导入的高学历、高净值人群。

年轻人、新居民不断集聚，离不开河西新城的功劳。如何让活力四射的年轻人更好地留下来，物业服务必须发挥好支撑作用。通过高品质的物业服务，促进会展、商业、办公、住宅等多元业态的联动，实现园区、楼宇、公共配套的功能和资源的互补和共享，形成一个有活力、有魅力、有价值的综合体，为市民尤其是提供一个和谐、包容、创新的宜居、宜业的生活工作环境，不断提高市民的满意度和幸福感，显得尤为重要。

03

顺应时代发展要求

“片区一体化”城市服务全景展现

江山智联物业在南京国际博览中心片区的布局，正是“片区一体化”城市运营服务的最佳实践。江山智联物业作为国有企业，积极落实国家政策，适应城市发展，确立了“社区治理之基层支柱、城市服务之关键力量、经济发展之有力保障”的发展方向，紧跟时代潮流，转变发展思维，主动整合资源，运用数字化手段，打造“一纵三横”的城市大物业战略。

江山智联物业充分利用自身优势，结合发展的现状，规划“小区+社区+城区”的长期目标，坚持“夯实基础物业服务、增强增值服务能力、提升城市物业服务水平”的理念，并且进行“数智+资管+生态”的服务体系建设，走出新时代城市物业的特色发展路径。

在“一纵三横”的城市大物业战略之下，江山智联物业将城市视为一个“大物业”，通过客服、安全、保洁、绿化、工程等服务，满足城市居民对物业的基本需求；通过幼托、康养、医疗等“居养乐医”的全周期服务，满足生活群体的增值需求；通过资产管理服务、产业运营服务、城市公共服务等进一步拓展城市公共空间、公共资源、公共项目的服务潜力，以全流程、专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营”，提升城市生活品质，注入城市发展动力，加速城市美好进程。

今年3月，江山智联物业与金安国资公司正式达成《六安市金安区城市服务的合作协议》，凭借集约化、专业化、全面化的物业管理模式，深度探索服务城市空间，为国有资产的保值增值助力，为城市带来发展的新活力、新智慧、新格局。

总结

江山智联物业作为河西新城的重要国资物业服务商，不仅是片区重点项目的管理者，更是河西新城整体发展的推动者。未来，江山智联物业将继续为河西新城提供更优质、更高效的物业服务，与河西新城共同成长、共同进步、共同发展，为建设现代化、国际化的新南京做出更大的贡献。同时，也将在不断总结经验的基础上，形成可复制的服务模式，发挥“管理+服务+运营”的服务优势，加速城市运营服务的高质量发展。