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上海核心区独栋被一扫而空后，谁来重新定义办公品质与服务？

发布时间： 2023-03-10   点击次数： 178次   来源：龙之梦大厦   作者：楼典

在2020-2022年三年的时间里，虽然受到疫情影响，但上海中心城区的独栋办公楼成交依然火热，总交易金额约1563亿元人民币。其中，以黄浦江和苏州河两岸为核心的一江一河沿线办公楼的成交额就高达868亿，占比达到55%。

考虑到资产配置、企业办公、企业形象、税务筹划等多方面因素，自用及投资类大型企业或上市公司对于上海独栋办公的需求依然庞大，尤其是上海中心城区独栋类产品较少，促使企业外溢到外围如大虹桥区域寻找企业独栋办公。

过去3年，上海中心城区的独栋办公，在非不良资产的情况下，依然维持较高的成交单价与活跃度，在其中，滨江独栋办公楼经过3年的飞速去化，目前存量资源基本售罄，成交价格也屡在高位，基本回到了历史最高点。

随着滨江独栋办公资源的售罄，2022年，一江一河中的苏州河沿线整栋办公异军突起，以静安苏河湾与普陀长寿、长风为代表的区域，成交了超过100亿的独栋办公金额，占据整个上海中心城区独栋办公市场的25%。

除了整栋购买之外，大型企业也对租赁具有冠名标识权及定制办公的整栋写字楼情有独钟。在去年租赁市场相对不活跃的情况下，宝马与极氪汽车都分别在徐汇滨江、普陀长风租赁了整栋写字楼作为总部办公。

2022年7月，瑞安集团位于普陀的全新综合体项目鸿寿坊正式亮相，经过半年的筹备之后，鸿寿坊的展厅在本月正式亮相，其约4.8万平方米的写字楼部分也进入了预租预售阶段。在鸿寿坊项目中，瑞安办公也跟随上海独栋办公大潮，首次推出了位于内环内的约1.3万平方米独栋办公产品，希望能够通过产品的打造，重新定义普陀的办公品质与服务标准。

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✦独栋办公新的可能？

虽然瑞安办公截至目前已经拥有25年的产品运营经验，在全国各大核心城市管理了近200万平方米的高品质写字楼项目，但瑞安在上海内环内核心商务区的项目，基本以大体量的地标办公为主，打造约1.3万平方米的独栋产品尚属首次。

长久以来，普陀不是企业购置独栋办公的首选位置，同时，普陀也缺乏优质的独栋办公产品。

瑞安向来不喜欢在一个成熟的地段上锦上添花，而是希望能够通过自己的产品与城市空间打造，打破一个区域的上限，新天地、瑞虹新城、虹桥天地、蟠龙天地...都是最好的证明，而普陀，自然也有这个机会。

鸿寿坊位于普陀区7号线、13号线长寿路站旁，属于浦西的新兴商务区，但其距离南京西路、新天地、人民广场各大浦西核心商务区均在都在15分钟之内，与虹桥、长风、苏河湾、北外滩等新兴商务区也通过北横通道一线串联。

通达便捷的交通让它自然而然成为了普陀最适合发展商务的一个板块之一。

不同于瑞安以往大开大合的城市开发，已获得WELL、LEED金级预认证的鸿寿坊办公项目，建筑面积仅为4.8万㎡，却包含了非常多样化的办公产品形态——除了独栋办公产品、还有约3.5万平方米的标准办公楼、以及WORKX SOCIAL商务空间及屋顶花园。

▲ 鸿寿坊办公产品布局

为了迎合上海独栋办公的潮流，也是为了普陀吸引更多高能级的企业总部入驻，鸿寿坊的西塔独栋办公特别配置了专属的企业LOGO展示空间、定制化的装修服务，以及高流通量的主干道展示面，是一江一河区域少见的万余平米的独栋产品。苏州河两岸公共空间大规模改善、众多优质项目的入市以及北横通道的落成，大幅提高了区域的品质与通达性，促进企业有动力进驻苏河沿线。

瑞安办公也考虑到了上海独栋办公企业总部的实际使用与服务需求，为西塔配置了专属的挑高大堂、内环内双露台、可合作的城市展厅以及配备在每一个办公楼层的行政卫生间，服务于企业总部的选址与设施要求。

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✦ 城市文化与办公的融合

当然，独栋产品的价值，不仅仅是建立在项目本身的形态，更是建立在整个城市的文化价值之上。

上海的价值在其多元的城市形态，既有像外滩这样百年商务区的万国建筑博览群，也有像衡山复兴这样的低密度别墅豪宅区，而鸿寿坊项目的产品，则是延续了上海新天地的尺度基因。不同于外滩或是衡山复兴的奢华，鸿寿坊背后所代表的记忆是属于上海本地市民的日常生活，所以在鸿寿坊的展厅中，展现的不仅仅是办公空间的硬件设施，也有这些代表老上海记忆的物件墙，找回大家对于上海文化的共同回忆。

城市文化与办公空间的融合，是鸿寿坊项目希望带给普陀的办公变革。

鸿寿坊多元化的办公空间就架在了石库门肌理的机理之上，与其商业部分融合在一起，西塔楼为一栋11层的建筑，东塔楼为25层的地标办公。

如何给项目的活力办公人群，带来更好的商业体验和服务?

鸿寿坊给出的答案是精致烟火气。

作为地块历史文脉的延续，鸿寿坊商业部分以里弄商业为轴心，将呈现小而美、大不同的商业氛围，为办公人群打造一个富有精致烟火气的多元城市生活体验商业空间。

当代年轻人，尤其是大部分上班族因为工作的忙碌，对于菜场是陌生的。而鸿寿坊食集则提供了一个品类丰富、服务高效、乐趣十足的美食社交空间。热情的摊主会为刚下班的白领介绍刚上新的时令菜，并贴心提供切片切丝一条龙服务，直接搭配一个营养均衡的三菜一汤，回家稍作加工即可，这就是鸿寿坊希望塑造的富有人情味的精致烟火气。

此外，为避免综合体商业日间与夜间、平日与周末的潮汐式客流，鸿寿坊在石库门里弄与沿街商业打造具有夜经济风貌的“日咖夜酒”组合业态；在周末打造由原创设计和小众宝藏品牌构成的主题市集，为区域带来一座全天候的活力中心。

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✦办公的服务标准还能如何创新？

鸿寿坊除了办公空间的多元共生之外，最大的杀手锏就是其对于办公服务标准的重新定义。虽然体量不大，鸿寿坊却集成了瑞安办公与商业这几年的产品创新。

除了独栋产品的打造，瑞安办公将Holistic Work Solution一站式办公解决方案的理念也延续到了鸿寿坊整个项目之上，包含混合办公、定制化、可持续三大要素理念，引领未来办公空间变革。

瑞安办公也在鸿寿坊为租户提供了模块化定制装修产品，可以做到快速及时地与客户沟通制定装修方案，降低企业的运营及搬迁成本，实现了租户的拎包入住。通过采用瑞安成熟的供应链，一站式的定制服务也降低了多轮装修改造带来的潜在资源浪费，最终实现高品质、低成本、可持续的办公装修产品，这也是瑞安对于办公空间产业链的进一步探索与服务提升。

在可持续方面，鸿寿坊项目也通过对于项目微型空间的利用，达到绿色办公的目的。除了位于裙房顶部的空中花园之外，鸿寿坊在地下车库也专门为租户配置了绿色骑点，鼓励租户低碳出行，实现了项目整体绿色可持续的理念。

混合办公、定制化、可持续三大服务要素理念，也让鸿寿坊成为了普陀前所未有的办公产品革新。

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✦鸿寿坊，2023年全面亮相

在展厅开放之后，鸿寿坊项目预计在今年六月底全面竣工备案。同时，鸿寿坊将紧跟普陀区聚焦的智能软件、研发服务、科技金融、生命健康四大产业，吸纳具有影响力的企业总部并联动南京西路、静安寺商圈的上下游产业链，成为区域总部经济所在地，形成产业集聚效应。

瑞安集团是一个难得长期重视产品创新和服务体验提升的公司，在鸿寿坊项目上集成多年对于综合体产品创新与研发经验，打造一座融合多元城市生活方式、多元空间形态与多元办公体验的微缩城市，展现了重新定义普陀办公产品的品质与服务标准的决心，重塑整个区域的商务空间能级，用更高的品质与服务标准，为普陀打造一座新的天地。