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市区一梯队的老破小，已经跌下200万了

发布时间： 2023-11-03   点击次数： 75次   来源：上海房外房升学   作者：世界广场网站小编整理

从我开始做这行开始，每一位想买XQ房的家长，都会问这么一个问题：

XX万能买个什么样的XQ房？

真的，每一个，没有夸张。

有人可能会说，随便上X家、X居客搜一下不就行了吗？

听起来很简单，但实际操作起来却非常复杂。

最直接的一点，因为不能明面上炒作XQ房的概念，所以二手房产平台上的房源，基本没可能大大方方给你把对口学校显示出来。

就算写了，学校的质量以及在区内的梯队，适合什么样的孩子，也不是一两句话就能说清楚的。

所以，我花了一天时间去做了大量的整理工作，统计了一下热门行政区的60个典型热门学区的挂牌门槛价，以此来帮助家长根据自己的预算，更快对号入座。

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最贵的XQ房

先来看看排名前十和排名后十的XQ房。

也就是在这60个优质学区里，最贵的和最便宜的XQ房。

最贵的十个学区组合中，基本都是大家耳熟能详的顶级名校，上车门槛价都在530万以上。

排名第一的上音实验是一所艺术特色九年一贯制学校，这个第一稍有特殊性，因为它位于杨浦区新江湾城板块。

新江湾城是上海的第三代国际社区，整个板块基本都是2010年前后整体开发的次新商品房，整体环境低密舒适，在上海是难能可贵的次新片区，虽然偏居一隅，但整体价位较高。

上音实验对口的小区中，最差的合生江湾国际公寓都是2007年建成，放在上海其它区域是妥妥的品质次新房。

小区户型端正，常见的最小两房也要100平，对比其他挂户口二三十平的户型，因此造就了最高的上车门槛价。

同板块的复旦科技园小学也是同样的道理，对口小区基本都是次新房为主，没有真正意义的老破小，本次上车价排名第四，也是非常靠前了。

排名第二的是静安区的静教院附校，这是一所优质的九年一贯制学校。其上车盘海防村是老公房，非常标准的学区老破小，单价达到14-19万。

多年来，这个均价在上海都是数一数二，跟其一贯的好成绩分不开，历年升学成绩也在上海公办地段入学的学校里冠绝群雄。

另外排名靠前的曹光彪小学、向阳、上外黄浦、卢湾二中心。

这四所除了是黄浦区、徐汇区的顶尖公办小学，对口的小区还多是稀缺的老公房。

他们占着上海原点、衡复保护区的优势地段，常年处于供不应求的情况。

在楼市的巅峰时刻，甚至出现一房难求的情况。

目前，这几个学校都有为数不多的挂牌房源可以选一选，是家长们入手的好时机。

其次，位列前十的还有进才小学、万源城协和双语、六师附小芳菲校区。

他们分别位于浦东联洋、闵行古美、浦东高行碧云板块。

这些板块的共性是均属于2000年后整体开发，挂户口的房子房龄相对较新，或者户型相对较大，学校又好，造就了比较高的上车价。

不难看出，优质学区并不是形成高房价的唯一要素。

除了静教院纯凭过人的成绩居高不下之外，其他位列前十的板块，大多复合了地段、价值认同、居住舒适性等多重要素。

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最便宜的XQ房

再来看看最便宜的十个优质学区。

可以惊奇地发现，这里面，也有我们不少耳熟能详的顶级名校。

200万左右的价格，就可以买到徐汇、杨浦、闵行、虹口等优质教育强区的一梯队XQ房。

细究一下原因，打一、控二是杨浦区有名的一梯队公办小学，然而，它们所对口的初中都不算是最好，属于强小弱初的组合。

而杨浦区是学籍对口的区，上了小学，基本决定了对口的初中，不存在杨浦换公办初中的机会，看重初中的家长自然不会选择这样的组合；

另外，打一、控二所在的板块是杨浦的鞍山板块，板块界面比较陈旧，大量五六十年代的老公房，贷款也相对难。选择这里的家长，多是杨浦本区或者宝山的家长。

值得一说的是高安路一小华展校区，位于这两年风头很劲的华泾板块。

这两年华泾板块总体均价维持高位，即便板块均价回撤，也是上海回撤幅度最小的，然而板块内产品价格走势分化，能够挂户口的老破小上车价居然只要240万。

作为一个预期一梯队的学校，现在不得不说是一个低位。当然，初中学区不太硬也算是一个硬伤。

还有一些二梯队学校，成绩也不错，特别还有好几所九年一贯制学校，比如闵行、普陀这几所，其实还蛮有性价比。一步到位不用折腾初中学位，省心省力。

完整的榜单，欢迎私信领取。

60个优质学区上车门槛价

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一些实用的买房建议

看着这份排行榜，有几个数据还是让我心中一震的。

如今上海的楼市仍处于一个低位调整期，很多学区的房价都回归到了2020年初的水平，学区泡沫几乎被挤干。

认房不认贷撬动的置换群体又急需出掉手头的房子，导致市场上的挂牌量激增。

当下显然是非常典型的买方市场，如果此时此刻需要挂户口入学，到底该怎么买？

不妨让我们来回顾一下近两年来这些学校的上车价格行情。

拿比较典型的莘城学校和莘光学校对比一下。莘城和莘光学校一个位于莘庄南广场，一个位于莘庄北广场，区位相似，二者又都是闵行老牌二梯队九年一贯制学校。

莘城学校的对口老破小只有春申五村一个小区，莘光学校的对口老破小有抱春一二三四村、水清一二三村等众多小区。

在2021年9月，春申五村只有零星几个挂牌房源，处于一房难求的阶段，房东报价很是任性，最后的成交价是59平380万。

家长想要买挂户口的一房，对不起，没有挂牌，想要读这个学校除了要承担学票的溢价，还要多准备几十万来买这多出来的一个房间。

而莘光学校的挂牌房源众多，在当时想买一房的话还是比较容易的。

但到了今天，莘光和莘城的上车价基本可以视为一个价格段了， 本着物以稀为贵的原则，如果以稀缺这一个维度来考量二选一，莘城显然更合适。

我又对比了其他几组学校，基本上都是这样的规律，就不一一尽言了。

总结

通过这份数据，其实可以得到几个结论。

一是XQ房的价格与学校质量并不完全呈正向相关。

这句话有点绕，需要反复回味一下。

说白了，学区价值只是房产增值的六要素之一，除非是如静教院之流已经有品牌效应的名校，学区价值对房价已经不会起到决定性的作用。

所以对家长来说，切忌先入为主，不要自我设限，在当下对买房格外友好的市场环境下，多了解多调研，低价入手顶级学区并不是难事。

二是进入2023年11月，随着挂牌房源的不断升高，上海楼市的真实购买力都堵在了置换。

卖房难，成为一个主题。

家长们如果要卖房，可以合理降价，早点现金在手，早点买入自住学区保住学位（保守建议三年打底），在买方市场置换更大标的时机其实可以的；

另一个选择是，干脆直接买一个挂户口的老破小，此时才能够有机会以最小的总价、最好的信贷支持您去购入一个稀缺的XQF。

最后，希望这份排行榜能够排除你们的疑虑，帮到你们。