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莱坊发布2022年第四季度《广州甲级写字楼市场报告》

发布时间： 2023-02-10   点击次数： 160次   来源：上海写字楼网   作者：莱坊

2022年第四季度广州甲级写字楼市场参考指标

新增供应170,000平方米。按季变幅：上升；下季预测：平稳

净吸纳量-67,000平方米。按季变幅：上升；下季预测：上升

空置率12.9%。按季变幅：上升2.5%；下季预测：上升

租金158.0元/平方米/月。按季变幅：下降2.3%；下季预测：下降

甲级写字楼市场

第四季度，全市商贸活动受疫情冲击，租赁需求暂缓甚至停滞，这让本季度全市净吸纳量连续第二季度录得负值。纵观全年，2022年全年累计净吸纳量录得约3.5万平方米，为十年来最低值，仅为疫情前（2019年）的13%。全年新增供应为当年全年净吸纳量的14倍，毫不夸张地说，过往十年间，今年是供需矛盾异常突出的一年。

朱磊

Laurence Zhu

莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管

“全市四个子市场均录得超1%跌幅的租金下降。

跌幅最大的是新兴子市场琶洲，一方面是因为包括CBD珠江新城在内，各业主均大幅让利。另一方面，该片区定位为互联网创新集聚区，而互联网行业近期面临激烈的调整期。

值得留意的是，未来较长一段时间，CBD珠江新城将无新增供应，意味着珠江新城将迎来一段较长时间的存量去化周期。在租户普遍关注成本的当下，各子市场或现价格战。”

甲级写字楼租金走势

第四季度，珠江新城的粤海金融中心及越秀的丽丰国际中心迎来交付。未来较长一段时间，全市新增供应将集中在琶洲及金融城板块，其余子市场均无新增供应，广州写字楼市场格局或将揭开新篇章。

从租赁成交来看，部分业主项目采取积极灵活的租赁政策，仍能吸引优质的租户入驻。例如，广州环贸中心成功吸引了曼秀雷敦，京东安联财险分别租下2,600,1,700平方米办公面积。

甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率

黄一匀

Even Huang

莱坊广州总经理

“2022年全市租赁活动表现低迷，本年度净吸纳量录得约3.5万平方米，为十年来最低值。考虑到明年预计将仍将有超100万平方米的新增供应，而疫情前的三年平均净吸纳量也仅约为30万平方米，因此，较长的一段时间内，供过于求的矛盾仍然是广州甲级写字楼市场的‘悬顶之剑’。”

投资市场

纵观全年，2022年全年广州写字楼大宗交易金额超过人民币120亿元，相比外资买家显著活跃的去年，今年内资自用型买家重新主导市场，全年仅有一宗外资买家交易，为第一季度凯龙瑞基金购入小米大厦副楼。

在第四季度新增的交易中，交易金额最大的是:中远海运以总价约人民币5.2亿元向海珑置业购置琶洲区域的广州国际航运大厦19-22层作为自用，总交易面积为9,939平方米，单价约5.2万元/平方米。另外一宗是碧派有限公司向海印集团购置位于番禺区的海印又一城的写字楼，交易面积为1.7万平方米，交易总价约为人民币2.3亿元。

随着国内有序放开疫情防控，经贸活动包括跨境投资将迎来复苏。此外，监管部门针对房地产出台了一揽子支持政策，包括降低购房门槛以及“三支箭”落地，分别在银行信贷、债券融资、股权融资三方面给予流动性支持。预计，地产行业将在明年逐步企稳，但杠杆过高、债务问题严重的房企仍需要通过折价出售项目以回归到安全的水平，明年大宗交易将保持活跃，且外资买家有望回归。