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直播精华 | 2023中国房地产大宗市场：寒冬已过，多元化投资机遇或已到来

发布时间： 2023-01-12   点击次数： 506次   来源： 第一太平戴维斯   作者： 立新 · 致胜

2022年对于所有人来说都是不平凡的一年，在充满希望中开始，在焦虑期盼中度过，在仓促的全面解封中结束，疫情以及国内外的市场因素对中国的民生和经济产生了很大的影响，所以过去一年国内大宗交易市场也出现翻天覆地的变化。

围绕这一背景，“Savills未来城市运营合伙人系列直播”新年“第一讲”：2023解封后的博弈：中国房地产大宗交易投资策略探讨，正式开播。

北京、上海、广州、深圳、成都五地连线，共同探讨2023投资目的地。

2023解封后的博弈：

中国房地产大宗交易投资策略探讨

精彩回顾

“寒随一夜去，春逐五更来”

寒冬已过，市场逐步复苏

孙国立 Keith Sun

第一太平戴维斯中国资本市场董事

房地产大宗交易市场最寒冷最困难的一年随着12月起防疫政策的全面放开以及与世界的重新通关而成为过去， 2023年终将是市场复苏和春意盎然的一年。

回顾跌宕起伏的2022年：二季度中，一线城市的轮番封控一定程度上延缓了全国经济复苏的态势。8月底，首批保租房REITs上市交易，REITs底层资产扩大。继10月份党的二十大顺利召开后，金融十六条的颁布，意味金融开始重新对房地产进行支持。年底防疫政策的全面放开和今年年初的通关，告诉大家最困难的时刻即将结束，经济、民生将逐步复苏。

货币政策：2022年是美联储加速加息的一年，资金成本的增加将直接影响外资的投资策略，尤其是对于正在募集资金的外资机构来讲，募资过程将更加困难。反观国内货币政策，则强调精准有利的稳健货币政策，稳中有降，2023年总量降息仍然值得期待。中美利率出现倒挂情况，投资机构在人民币/美元资金结构安排上将会做出调整。

中国大宗交易市场：回顾过去5年，新冠防疫政策的不确定性成为影响交易的一大重要因素。疫情爆发的2020年成为一个明显拐点，2020年交易额同比下降近三分之一，而国内疫情控制得比较好的2021年，投资活跃度最高，251宗交易也是创了近5年新高。而2022年以上海、北京为代表的一线城市轮番封控，再综合外围动荡的国际环境市场，活跃度和投资力度出现大幅下滑，均跌至近五年最低，全年成交额为1,609亿元。

我们相信随着防疫政策的全面放开以及全面通关，2023年的市场投资活跃度和投资力度都将有大幅回升。

纾困交易额大幅上升

商业不动产REITs跃跃欲试

吴睿 Ray Wu

第一太平戴维斯深圳董事总经理

2022年的房地产市场比较特殊，房地产企业相继出现债务逾期和在建项目停工等问题，因此，出现了很多纾困类交易。主要是债权方对资产的盘活、重组、股权收购等，同时也出现了不少资产管理公司主导的纾困案例。全年纾困类交易总额超过1000亿，纾困类对整个房地产市场产生了深远的影响，也值得投资者关注。

未来，随着房地产行业的逐步复苏，市场信心和市场活跃度也将恢复，纾困交易也将逐步减少，我相信房地产大宗投资交易市场也将回归以正常市场化交易为主的轨道。

同时，我们看到REITs已经成为了行业的热点，行业内的玩家都在跃跃欲试，探索REITs作为未来退出通道的可行性。自基础设施REITs启动以来，具有中国特色的REITs规模迅速壮大，产品类别拓展至产业园、仓储到保障性住房等多个领域，如今已有民营产品获批，市场参与度更加多元化。

REITs可以增加房企的现金流和抗风险能力，有利于盘活商业地产，促进商业地产稳定发展，也将吸引更多民营投资者和境外投资机构的参与，但REITs对资产包底层资产的收益率有一定要求，未来投资者需要不断提升资产包价值，提升资产收益率，这对投资者的运营能力产生一定考验。

人民币不动产基金已迫在眉睫

物流及生物医药产业依旧热门

关伟 Nick Guan

第一太平戴维斯投资部主管、高级董事

外资机构设立人民币房地产基金由来已久，但由于国内房地产市场当时仍处于快速发展期，外资机构通过海外进行资本募集资本投资国内房地产的模式更为成熟，相比之下人民币基金并无任何优势可言。

近几年外资投资额大幅减少，外资机构设立人民币不动产基金已迫在眉睫，随着境内资本与外资机构管理人展开更广泛、更深入的合作，我相信外资机构在人民币基金的设立、监管、GP出资比例、收费结构等方面，会逐渐形成更成熟且适应国内市场环境的人民币基金模式。

提到投资者青睐的资产类型，物流地产仍是目前环境下国内最具流动性的资产类别，从中长期看，电商持续渗透下沉、制造业升级、RCEP落地对物流行业的促进将成为国内物流地产增长的内需驱动力。

此外，全球生命科学产业兴起，为国内生命科学的产业发展及物业投资提供了快速发展机遇。从中长期来看，新冠疫情的反复，全球老龄化的明显趋势，都为生命科学行业的持续发展带来持久的需求驱动力。

北京市场更具韧性和成长性

投资者长期持续看好

李健 Ted Li

第一太平戴维斯华北区投资部主管、高级董事

自2020年至今的疫情三年来， 北京房地产大宗交易成交缩减比较明显，北京是中国政治、文化、国际交往和科技创新中心，城市自身定位和限制导致北京供应量和需求量等方面都比较有限。

北京的九个主要核心商圈，新市场化供应量稀少，主要是城市更新改造。市场可供交易机会降低；

北京优质资产多为央、国企拥有，他们对资产的处置有固定的模式，完全市场化的机会比较缺乏；

作为中国的政治中心，北京的物业是企业的名片和实力的象征。在条件允许下，业主希望尽可能卖的合理、合适，急迫性没有那么急。而买家，考虑到市场波动，则希望尽可能抄到市场底，出手比较谨慎。

尽管如此，北京商办市场供需相对平衡，资产租赁基本面相对其它城市，更有韧性和成长性。事实上，众多投资机构和自用买家持续看好北京商办资产，我们相信2023年会有量的飞跃。

逆势下自用买家撑起广州商办市场

未来可关注存量资产及去中心化资产

郑嘉达 Kyle Zheng

第一太平戴维斯广州投资部主管、

助理董事

2022年，广州大宗成交总额138亿，其中办公项目成交占比最高超过75%，成交总额104亿。在办公项目成交中，自用买家超过75%，自用型买家主要来自TMT企业和金融机构。成交区域主要集中在以珠江新城、琶洲及国际金融城为中心的黄金三角CBD。广州黄金三角CBD的发展势头很明显，过去五年到未来三年，广州市超甲级写字楼的供应也集中在这三大区域里。

在2022年办公楼供应的70%就在中心区域，这个区域的可售型写字楼整体硬件水平最高，在广州以手游为代表的TMT行业蓬勃发展，总部的需求非常强劲。2022年一共录得10宗交易，半数来自于这一区域，大部分买家为金融机构和TMT，2022年广州大宗交易呈现区域集中，买家类型集中的特点。

经过一年的调整，在售物业的租金回报开始上扬，部分高地已经录得5%及以上的租金回报。2023年，投资者可以关注中心区以外的物业及存量物业，广州的投资型买家也在蓄势待发，今年我依然看好广州大宗交易市场，相信今年无论在成交多样性和成交额都会有一个明显的提升。

国有资金领衔驱动1.5线投资市场

青疏影 Suzie Qing

第一太平戴维斯华西区投资部主管、董事

由于1.5线、2线城市的流动性缺乏，长期以来交易量及交易金额与1线城市差距较大，但这并不意味着1.5线、2线城市的投资市场长期缺乏增长极。

物流产业快速发展：疫情的发生助长了物流产业的进一步快速发展，部分1.5线和2线城市本身就是区域交通枢纽中心城市，这些城市的物流、仓储资产受到投资人的广泛关注，因此今年2线城市的成交数据上超过2/3的金额来自于物流仓储类资产包的成交。

REITs发行先行者：1.5线、2线城市的政府平台企业有着强大的开发、管理和资金优势，在近两年的市场动荡期中扮演着当地资本市场优质资源整合者的重要角色：一方面其作为买方收购核心商业资产，丰富自身资产构成并借此提升自身运管能力；另一方面其作为城市主要的基础设施建设和管理者，其良好的信用背书和规模化的资产持有量也吸引着包括保险资金在内的大型的金融机构前来合作，更雄厚的资金加持使其成为1.5线和2线城市REITs发行的先行者。